เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: วิเคราะห์ผลประกอบการบิ๊กเพลเยอร์และกลยุทธ์รับมือความท้าทายสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการมานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต
็มปากว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปมองช่วงต้นปี 2566 หลายฝ่ายต่างคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด (Take-off) ต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่เป็นบวกในปี 2565 แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับกลายเป็นภาพของ “อาการสำลัก” ของตลาดที่เผชิญกับปัจจัยรุมเร้า ทั้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคทุกเซกเมนต์
สถานการณ์ความผันผวนนี้ไม่ได้จบลงเพียงแค่ปีที่ผ่านมา แต่ยังส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567 และคาดว่าจะกลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ (New Normal) ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญไปจนถึงปี 2569-2570 วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปถอดรหัสผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าในวันที่พายุเศรษฐกิจโหมกระหน่ำ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่ต้องปรับทัพใหม่เพื่อความอยู่รอด
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มขยับตัวลำบาก
จากข้อมูลการรวบรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเป็นตัวเลขกลมๆ อาจจะดูเหมือนทรงตัว โดยลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในเชิงลึกจะพบสัญญาณที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่เคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป รวมถึง ไรมอน แลนด์ (RML) ที่เน้นตลาดลักชัวรีก็ยังได้รับผลกระทบ แม้แต่บิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นหุ้นพิมพ์นิยมของนักลงทุนมาอย่างยาวนาน ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้ขึ้นอยู่กับชื่อเสียงของแบรนด์เพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการสต็อกสินค้าและการปรับตัวให้เข้ากับ Demand ที่เปลี่ยนไป
สงครามชิงบัลลังก์รายได้สูงสุด: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในปีที่ผ่านมา ตำแหน่งแชมป์รายได้รวมตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต การขยับขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 นี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการวางหมากในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมและโครงการระดับ Super Luxury ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา การขอสินเชื่อบ้าน มากนัก
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาเป็นอันดับ 2 อย่างกระชั้นชิดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ AP ยังคงความแข็งแกร่งในการเป็นเจ้าตลาด “แนวราบ” โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวในเขต กรุงเทพและปริมณฑล ที่ยังคงมีความต้องการจริง (Real Demand) รองรับอย่างต่อเนื่อง ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) และพฤกษา (PSH) ที่พยายามประคองตัวในสภาวะที่อำนาจซื้อระดับกลางเริ่มอ่อนแอลง
รายได้จากการขาย (Core Revenue): ตัวชี้วัดความสามารถที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์อุตสาหกรรม “รายได้รวม” อาจรวมถึงกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้ค่าเช่า แต่หากจะวัด “ฝีมือ” ในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue)
ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทในส่วนนี้อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% สะท้อนให้เห็นว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการใหม่ทำได้ยากขึ้นมาก โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกต่ำลง ที่น่าตกใจที่สุดคือแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากการเลื่อนเปิดโครงการและการปรับพอร์ตสินค้า
อย่างไรก็ตาม หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองแชมป์เบอร์ 1 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพของทีมขายและการคัดเลือกทำเลที่ตรงใจผู้บริโภค ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยการเติบโตของยอดขาย 7% ซึ่งสวนทางกับภาพรวมตลาดอย่างชัดเจน
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกคืบเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายพุ่งถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้น 103% สิ่งนี้บ่งบอกว่าโมเดลธุรกิจแบบ Mix-use ที่เชื่อมโยงห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย (Residential) กำลังกลายเป็นเทรนด์ที่ผู้ซื้อให้ความเชื่อมั่นสูง
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในเชิงประสิทธิภาพ?
การทำยอดขายได้สูงไม่ได้หมายความว่าบริษัทจะมีผลกำไรดีเสมอไป ในปีที่ต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นและค่าใช้จ่ายในการทำการตลาดพุ่งกระฉูด ผลกำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่า กำไรส่วนสำคัญมาจากการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุนและการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากมองในแง่ของกำไรจากการดำเนินงานแท้ๆ ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (ไทยแลนด์) ถือเป็นยักษ์ใหญ่ที่ทำผลงานได้น่าประทับใจที่สุด โดยมีกำไรสุทธิสูสีกันที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ
ส่วนแสนสิริถือเป็นบริษัทที่มีอัตราการเติบโตของกำไรโดดเด่นที่สุดถึง 42% (กำไร 5,846 ล้านบาท) ซึ่งเป็นผลมาจากการเลือกพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่มีอัตรากำไร (Margin) สูง และการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ
วิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงและแนวโน้มอสังหาฯ ปี 2026
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุค “คัดกรองตัวจริง” (Market Consolidation) โดยมี 3 ปัจจัยหลักที่จะกำหนดทิศทางในอีก 1-2 ปีข้างหน้า:
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทพุ่งสูงเกิน 50% ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันไปโฟกัสตลาดบน หรือไม่ก็ต้องสร้างระบบ “Pre-approve” ที่เข้มข้นขึ้นเพื่อช่วยลูกค้ายื่น กู้ซื้อบ้าน ให้ผ่าน
ต้นทุนดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน: ตราบใดที่ดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง ต้นทุนการเงินของผู้พัฒนาโครงการ (Cost of Fund) จะเพิ่มขึ้น และภาระการผ่อนต่อเดือนของผู้ซื้อก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อล่าช้าลง
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร: สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ทำให้ความต้องการ บ้านเดี่ยว แบบ Universal Design และคอนโดมิเนียมที่เน้น Wellness สูงขึ้น บริษัทที่ปรับตัวตามเทรนด์นี้ได้ทัน เช่นการเพิ่มเทคโนโลยี Smart Home หรือบริการดูแลสุขภาพ จะได้เปรียบในการแข่งขัน
กลยุทธ์การปรับตัวสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
หากคุณคือนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ช่วงปี 2024-2026 ผมแนะนำให้พิจารณาบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและมีสินค้าพร้อมโอนในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า ในโซนส่วนต่อขยาย หรือบ้านจัดสรรในทำเล EEC (ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก) ซึ่งจะได้รับอานิสงส์จากการลงทุนต่างชาติ
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังวางแผน ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน ในปีนี้ ถือว่าเป็นโอกาสดีในการต่อรองราคา เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายเร่งระบายสต็อกสินค้าคงเหลือ (Inventory) ผ่านแคมเปญลดแลกแจกแถมที่รุนแรงที่สุดในรอบหลายปี อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบความพร้อมทางการเงินและการรักษาเครดิตบูโรให้ดีเป็นสิ่งสำคัญที่สุดก่อนเริ่มกระบวนการขอ สินเชื่อบ้าน
บทสรุปจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ของตัวเลขภาพรวม แต่ในมุมมองของอุตสาหกรรม มันคือ “บทเรียนราคาแพง” ที่สอนให้ผู้ประกอบการเลิกยึดติดกับปริมาณ และหันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพของกำไรและการบริหารความเสี่ยง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่กลับไปเติบโตแบบก้าวกระโดดเหมือนทศวรรษที่ผ่านมา แต่จะเติบโตอย่างมีเสถียรภาพบนพื้นฐานของ Real Demand
ในฐานะที่ผมเฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และสามารถบริหารจัดการหนี้สินได้อย่างชาญฉลาด จะเป็นผู้ที่คว้าชัยชนะในสมรภูมินี้ได้อย่างสง่างามในปี 2026
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวางแผนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป! ติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับบทวิเคราะห์ทำเลศักยภาพและข้อเสนอสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยพิเศษที่คัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ คลิกสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมที่นี่ เพื่อเริ่มต้นก้าวแรกสู่ความมั่นคงทางการเงินของคุณ
