เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่กลยุทธ์การเอาตัวรอดในปี 2026
หากจะกล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือ “บททดสอบสุดหิน” ของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ก็คงไม่ผิดนัก ย้อนกลับไปในปี
2566 ที่หลายฝ่ายต่างคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ หลังจากที่เครื่องยนต์เริ่มส่งสัญญาณ Take off มาตั้งแต่ปลายปี 2565 แต่ในความเป็นจริง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับต้องเผชิญกับสภาวะ “เครื่องสะดุด” อย่างรุนแรง ตลาดเข้าสู่โหมดชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาสสุดท้ายที่มักจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567 และกำลังกลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการต้องแก้ให้ตกเพื่อความอยู่รอดในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานับทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาหลายรอบวัฏจักร แต่รอบนี้มีความพิเศษตรงที่ปัจจัยลบไม่ได้มาจากเพียงด้านเดียว แต่เป็นการรุมเร้าทั้งจากหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง และมาตรการ LTV ที่ยังไม่ผ่อนปรน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการขอ สินเชื่อบ้าน ของกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง
เปิดตัวเลข 41 บิ๊กอสังหาฯ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในวันที่ตลาดติดลบ?
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง พบข้อเท็จจริงที่น่าสนใจว่า รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่หากเรากะเทาะเปลือกดูรายบริษัท จะพบภาพที่ชัดเจนขึ้นว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่รายได้ถดถอยลงอย่างน่าตกใจ
โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ซึ่งกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากกลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียมระดับราคาประหยัดที่กำลังซื้อหดตัวรุนแรง ขณะที่แบรนด์ระดับหรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) ก็ติดลบไปถึง -26% สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และที่อยู่อาศัยระดับบนเริ่มมีสัญญาณเลือกซื้อมากขึ้น (Selective Buying)
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งสะท้อนว่าภาวะชะลอตัวในครั้งนี้ “โดนกันถ้วนหน้า” ไม่เว้นแม้แต่ระดับ Top 10 ของวงการ
สงครามรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดแชมป์ด้วยกลยุทธ์ Brand Powerful
ในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนเอาชนะ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว โดยหัวใจสำคัญที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือการรุกตลาดแนวราบระดับ Super Luxury และการทำ Branding ที่แข็งแกร่ง ทำให้ยังสามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีเงินเย็นและไม่ต้องพึ่งพาการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน มากนัก
อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) แม้รายได้รวมจะลดลง 10% อยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ก็ยังรักษาระดับการทำกำไรได้ดีจากการกระจายพอร์ตสินค้าไปทั่วประเทศ ส่วนอันดับ 4 และ 5 ตกเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ ซึ่งทั้งสองรายยังคงได้รับแรงกดดันจากการเปลี่ยนผ่านโครงสร้างธุรกิจและการบริหารสต็อกสินค้าค้างส่งมอบ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อ “ฝีมือการขาย” คือตัวตัดสิน
หากเราตัดรายได้อื่นๆ ออกและโฟกัสเพียง “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว ภาพความเป็นจริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที เพราะนี่คือตัวชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% โดยรายที่น่ากังวลคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มียอดขายลดลงถึง -38% อย่างไรก็ตาม ในฝั่งของผู้ชนะ เอพี ไทยแลนด์ ยังคงครองตำแหน่ง “เบอร์ 1 ด้านยอดขาย” ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็พิสูจน์ให้เห็นว่าโปรดักส์บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมของเอพียังคงเป็นที่ต้องการอันดับต้นๆ ในตลาด
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการรุกเข้าสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% นี่คือสัญญาณเตือนว่าผู้เล่นจากธุรกิจ Retail ที่มีที่ดินในมือ (Land Bank) ศักยภาพสูง กำลังเข้ามาแชร์ส่วนแบ่งใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: ใครคือจ้าวแห่งการบริหารต้นทุน?
กำไรคือบรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่นักลงทุนต้องวิเคราะห์อย่างระมัดระวัง เพราะกำไรก้อนใหญ่กว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป กำไรจากการดำเนินงานหลักจะถูกท้าทายอย่างมาก
ในขณะที่ แสนสิริ โชว์ผลงานกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% ซึ่งถือเป็นการทำ New High ครั้งสำคัญ ส่วนศุภาลัยและเอพี ยังคงกอดคอกันทำกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาท สะท้อนถึงการควบคุม Cost Structure ที่ยอดเยี่ยมในยุคที่ราคาวัสดุก่อสร้างผันผวน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาฯ หรือมองหาช่องทาง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยในช่วงนี้ ตัวเลขเหล่านี้คือเครื่องยืนยันว่าบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและมีกำไรสะสมสูง จะเป็นบริษัทที่มีความมั่นคงสูงสุดในการดูแลโครงการหลังการขาย
แนวโน้มและทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2024 – 2026: ปรับตัวเพื่อไปต่อ
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2026 ผมคาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้สู้กันที่จำนวนยูนิตอีกต่อไป แต่จะสู้กันที่ “Value Creation” และการปรับโมเดลธุรกิจให้สอดคล้องกับเมกะเทรนด์โลก ดังนี้:
The Rise of Wellness & Aging Society: บ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องเป็นที่ที่ดูแลสุขภาพได้ การออกแบบ Universal Design และการจับมือกับพันธมิตรด้านสุขภาพ (Healthcare) จะเป็นคีย์หลักที่ทำให้โครงการขายดี
Sustainability & Green Energy: บ้านที่ติดตั้ง Solar Cell, จุดชาร์จ EV และมีระบบหมุนเวียนอากาศประหยัดพลังงาน จะเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้บริโภคยอมจ่ายเงินเพิ่มขึ้น เพื่อลดค่าใช้จ่ายในระยะยาวและช่วยสิ่งแวดล้อม
Asset Light Strategy: เราจะเห็นดีเวลลอปเปอร์หันมาทำโครงการในรูปแบบร่วมทุน (Joint Venture) กับต่างชาติมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงทางการเงิน และการนำสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานหรือโรงแรมมาแปลงเป็นรายได้ประจำ (Recurring Income)
Digital Transformation ในการยื่นกู้: การใช้ Data Analytics เข้ามาช่วยคัดกรองลูกค้าก่อนส่งยื่น สินเชื่อบ้าน กับธนาคาร เพื่อเพิ่มอัตราการอนุมัติ (Approval Rate) และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่ปัจจุบันพุ่งสูงถึง 30-50% ในบาง Segment
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ในสภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่แบบนี้ การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยต้องทำอย่างรัดกุม หากท่านต้องการซื้อเพื่ออยู่เอง ช่วงปี 2024-2025 คือ “นาทีทองของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) เพราะดีเวลลอปเปอร์ต่างงัดโปรโมชั่นส่วนลดเงินสด ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน และข้อเสนอพิเศษเพื่อระบายสต็อกออกมาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับท่านที่มีภาระหนี้เดิมอยู่แล้ว การพิจารณาทำ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการขอ ประกันบ้าน ที่คุ้มครองความเสี่ยงในราคาเบี้ยที่เหมาะสม คือกลยุทธ์ทางการเงินที่สำคัญที่จะช่วยรักษาสภาพคล่องส่วนบุคคลไว้ได้ ส่วนนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผมแนะนำให้โฟกัสไปที่ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลที่มี Demand การเช่าจากชาวต่างชาติอย่างสุขุมวิทตอนกลาง หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่ยังมี Yield การเช่าในระดับ 5-6% ต่อปี
บทสรุป: ก้าวต่อไปของยักษ์ใหญ่และทางรอดของรายย่อย
สรุปได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้รู้ว่า “รายได้รวมที่สูง ไม่ได้การันตีความรอดเสมอไป” ความสามารถในการบริหารจัดการกระแสเงินสด ความยืดหยุ่นในการปรับตัวตามความต้องการที่เปลี่ยนไป และการบริหารจัดการต้นทุน คืออาวุธสำคัญที่จะตัดสินว่าใครจะได้ไปต่อในโลกอสังหาฯ ยุคใหม่ 2026
โลกการเงินและการอยู่อาศัยกำลังถูกขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยีและความยั่งยืน หากคุณเป็นผู้ประกอบการ ต้องเร่งปรับตัว หากคุณเป็นผู้ซื้อ ต้องเร่งหาข้อมูลที่แม่นยำที่สุดเพื่อให้การตัดสินใจครั้งใหญ่ในชีวิตนี้คุ้มค่าที่สุด
หากคุณกำลังวางแผนที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย หรือต้องการปรึกษาเรื่องการวางแผนทางการเงินเพื่อการซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการเช็ควงเงิน สินเชื่อบ้าน หรือการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย รีไฟแนนซ์บ้าน ที่คุ้มค่าที่สุดในตอนนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
เริ่มต้นสร้างความมั่นคงในชีวิตตั้งแต่วันนี้ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำปรึกษาฟรี และค้นหาบ้านในฝันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณในราคาที่ใช่ที่สุด!
