เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์ และกลยุทธ์ผู้ชนะในยุค 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรเศรษฐกิจที่ส่
งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมนี้มานับครั้งไม่ถ้วน แต่หากจะพูดถึงช่วงเวลาที่ท้าทายและเป็นบททดสอบ “ของจริง” สำหรับเหล่านักพัฒนาที่ดิน คงต้องย้อนกลับไปพิจารณาแรงกระเพื่อมที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2566-2567 ซึ่งส่งผลยาวมาถึงทิศทางของตลาดในปัจจุบันและอนาคตอย่างปี 2526 นี้
ย้อนกลับไปในปี 2566 หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ หลังจากที่ผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่มาได้ แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ตลาดเริ่มเข้าสู่สภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ในช่วงฤดูกาลขายหรือ High Season ก็ยังไม่สามารถดึงกำลังซื้อให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร สะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นชนักติดหลัง ได้กลายเป็นกำแพงสูงที่ขวางกั้นการเติบโตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวม
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ตัวเลขที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่ต้องเผชิญกับรายได้ที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ บางแห่งติดลบมากกว่า 20-30% ซึ่งรวมถึงบริษัทระดับบิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า “ชื่อชั้น” และ “แบรนด์” เพียงอย่างเดียวไม่สามารถรับประกันความสำเร็จได้อีกต่อไปในยุคที่ผู้บริโภคมีความซับซ้อนและระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น
สงครามชิงส่วนแบ่ง: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียวของชัยชนะ
หากพิจารณาในแง่ของ “รายได้รวม” แสนสิริ สามารถคว้าแชมป์อันดับ 1 ไปครองได้ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปเพียงเล็กน้อยเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญด้าน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราไม่ได้ดูแค่ตัวเลขบรรทัดสุดท้ายของรายได้รวมเพียงอย่างเดียว แต่เราให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) ซึ่งสะท้อนถึงขีดความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบรับของตลาดต่อโปรดักส์โดยตรง
เมื่อเจาะลึกลงไปในรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทมีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายถดถอยลง จุดนี้คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่าความต้องการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดกำลังเผชิญกับภาวะ Oversupply ในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มระดับล่างถึงกลางที่เปราะบางต่อการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะในแง่ของยอดขายโอนกรรมสิทธิ์ โดยทำรายได้จากการขายได้สูงถึง 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็ยังครองส่วนแบ่งการตลาดสูงสุดเป็นอันดับ 1 ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือแสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสตลาดได้ถึง 7% ซึ่งเป็นผลมาจากการรุกตลาด คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี และโครงการแนวราบระดับบนที่มี Margin สูงและลูกค้ายได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ถอดรหัสกำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุด?
“กำไร” คือเครื่องพิสูจน์ความแข็งแกร่งของการบริหารจัดการภายในองค์กร ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงตกอยู่ในสภาวะขาดทุนสะสมต่อเนื่อง แต่ท่ามกลางวิกฤต เรายังเห็น “เจ้าตลาด” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยังคงครองตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท
อย่างไรก็ดี หากเราวิเคราะห์แบบเจาะลึก จะพบว่ากำไรส่วนหนึ่งของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ไม่ได้มาจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากกลยุทธ์ “การบริหารจัดการสินทรัพย์” (Asset Management) ที่ชาญฉลาด ด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ว่า การพึ่งพารายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเพียงช่องทางเดียวอาจมีความเสี่ยงสูงเกินไป การสร้าง Recurring Income จากโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือศูนย์การค้า กลายเป็นเกราะป้องกันชั้นยอดในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา
ในขณะที่อันดับ 2 และ 3 อย่าง ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ทำกำไรได้ใกล้เคียงกันที่ประมาณ 6,000 ล้านบาทต้นๆ โดยศุภาลัยยังคงรักษาจุดเด่นเรื่องการควบคุมต้นทุนและการเลือกทำเลที่ทรงพลังในตลาดต่างจังหวัด ทำให้สามารถรักษาระดับกำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2569: ก้าวต่อไปที่ต้องระวัง
เมื่อเรามองภาพรวมจากอดีตมาจนถึงการคาดการณ์ในปี 2569 ผมเชื่อว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุค “The Great Re-structuring” หรือการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ ปัจจัยที่จะขับเคลื่อนตลาดต่อจากนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของราคาหรือทำเลเพียงอย่างเดียว แต่คือเรื่องของ “ความยั่งยืน” (Sustainability) และ “เทคโนโลยีการอยู่อาศัย” (PropTech)
การลงทุนอสังหาฯ ในยุคดอกเบี้ยปรับสมดุล: ผู้ซื้อจะเริ่มมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ให้ผลตอบแทนชัดเจนมากขึ้น เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเล CBD หรือพื้นที่ใกล้สถานศึกษาที่มี Demand เช่าสูง การตัดสินใจซื้อเพื่อเก็งกำไรระยะสั้นจะลดน้อยลง และถูกแทนที่ด้วยการลงทุนเพื่อกระแสเงินสดในระยะยาว
การรุกคืบของบิ๊กแบรนด์สู่ตลาดภูธรและ EEC: กรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจเริ่มอิ่มตัวในบางเซกเมนต์ เราจะเห็นการเคลื่อนทัพของรายใหญ่ไปสู่หัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) มากขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและการย้ายฐานอุตสาหกรรมจะช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ
กลยุทธ์ “บ้านเงินเหลือ” และการตลาดที่โปร่งใส: ท่ามกลางภาวะที่ผู้บริโภคกังวลเรื่องการกู้ยืม การนำเสนอรูปแบบ สินเชื่อบ้าน ที่หลากหลายและการร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อออกแคมเปญที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในช่วง 1-3 ปีแรกจะเป็นกุญแจสำคัญในการระบายสต็อกสินค้า
Luxury Real Estate Thailand คือทางรอด: จากตัวเลขกำไรของแสนสิริและเอสซี แอสเสท เห็นได้ชัดว่าตลาดบนคือกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และพร้อมจะจ่ายหากโครงการนั้นตอบโจทย์ด้านสถานะและไลฟ์สไตล์ การพัฒนาโครงการระดับ Super Luxury จึงยังเป็นโอกาสทองสำหรับผู้เล่นที่มีความพร้อม
สรุปบทวิเคราะห์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้ต้องการแค่ “นักก่อสร้าง” แต่ต้องการ “นักกลยุทธ์” ที่เข้าใจในจิตวิทยาผู้บริโภคและการเงินอย่างลึกซึ้ง ความล้มเหลวของหลายบริษัทในปีที่ผ่านมาเป็นบทเรียนว่า การขยายโครงการมากเกินไปโดยไม่พิจารณาถึงกำลังซื้อที่แท้จริงและการบริหารกระแสเงินสด อาจนำไปสู่หายนะได้
สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค ช่วงเวลานี้ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงที่สุด มีโครงการพร้อมอยู่ให้เลือกมากมายพร้อมโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ แต่อย่าลืมให้ความสำคัญกับการตรวจสอบ “การประเมินราคาที่ดิน” และศักยภาพในการเติบโตของทำเลในอนาคตเพื่อให้การตัดสินใจครั้งสำคัญของคุณคุ้มค่าที่สุด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อบ้านหลังแรก หรือการมองหาช่องทาง ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เพื่อสร้างอิสรภาพทางการเงิน การมีที่ปรึกษาที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้งคือหัวใจสำคัญ
ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการอัปเดตข้อมูลวิเคราะห์ทำเลศักยภาพล่าสุด ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับแผนการลงทุนที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ
