เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผู้ชนะและกลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกคลีกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมา
หลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพสะท้อนจากตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่เพียงแต่บอกเราว่าใครคือ “เบอร์หนึ่ง” ในเชิงตัวเลขเท่านั้น แต่ยังเผยให้เห็นถึง “ดีเอ็นเอ” ของความอยู่รอดในยุคที่กำลังซื้อเปราะบางและอัตราดอกเบี้ยผันผวน
หากมองย้อนกลับไปในปี 2565 เราหลายคนต่างคาดหวังว่าธุรกิจจะกลับมาเทคออฟ (Take-off) อย่างสง่างามหลังวิกฤตการณ์โรคระบาด แต่ความจริงที่ปรากฏในปี 2566 กลับเป็นหนังคนละม้วน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี แม้จะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ควรจะคึกคักที่สุด แต่กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนกระทั่งเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 และกำลังมองไปถึงทิศทางในปี 2569-2570 ในปัจจุบัน
กะเทาะเปลือกรายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับฐาน
จากการเก็บข้อมูลอย่างละเอียดของบริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเรา “เจาะลึก” ลงไปในรายละเอียดจะพบสัญญาณที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยเฉพาะบริษัทที่เน้นตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากความเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย และอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น ตัวเลขการติดลบของรายได้ในระดับ 20-30% ของบริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบถึง 26% เป็นเครื่องยืนยันว่าการพึ่งพา Segment ใด Segment หนึ่งเพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่คำตอบของความยั่งยืนอีกต่อไป
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่เคยเป็นต้นแบบของความมั่นคง ยังเห็นรายได้รวมหดตัวลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ “K-Shaped Recovery” อย่างชัดเจน คือกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงยังคงไปต่อได้ ขณะที่กลุ่มใหญ่ของประเทศกำลังเผชิญกับภาวะหนี้ครัวเรือนรัดตัว
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือการรุกตลาด บ้านเดี่ยวหรู และคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยเงินกู้ มากนัก
ขณะที่ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรและการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอที่มีความหลากหลาย (Diversified Portfolio) ได้อย่างยอดเยี่ยม ส่วนอันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ด้วยการบริหารต้นทุนที่เป็นเลิศ ทำให้พวกเขายังคงเป็น “Cash Cow” ของวงการ
“รายได้จากการขาย” บรรทัดฐานที่แท้จริงของความสำเร็จ
นักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มักจะให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) มากกว่ารายได้รวม เพราะมันคือการสะท้อนถึงความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าและความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ในตลาด
ตัวเลขรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท สิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายถอยหลัง รายใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มียอดขายลดลงถึง 38% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการปรับกลยุทธ์ที่หันไปเน้นรายได้จากการเช่าและการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) มากขึ้น
อย่างไรก็ตาม หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย “เอพี ไทยแลนด์” คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท การครองแชมป์ในส่วนนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า Product Mixed ของเอพีสามารถตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยได้ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ทาวน์โฮมเริ่มต้นไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์
ที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือการก้าวกระโดดของ เซ็นทรัล พัฒนา (CPN) ในส่วนของที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ที่ทำรายได้พุ่งสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้น 103% นี่คือตัวอย่างของการใช้ “Ecosystem” ที่แข็งแกร่งจากการมีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็ก นำไปสู่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรในพื้นที่รอบข้าง เป็นโมเดลการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ทรงพลังที่สุดในปัจจุบัน
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุด?
ในฐานะที่ผมให้คำปรึกษาด้านการวางแผนการเงินและภาษีสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมมักจะย้ำเสมอว่า “ยอดขายคือหน้าตา แต่กำไรคือความจริง” (Sales is Vanity, Profit is Sanity)
ในปี 2566 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่นักลงทุนต้องมองให้ออกว่า กำไรก้อนโตนี้ไม่ได้มาจากงานก่อสร้างและขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่มีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ (โรงแรม 2 แห่ง) เข้ากองทรัสต์ (REIT) ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาดในยุคที่ตลาดขายบ้านซบเซา
หากเราพิจารณาเฉพาะกำไรจากการดำเนินงานจริง ศุภาลัย และ เอพี จะขึ้นมาเบียดกันอย่างสูสีที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ขณะที่แสนสิริทำเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากกลยุทธ์การขายโครงการระดับบนที่มี Margin สูง และการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
ส่องเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2026: ปรับตัวเพื่อไปต่อ
จากการวิเคราะห์ข้อมูลและทิศทางเศรษฐกิจโลก ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 และในอนาคตอันใกล้ จะไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าใครมี Land Bank มากที่สุด แต่ขึ้นอยู่กับว่าใครสามารถปรับตัวเข้ากับ 3 เทรนด์ใหญ่ได้ดีกว่ากัน:
Sustainability & Green Living: การพัฒนาโครงการที่ไม่ใช่แค่ประหยัดพลังงาน แต่ต้องเป็น “Net Zero” โครงการที่ติดตั้ง EV Charger, โซลาร์เซลล์ และมีระบบจัดการขยะที่ยั่งยืน จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อที่เน้นคุณภาพชีวิต
Aging Society & Universal Design: ประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างเต็มตัว การออกแบบบ้านที่รองรับคนทุกวัย (Intergenerational Living) จะเป็น Key Success Factor สำคัญ โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้กับสถานพยาบาลชั้นนำ
Digital Transformation & PropTech: การใช้ AI ในการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภค การเยี่ยมชมโครงการผ่าน Virtual Reality (VR) และการบริหารจัดการนิติบุคคลผ่านแอปพลิเคชัน จะช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานและเพิ่มความพึงพอใจให้กับลูกบ้านในระยะยาว
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่ต้องการมีบ้าน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ ผมมองว่าเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ดีเวลลอปเปอร์หลายรายยอมเฉือนกำไรเพื่อระบายสต็อก ทำให้เราเห็นโปรโมชั่นประเภท “อยู่ฟรี 2 ปี” หรือ “ช่วยผ่อน” ออกมามากมาย ซึ่งถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินและมีหน้าที่การงานที่มั่นคง
ส่วนในมุมของการเลือกซื้อเพื่ออยู่อาศัย สิ่งที่ต้องพิจารณามากกว่าราคาคือ “ชื่อเสียงของแบรนด์” และ “การบริการหลังการขาย” เพราะในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ บริษัทที่มีสภาพคล่องแข็งแรงเท่านั้นที่จะสามารถดูแลชุมชนและโครงการให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว (Capital Gain)
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ตัวเลขผลประกอบการในปี 2566 ของ 41 บริษัทอสังหาฯ คือ “บทเรียนราคาแพง” ที่สอนให้รู้ว่า ความสำเร็จในอดีตไม่ใช่เครื่องการันตีอนาคต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ต้องรวดเร็ว แม่นยำ และมีความยืดหยุ่นสูง การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) และการรักษาความเชื่อมั่นจากสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน คือกุญแจสำคัญที่จะพาธุรกิจอยู่รอดผ่านปี 2026 ไปได้อย่างมั่นคง
หากคุณกำลังวางแผนที่จะลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพียงเพราะความลังเลในสภาวะตลาดที่ดูเหมือนจะนิ่งสงบ
เริ่มต้นวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อสร้างความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในอนาคต ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญและข้อมูลวิเคราะห์ทำเลศักยภาพที่แม่นยำที่สุดก่อนใคร!
