เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการและความอยู่รอดในยุค 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่รุ่งโรจน์และร่วงโรยมานับครั้งไม่ถ้วน แ
ต่ไม่มีช่วงเวลาไหนที่น่าสนใจและท้าทายเท่ากับรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบันในปี 2526 อีกแล้ว หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566-2567 ที่ผ่านมา หลายคนอาจมองว่าเป็นปีที่ “น่าผิดหวัง” สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นช่วงเวลาที่แรงส่งจากปีก่อนหน้าดูเหมือนจะแผ่วปลาย ตลาดที่คาดว่าจะฟื้นตัวอย่างรวดเร็วกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักจากการเมืองและสภาพเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน
การวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กว่า 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่เพียงแต่บอกเราว่า “ใครคือผู้ชนะ” ในเชิงตัวเลขเท่านั้น แต่ยังสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การปรับตัวที่แตกต่างกันในวันที่อำนาจซื้อของผู้บริโภคถูกกดทับด้วยอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบของทุกสิ่ง
จากการเก็บข้อมูลอย่างละเอียด พบว่าในปีที่ผ่านมา บริษัทจดทะเบียนในกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย (ราว -1.2%) เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่หากเราเจาะลึกไปที่รายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ติดลบ นี่คือสัญญาณเตือนว่าตลาดไม่ได้ถดถอยพร้อมกันหมด แต่เกิดสภาวะ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” และ “ผู้ที่ปรับตัวไวคือผู้อยู่รอด”
บริษัทระดับบิ๊กเนมอย่าง แสนสิริ (Sansiri) สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ซึ่งถือว่าสวนกระแสตลาดอย่างมาก โดยการเน้นกลุ่มเป้าหมายระดับบน (Luxury Segment) ที่มีกำลังซื้อแข็งแกร่ง ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากนัก ในขณะที่คู่แข่งคนสำคัญอย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ความน่ากังวลตกไปอยู่ที่กลุ่มบริษัทที่ทำรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์ และไรมอน แลนด์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าโครงการในกลุ่ม Middle-to-Low End หรือคอนโดมิเนียมบางเซกเมนต์กำลังเผชิญหน้ากับกำแพงขนาดใหญ่ในการโอนกรรมสิทธิ์
สมรภูมิยอดขาย: ใครคือมือวางอันดับหนึ่งที่แท้จริง?
ในมุมมองของนักวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มืออาชีพ “รายได้รวม” อาจรวมถึงกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้บริหารจัดการ แต่หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการขายบ้านและคอนโดมิเนียมจริงๆ เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เท่านั้น
เมื่อตัดปัจจัยเสริมอื่นๆ ออกไป โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันที เอพี ไทยแลนด์ ทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายเพียวๆ ถึง 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ซึ่งตอบโจทย์ Real Demand ในยุคที่คนต้องการพื้นที่ใช้สอยมากกว่าแค่ห้องสี่เหลี่ยมในเมือง
ประเด็นที่น่าสนใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเคยเป็นยักษ์ใหญ่ที่ใครก็ล้มยาก กลับมียอดขายลดลงถึง 38% ในช่วงเวลาดังกล่าว นี่คือบทเรียนสำคัญที่บอกเราว่า แม้แบรนด์จะแข็งแกร่งแค่ไหน แต่หากการเปิดตัวโครงการใหม่ไม่สอดคล้องกับจังหวะการตัดสินใจ ซื้อบ้าน ของลูกค้าในขณะนั้น หรือมีสินค้าที่ไม่ตรงกับความต้องการใหม่ๆ หลังยุคโควิด ยอดขายก็อาจวูบหายไปได้ง่ายๆ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดประสบการณ์และการบริหารจัดการต้นทุน
เป้าหมายสูงสุดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่ยอดขายที่สูงลิ่ว แต่คือกำไรที่เหลืออยู่ในกระเป๋า ในปีที่ตลาดตึงตัวเช่นนี้ กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ขาดสภาพคล่องหรือมีโครงการที่ค้างสต็อกนานเกินไป
แชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดไปได้ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ที่ชาญฉลาดในจังหวะที่การขายที่อยู่อาศัยชะลอตัว หากวัดกันที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ ศุภาลัย (Supalai) และ เอพี ไทยแลนด์ คือผู้ที่มีประสิทธิภาพในการทำกำไรสูงสุด โดยทั้งคู่ทำกำไรได้มากกว่า 6,000 ล้านบาทต่อปี
สำหรับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในปี 2026 นี้ นักลงทุนเริ่มเปลี่ยนเข็มทิศจากการเก็งกำไรคอนโดมิเนียม ไปสู่การมองหาอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ หรือโครงการ Mixed-use ที่มีกระแสเงินสดสม่ำเสมอ เหมือนที่ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เริ่มรุกตลาดที่อยู่อาศัยและทำรายได้เติบโตขึ้นกว่า 100% ภายในปีเดียว
เทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2026: ความยั่งยืนและเทคโนโลยี
เมื่อเรามองไปยังอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 ปัจจัยที่จะเป็นตัวตัดสินแพ้ชนะไม่ใช่แค่ทำเลอีกต่อไป แต่คือ “Experience” และ “Sustainability” ลูกค้ายุคใหม่พร้อมจะจ่ายเงินแพงขึ้นสำหรับบ้านที่ประหยัดพลังงาน (EV Charger ready, Solar Cell) และมีการออกแบบเพื่อสุขภาวะ (Well-being)
นอกจากนี้ การวิเคราะห์ข้อมูล (Data Analytics) กลายเป็นหัวใจสำคัญในการวางแผน บ้านจัดสรร ผู้ประกอบการที่สามารถทำนายพฤติกรรมลูกค้าได้ว่าต้องการฟังก์ชันห้องทำงานแบบไหน หรือพื้นที่ส่วนกลางที่ลดการสัมผัส จะเป็นผู้ที่ครองส่วนแบ่งตลาดได้มากที่สุด
ในแง่ของ วิเคราะห์หุ้นอสังหา สำหรับนักลงทุน ผมแนะนำให้จับตาดูค่า D/E Ratio (หนี้สินต่อทุน) และ Backlog (ยอดขายรอโอน) เป็นพิเศษ เพราะในสภาวะที่ดอกเบี้ยยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง บริษัทที่มีภาระหนี้ต่ำและมียอดขายในมือที่พร้อมโอนจะมีความได้เปรียบในการแข่งขันและมีความมั่นคงทางการเงินสูงกว่า
อุปสรรคสำคัญ: หนี้ครัวเรือนและมาตรการ LTV
เราไม่สามารถพูดถึง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่เอ่ยถึงปัญหาการกู้ยืมเงินได้ ปัจจุบันยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทพุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับพอร์ตหนีไปทำบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการ สินเชื่อบ้าน น้อยกว่าหรือมีโปรไฟล์ทางการเงินที่แข็งแกร่งกว่า
อย่างไรก็ตาม การแห่กันไปทำตลาดบนอาจนำไปสู่ภาวะ Red Ocean หรือการแข่งขันที่รุนแรงจนเกินไป ดังนั้น กลยุทธ์ที่ยั่งยืนที่สุดคือการสร้างความสมดุลของพอร์ตสินค้า (Product Mix) และการนำเทคโนโลยี PropTech มาช่วยลดต้นทุนการก่อสร้าง เพื่อให้สามารถทำราคาที่เอื้อมถึงได้โดยที่ยังมีมาร์จิ้นเพียงพอ
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมเชื่อว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังอยู่ในช่วงการปรับฐานครั้งใหญ่ (Great Reset) ผู้ที่เคยรุ่งเรืองในอดีตอาจไม่ใช่ผู้ชนะในอนาคตหากไม่ยอมเปลี่ยนแปลง การวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทข้างต้นเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการทำความเข้าใจตลาด แต่การก้าวไปข้างหน้าในปี 2026 และหลังจากนั้น ต้องการวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลกว่าเดิม
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักพัฒนาที่อยู่อาศัย นักลงทุนที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้านหลังแรก ความเข้าใจในตัวเลขเหล่านี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อหรือลงทุนให้คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในวันที่ตลาดยังมีช่องว่างให้คุณเสมอ
ก้าวสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกับเรา ติดต่อสอบถามข้อมูลเชิงลึกหรือรับคำปรึกษาด้านการลงทุนฟรีวันนี้ เพื่อให้ทุกตารางนิ้วของการลงทุนของคุณงอกเงยอย่างมั่นคง!
