เจาะลึกทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการและกลยุทธ์รุกฆาตจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงมานับครั้ง
ไม่ถ้วน แต่ช่วงปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันถือเป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่ง หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมในปี 2566 ที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการพุ่งทะยาน (Take-off) ต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นฤดูกาลทอง (High Season) ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการตัดสินใจ ซื้อบ้าน ของผู้บริโภคได้เท่าที่ควร
ความท้าทายนี้ไม่ได้จบลงเพียงแค่นั้น เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2569 สภาพการณ์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง หนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งกำลังซื้อ และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
จากข้อมูลการสำรวจบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด นี่คือสัญญาณเตือนว่ากลยุทธ์แบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในสมรภูมินี้
หากพิจารณาเจาะลึกไปที่ Top 10 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในแง่ของรายได้รวม เราจะเห็นภาพการขับเคี่ยวที่ดุเดือดระหว่างยักษ์ใหญ่ สองค่ายที่โดดเด่นที่สุดคือ แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์) โดยแสนสิริสามารถคว้าแชมป์รายได้รวมไปครองที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ในขณะที่เอพีตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ความน่าสนใจไม่ได้หยุดอยู่แค่ตัวเลขรายได้รวม เพราะในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาฯ เราต้องมองให้ลึกถึง “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ซึ่งเป็นรายได้หลักที่สะท้อนถึงศักยภาพที่แท้จริงของสินค้าในตลาด
ในมิติของรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริงด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย 2% แต่ก็แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และ คอนโดมิเนียม ในขณะที่แสนสิริทำรายได้จากการขายไป 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าประทับใจคืออัตราการเติบโตที่สูงถึง 7% ซึ่งสวนทางกับภาพรวมตลาดที่รายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11%
ปัจจัยที่ทำให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บางรายยังคงเติบโตได้ คือการปรับพอร์ตสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการจริง (Real Demand) เราเห็นเทรนด์การขยับเซกเมนต์ไปสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระดับบนมากขึ้น เพราะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และมีโอกาสได้รับอนุมัติ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารได้ง่ายกว่ากลุ่มระดับล่างถึงกลาง
อีกหนึ่งยักษ์ใหญ่ที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้รวมจะลดลงถึง 18% และรายได้จากการขายวูบไปถึง 38% แต่อย่างที่ทราบกันดีว่านี่คือบริษัทที่มีการ บริหารพอร์ตอสังหาฯ อย่างชาญฉลาด พวกเขาไม่ได้พึ่งพาเพียงแค่การขายที่อยู่อาศัย แต่ยังมีรายได้จากการเช่าและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ รวมถึงการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์เพื่อสร้างกำไรที่สม่ำเสมอ ในปี 2566 แลนด์แอนด์เฮ้าส์จึงยังครองตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท โดยส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมถึง 2,500 ล้านบาท
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 นี้ การทำความเข้าใจเรื่อง “สภาพคล่อง” และ “กระแสเงินสด” เป็นสิ่งสำคัญมาก เราเห็นบริษัทอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากโครงการที่พักอาศัยอย่างเป็นกอบเป็นกำ โดยมีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 103% นี่คือตัวอย่างของการใช้ความแข็งแกร่งจากธุรกิจศูนย์พาณิชย์มาต่อยอดสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยได้อย่างไร้รอยต่อ
เทรนด์ที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญในปีหน้าและปีต่อๆ ไป คือเรื่องของ ESG และเทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัย (PropTech) การสร้างบ้านที่ประหยัดพลังงานหรือคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์สังคมผู้สูงอายุ จะไม่ใช่แค่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็นทางรอดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การใช้ระบบ AI เข้ามาช่วยในการประเมินราคาบ้าน หรือการทำนายพฤติกรรมผู้ซื้อ จะช่วยให้การทำการตลาดแม่นยำขึ้น ลดต้นทุนที่เปล่าประโยชน์ลงได้
เมื่อพูดถึงการทำกำไร ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% ซึ่งสอดคล้องกับทิศทางของรายได้ มีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ขาดอำนาจต่อรองและการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำ
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผน ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ คำแนะนำจากผมคือควรพิจารณาโครงการที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง และตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตของราคา (Capital Gain) ในระยะยาว การตรวจสอบ ราคาประเมินที่ดิน และแนวโน้มการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนยังคงเป็นหัวใจสำคัญของการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
ในส่วนของกลยุทธ์การขาย นักการตลาดในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเริ่มหันมาโฟกัสการทำ Content Marketing ที่ให้ความรู้จริงมากกว่าแค่การยิงโฆษณาโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพราะปัจจุบันผู้บริโภคมีความรู้สูงขึ้น พวกเขาต้องการทราบถึงคุณภาพวัสดุ บริการหลังการขาย และความยั่งยืนของโครงการ การสร้างความเชื่อมั่น (Trust) จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยปิดการขายได้ในยุคที่การตัดสินใจซื้อเป็นไปอย่างระมัดระวัง
โดยสรุปแล้ว แม้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจรอบด้าน แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการ การปรับตัวสู่ Digital Transformation และการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพคือหัวใจหลัก ส่วนสำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้อาจเป็นโอกาสที่ดีในการเลือกซื้อทรัพย์สินที่มีคุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผล พร้อมกับข้อเสนอจากโครงการต่างๆ ที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด
เราต้องจับตามองกันต่อไปว่า ในช่วงปี 2567-2569 ใครจะเป็นผู้ที่สามารถรักษากระแสเงินสดและสร้างนวัตกรรมการอยู่อาศัยใหม่ๆ ออกมาตอบโจทย์ตลาดได้ดีที่สุด สมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ครั้งนี้ไม่ใช่เพียงการแข่งกันที่ยอดขาย แต่มันคือการแข่งกันที่ความอึดและการปรับตัวเพื่อความยั่งยืนในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในช่วงที่ตลาดกำลังปรับฐานแบบนี้ครับ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายโครงการและแนวทางการวางแผนสินเชื่อบ้านที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ พร้อมรับสิทธิพิเศษและข้อมูลวงในจากผู้เชี่ยวชาญที่คุณหาจากที่ไหนไม่ได้ ให้เราช่วยคุณตัดสินใจเลือกสิ่งที่ดีที่สุดเพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณตั้งแต่วันนี้
