เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: วิเคราะห์กลยุทธ์ผู้ชนะและทิศทางอุตสาหกรรมสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นรอบวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ต้
องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ถึง 2567 ที่ผ่านมา คือบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย แม้เราจะเคยคาดหวังว่าการฟื้นตัวหลังสถานการณ์โรคระบาดจะเป็นไปอย่างก้าวกระโดดเหมือนการ Take off ของเครื่องบิน แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะหลุมอากาศอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากปัจจัยหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ขยับตัวขึ้น และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย “สินเชื่อบ้าน” ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในวงกว้าง
จากการติดตามผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่าภาพรวมรายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองเพียงตัวเลขอาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย (-1.2%) เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่หากเรากะเทาะเปลือกดูไส้ในจะพบสัญญาณที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดถอยลง สะท้อนให้เห็นว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” กำลังเข้าสู่ยุค “ตัวใครตัวมัน” หรือยุคที่ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีสายป่านยาวและแบรนด์ที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะอยู่รอดและเติบโตได้
วิเคราะห์สมรภูมิรายได้: ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
เมื่อพูดถึงเบอร์หนึ่งในแง่ของ “รายได้รวม” ในปีที่ผ่านมา ต้องยกให้ “แสนสิริ” (Sansiri) ที่ผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ซึ่งถือว่าสวนกระแสตลาดอย่างมาก เคล็ดลับความสำเร็จที่ผมมองเห็นคือการวางกลยุทธ์ “Luxury Leadership” ที่แม่นยำ การจับตลาดระดับบน (High-end) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น ทำให้แสนสิริสามารถรักษา Momentum การเติบโตได้อย่างเหนียวแน่น
ในขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP Thailand) ตามมาเป็นอันดับสองด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท แม้ตัวเลขรายได้รวมจะลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่หากเราพิจารณาในแง่ของ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว เอพี ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ที่ 1 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท สิ่งนี้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการระบายสต็อกสินค้าและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ตอบโจทย์ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ซึ่งเป็น Real Demand ใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปัจจุบัน
สิ่งที่น่าสนใจคือการขยับตัวของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างเป็นรูปธรรม โดยมีรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นกว่า 103% นี่คือสัญญาณเตือนถึงผู้เล่นหน้าเดิมว่า ยักษ์ใหญ่จากฝั่งรีเทลกำลังรุกคืบเข้ามาแชร์ส่วนแบ่งในตลาดนี้อย่างน่ากลัว โดยอาศัยความได้เปรียบของทำเล Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูด
เจาะลึกกำไรสุทธิ: การบริหารจัดการท่ามกลางวิกฤตค่าครองชีพ
ในโลกของการทำธุรกิจ “ยอดขายคือหน้าตา แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” คำกล่าวนี้ยังคงเป็นจริงเสมอ แม้รายได้รวมของหลายบริษัทจะลดลง แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ยังคงรักษาสถานะ “King of Profit” หรือแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ เราต้องมองลึกลงไปว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายสินทรัพย์ (โรงแรม) เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาดเพื่อรักษาสภาพคล่อง
ทางด้าน “ศุภาลัย” (Supalai) และ “เอพี” (AP) ก็ทำผลงานในแง่กำไรได้อย่างสูสี โดยศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ขณะที่เอพีอยู่ที่ 6,054 ล้านบาท สิ่งที่ผมสังเกตเห็นจากศุภาลัยคือการควบคุมต้นทุนที่ยอดเยี่ยมและการกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดต่างจังหวัดและต่างประเทศ (ออสเตรเลีย) ซึ่งช่วยประคองผลประกอบการในช่วงที่ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลเกิดภาวะอิ่มตัว
