เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: วิเคราะห์กลยุทธ์ผู้ชนะและทิศทางตลาดปี 2024-2026 จากมุมมองมือโปร
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกวงในของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เ
ลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมาจนถึงต้นปี 2567 คือหนึ่งในบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของวงการ หลายคนเคยมองว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์โรคระบาดมาได้ เครื่องยนต์ของตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมจะกลับมา Take off ได้อย่างสง่างามเหมือนที่เคยเป็นในปี 2565 แต่ในความเป็นจริง “พายุลูกใหม่” ที่ประกอบด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้กลายเป็นกำแพงสูงที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับทัพกันจลาจล
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมาไม่ได้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งตามปกติจะเป็น “ฤดูกาลกอบโกย” หรือ High Season ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นกำลังซื้อให้ฟื้นคืนกลับมาได้อย่างที่หวัง เมื่อเราเจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เราจะเห็นภาพสะท้อนของ “ผู้รอด” และ “ผู้แพ้” ในสมรภูมินี้ได้อย่างชัดเจน
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญลมต้าน
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ของ 41 บริษัทชั้นนำ พบว่ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเผิน ๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ความจริงที่ซ่อนอยู่ภายใต้ตัวเลขนั้นน่ากังวลกว่าที่คิด เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับรายได้ที่ดิ่งลงมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดลักชัวรีก็ยังได้รับผลกระทบ แม้แต่ “พี่ใหญ่” ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ไม่ว่าจะเป็นเซกเมนต์ระดับกลาง-ล่าง หรือระดับบน ต่างก็หนีไม่พ้นผลกระทบจากกำลังซื้อที่หดตัวและการพิจารณา สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เข้มงวดขึ้นอย่างมาก
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีผู้ชนะ “แสนสิริ” สามารถก้าวขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน ตามมาติด ๆ ด้วย “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็ยังรักษามาตรฐานการเป็นผู้นำตลาดไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ในขณะที่อันดับอื่น ๆ ใน Top 5 อย่าง ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลงดิ้ง ต่างก็ต้องยอมรับสภาพรายได้ที่ปรับตัวลดลงตามกลไกตลาด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริง
หากคุณต้องการวิเคราะห์ความแข็งแกร่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คุณจะมองแค่ “รายได้รวม” ไม่ได้ เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน หรือรายได้ค่าเช่า แต่ “รายได้จากการขาย” (Core Sales Revenue) คือตัวเลขที่บอกว่าคุณเก่งจริงหรือไม่ในสมรภูมิการขายบ้านและคอนโดฯ
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณอันตรายที่บ่งบอกว่า “การโอนกรรมสิทธิ์” ทำได้ยากขึ้น บริษัทส่วนใหญ่ (30 จาก 41 ราย) มียอดขายที่ลดลง โดยเฉพาะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มียอดขายลดลงถึง 38% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าตกใจสำหรับแบรนด์ระดับท็อป
ในส่วนของเจ้าตลาดงานขาย ปีนี้ต้องยกนิ้วให้ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่คว้าอันดับ 1 ไปด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท กลยุทธ์การกระจายพอร์ตสินค้าที่หลากหลายและครอบคลุมทุกทำเลทำให้เอพียังคงครองใจผู้บริโภคได้ ส่วน “แสนสิริ” ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ขาย 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือแสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสได้ถึง 7% ซึ่งเป็นผลมาจากการรุกตลาดแนวราบและการทำ Branding ที่แข็งแกร่ง
อีกหนึ่งตัวละครที่น่าจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มรุกคืบเข้าสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยปีที่ผ่านมามียอดขายเติบโตกระฉูดถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท การใช้ความแข็งแกร่งของเครือข่ายห้างสรรพสินค้ามาต่อยอดเป็นโครงการอสังหาฯ (Mixed-use) ถือเป็นกลยุทธ์ที่ทำให้คู่แข่งรายอื่นต้องหนาว ๆ ร้อน ๆ
ผลกำไรสุทธิ: ใครคือ “ตัวจริง” ที่เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด?
ในโลกของการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การมียอดขายสูงไม่ได้การันตีว่าคุณจะมีกำไรเสมอไป เพราะต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าการตลาด และดอกเบี้ยจ่าย เป็นปัจจัยที่คอยกัดกินผลกำไรอยู่ตลอดเวลา ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน
หากจะถามว่าใครคือ “แชมป์กำไรสุทธิ” คำตอบยังคงเป็นหน้าเดิมคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ทำกำไรไปได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมต้องบอกว่ากำไรก้อนนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งเป็นการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาด แต่ถ้าหากนับเฉพาะกำไรจากการดำเนินงานปกติ “ศุภาลัย” และ “เอพี” คือผู้ที่ทำผลงานได้โดดเด่นที่สุดด้วยกำไรที่เบียดกันมาในระดับ 6,000 ล้านบาท
ขณะที่ “แสนสิริ” แม้จะมีกำไรสุทธิเป็นอันดับ 4 ที่ 5,846 ล้านบาท แต่เปอร์เซ็นต์การเติบโตของกำไรนั้นสูงถึง 42% ซึ่งถือว่าเป็นการเติบโตที่มีคุณภาพและสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพสูงมาก
วิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสในปี 2024-2026
จากนี้ไป ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ใช่การแข่งขันที่เน้นเพียงแค่การเปิดโครงการจำนวนมากอีกต่อไป แต่จะเป็นการสู้กันด้วย “กระแสเงินสด” และ “ความแม่นยำ” ในการเลือกกลุ่มลูกค้า ปัจจัยหลักที่จะกำหนดทิศทางตลาดในอนาคตอันใกล้ประกอบด้วย:
มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ: การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ช่วยระบายสต็อกสินค้าคงเหลือ
อัตราดอกเบี้ยและ สินเชื่อที่อยู่อาศัย: หากทิศทางดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวลดลง จะช่วยลดภาระของผู้กู้และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้มากขึ้น แต่ในขณะเดียวกัน ปฏิเสธไม่ได้ว่าสถาบันการเงินจะยังคงระมัดระวังการปล่อยกู้ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือกลุ่มที่มียอดหนี้ครัวเรือนสูง
การปรับตัวสู่ความยั่งยืน (ESG): อาคารเขียวหรือบ้านประหยัดพลังงานจะไม่ได้เป็นเพียงทางเลือก แต่จะเป็นข้อกำหนดที่นักลงทุนและผู้บริโภคให้ความสำคัญ ซึ่งจะส่งผลต่อความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนและการกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ
การรุกตลาดต่างชาติ: หลังจากจีนเปิดประเทศ เราเริ่มเห็นความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในไทยกลับมาอีกครั้ง แต่รูปแบบจะเปลี่ยนไปจากการเก็งกำไรเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือพักผ่อนในระยะยาวมากขึ้น
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
สำหรับนักลงทุนที่สนใจ วิเคราะห์หุ้นอสังหา หรือต้องการลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผมแนะนำให้พิจารณาบริษัทที่มี “D/E Ratio” ต่ำและมี “Recurring Income” หรือรายได้ที่สม่ำเสมอจากค่าเช่ามาช่วยเสริมสภาพคล่อง ในสภาวะที่ตลาดผันผวน บริษัทที่มีการกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม หรือ คลังสินค้า จะมีความทนทานต่อวิกฤตได้ดีกว่า
ส่วนผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ช่วงปี 2024-2025 ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณจะได้พบกับโปรโมชั่นส่วนลดที่แรงที่สุดในรอบหลายปี รวมถึงข้อเสนอเรื่อง การจัดการทรัพย์สิน และการรับประกันที่ยาวนานกว่าเดิม อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดคือการเตรียมความพร้อมด้านเครดิต การตรวจสอบความสามารถในการผ่อนชำระ และการมองหาตัวเลือกในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยในอนาคต
สรุปทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เส้นทางสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
แม้ว่าตัวเลขในปี 2566 จะดูซบเซา แต่ผมยังคงเชื่อมั่นในศักยภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้และเป็นปัจจัยพื้นฐานที่จำเป็น เพียงแต่รูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปสู่ Hybrid Work และสังคมผู้สูงอายุ จะทำให้ความต้องการเชิงพื้นที่เปลี่ยนรูปแบบไป โครงการที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานที่ยืดหยุ่น ทำเลที่เชื่อมต่อด้วยรถไฟฟ้า และการมีพื้นที่สีเขียว จะเป็นผู้ชนะในระยะยาว
ปี 2026 ที่กำลังจะมาถึง เราอาจจะได้เห็นภาพรวมอุตสาหกรรมที่เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง บริษัทที่ปรับตัวช้าจะถูกคัดออก ขณะที่บริษัทที่นำเทคโนโลยี PropTech มาใช้ในการวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้าและลดต้นทุนการดำเนินงานจะสามารถรักษาอัตรากำไรสุทธิไว้ได้ สมรภูมินี้ไม่ได้วัดกันที่ใครใหญ่กว่า แต่อยู่ที่ใคร “ปรับตัว” ได้เร็วกว่าและเข้าถึงใจลูกค้าได้แม่นยำกว่าต่างหาก
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อบ้านหลังแรกเพื่อสร้างครอบครัว หรือการวางแผนพอร์ตการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว การมีที่ปรึกษาที่เป็นมืออาชีพและเข้าใจลึกถึงสภาวะตลาดคือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้คุณก้าวข้ามทุกความเสี่ยงได้อย่างมั่นใจ
ต้องการข้อมูลเจาะลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทำเลศักยภาพหรือคำปรึกษาด้านสินเชื่อและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออนาคต? อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับบทวิเคราะห์รายโครงการที่แม่นยำที่สุด พร้อมร่วมเดินทางสู่การเติบโตอย่างมั่งคั่งไปกับเรา!