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่ากังวลคือมีถึง 12 บริษัทจาก 41 รายที่ประสบภาวะ “ขาดทุน” และกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลง นี่คือสัญญาณชัดเจนว่า “การลงทุนอสังหา” ในยุคปัจจุบันมีความเสี่ยงสูงขึ้น ผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเริ่มประสบปัญหาเรื่องต้นทุนทางการเงินและค่าก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น รวมถึงปัญหาการถูกปฏิเสธ “สินเชื่อบ้าน” จากธนาคารที่ขยับสูงขึ้นกว่า 30-40% ในบาง Segment
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2026: ความยั่งยืนและเทคโนโลยีคือทางรอด
หากจะมองภาพยาวไปถึงปี 2026 “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จะไม่ได้สู้กันเพียงแค่เรื่องทำเลหรือราคาอีกต่อไป แต่จะขับเคลื่อนด้วยปัจจัย 3 ด้านหลัก (The 3 Pillars of 2026) ได้แก่:
ESG and Green Building (ความยั่งยืน): บ้านประหยัดพลังงานที่ติดตั้ง Solar Rooftop และระบบ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นต่ำ ไม่ใช่ Option เสริมอีกต่อไป ผู้บริโภคจะยินดีจ่ายเงินเพิ่มให้กับโครงการที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม เนื่องจากช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว การออกแบบที่เน้น Well-being และสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) จะเป็นกุญแจสำคัญในการเจาะตลาดไทย
PropTech and Smart Living: การนำเทคโนโลยี AI มาช่วยในการบริหารจัดการอาคาร และแอปพลิเคชันที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยจะถูกยกระดับขึ้น “การลงทุนอสังหา” ในอนาคตจะเน้นไปที่ Smart Units ที่สามารถสั่งการผ่านเสียงหรือระบบอัตโนมัติ เพื่อดึงดูดกลุ่ม Gen Z และ Millennials ที่ก้าวขึ้นมาเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก
Mixed-use Paradigm: เราจะเห็นการพัฒนาโครงการในรูปแบบ “เมืองขนาดเล็ก” มากขึ้น ที่ซึ่งที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ และพื้นที่ไลฟ์สไตล์รวมอยู่ในที่เดียวกัน เพื่อตอบโจทย์เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid Work และลดปัญหาการเดินทาง
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
สำหรับใครที่กำลังมองหาช่องทาง “กู้เงินซื้อบ้าน” หรือต้องการ “ขายบ้านมือสอง” ในช่วงปี 2024-2026 นี้ ผมขอให้คำแนะนำในฐานะผู้เชี่ยวชาญดังนี้ครับ:
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย: นี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เนื่องจากผู้ประกอบการมีการจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต็อก แต่สิ่งที่ต้องระวังที่สุดคือ “วินัยทางการเงิน” ควรตรวจเช็คเครดิตบูโรและเตรียมเอกสารเพื่อยื่น “สินเชื่อบ้าน” ให้พร้อมก่อนตัดสินใจจอง และควรพิจารณาโครงการจากผู้ประกอบการที่มีความมั่นคงสูงเพื่อป้องกันปัญหาโครงการสร้างไม่เสร็จ
สำหรับนักลงทุน: การเก็งกำไรระยะสั้นในคอนโดมิเนียมทำได้ยากขึ้นมาก ผมแนะนำให้เบนเข็มไปที่การลงทุนเพื่อ “Passive Income” จากการเช่าในทำเลที่ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ หรือทำเลที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น (Expat Hub) เช่น สุขุมวิทตอนกลาง หรือพื้นที่ EEC นอกจากนี้ “การลงทุนอสังหา” ในรูปแบบทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จากธนาคารหรือกรมบังคับคดี ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีเงินเย็น เพราะสามารถหาทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าตลาดได้ถึง 20-30%
บทสรุปและก้าวต่อไปของอสังหาฯ ไทย
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2569 จะเป็นภาพที่ชัดเจนขึ้นระหว่าง “ผู้ที่ปรับตัวได้” กับ “ผู้ที่ล้าหลัง” อุตสาหกรรมนี้กำลังเปลี่ยนผ่านจากการเน้นปริมาณ (Mass Production) ไปสู่การเน้นคุณภาพและประสบการณ์ (Customer Experience) แม้ตัวเลขยอดขายรวมอาจจะไม่ได้หวือหวาเหมือนทศวรรษที่ผ่านมา แต่ความลึกซึ้งในแง่ของนวัตกรรมและการสร้างคุณค่าให้กับผู้อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล
หากคุณเป็นหนึ่งคนที่กำลังวางแผนจะก้าวเข้าสู่สมรภูมินี้ ไม่ว่าจะในฐานะผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือนักลงทุนที่มองหาโอกาส “การลงทุนอสังหา” ที่ยั่งยืน การมีความรู้ที่เท่าทันสถานการณ์และมีที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญคืออาวุธที่สำคัญที่สุด เพราะในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอสำหรับผู้ที่ตาถึงและเตรียมพร้อม
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มทำเลศักยภาพ หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้งอกเงยท่ามกลางความผันผวนของปี 2026 อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นก้าวแรกอย่างมั่นคง สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือนัดหมายพูดคุยกับทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราได้วันนี้ เพื่อให้ฝันเรื่องบ้านและการลงทุนของคุณเป็นจริงได้อย่างยั่งยืน!
