เจาะลึกสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์: วิเคราะห์กลยุทธ์ผู้ชนะและทิศทางที่เปลี่ยนไปสู่ปี 2026
หากมองย้อนกลับไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราจะเห็นได้ชัดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยต้องเผชิญกับพายุที่ถาโถม
เข้ามาจากรอบทิศทาง ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ช้ากว่าคาด การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีผลกระทบโดยตรงต่อ ดอกเบี้ยบ้าน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ถูกกดทับด้วยหนี้ครัวเรือนในระดับสูง จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการนี้ ผมกล้าพูดได้เลยว่า ปี 2566 จนถึงรอยต่อของปี 2567-2568 เป็นช่วงเวลาที่ “คัดกรอง” ของจริงว่าใครคือตัวจริงในธุรกิจนี้ และใครที่เพียงแค่เกาะกระแสขาขึ้นในอดีตมาได้เท่านั้น
ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2566 ถือเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายฝ่าย จากเดิมที่เราคาดหวังว่าการเปิดประเทศและการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวจะเป็นแรงส่งให้เกิด momentum ในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่างก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงก่อนช่วงเลือกตั้งใหญ่ และซึมต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นฤดูกาลแห่งการโอนกรรมสิทธิ์ (High Season) ก็ยังไม่สามารถดึงตัวเลขให้กลับมาเป็นบวกได้อย่างที่ควรจะเป็น
ส่องผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครรอด ใครร่วง?
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและสะท้อนความจริงอันเจ็บปวด รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หากเราพิจารณาในแง่ของรายได้รวม บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% มีตั้งแต่ค่ายใหญ่อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ไปจนถึง ไรมอน แลนด์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นขวัญใจนักลงทุนอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าแม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดก็ไม่สามารถต้านทานมรสุมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่ผู้บริโภคเข้าถึง สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ได้ยากลำบากเช่นนี้
10 อันดับยักษ์ใหญ่ผู้ครองส่วนแบ่งรายได้รวม
ในสมรภูมิรายได้รวม ปี 2566 “แสนสิริ” สามารถคว้าแชมป์อันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ตามมาด้วย “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเบียดกันเพียงเส้นยาแดงผ่าแปดเท่านั้น อันดับ 3 เป็นของ “ศุภาลัย” (31,818 ล้านบาท) และอันดับ 4 “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (30,170 ล้านบาท)
สิ่งที่นักวิเคราะห์สายอสังหาฯ อย่างผมสังเกตเห็นคือ ในบรรดา Top 10 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นว่าการรักษาการเติบโตในภาวะที่ อัตราดอกเบี้ยบ้าน ทะยานสูงขึ้นนั้นเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่เน้นเซกเมนต์กลาง-ล่าง ซึ่งมักจะติดปัญหาเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากสถาบันการเงิน
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
ในมุมมองของผม รายได้รวมอาจจะมีรายได้พิเศษหรือกำไรจากการขายสินทรัพย์อื่นมาปะปน แต่หากต้องการวัดว่าใครเก่งจริงในการขาย คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เท่านั้น
เมื่อตัดปัจจัยอื่นๆ ออก จะพบว่ารายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทลดลงถึง 11% โดยเหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายถดถอยลง จุดนี้คือจุดที่น่ากังวลที่สุดสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะมันสะท้อนว่า Real Demand ในตลาดยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่
ในหมวดนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำภาพลักษณ์การเป็นเจ้าตลาด บ้านจัดสรร ที่มีความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ ส่วน “แสนสิริ” ตามมาเป็นอันดับ 2 โดยเป็นเพียงไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสถึง 7% นอกจากนี้ “เอสซี แอสเสท” (SC Asset) ก็โชว์ฟอร์มได้โดดเด่นด้วยการเติบโตของรายได้ขายถึง 13% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ได้อย่างสง่างาม
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสินผู้ชนะ
การขายเก่งไม่ได้หมายความว่าจะรวยเสมอไป ในโลกของธุรกิจ กำไรสุทธิ คือบทสรุปความสำเร็จของกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนและการตลาด ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของกลุ่มอสังหาฯ ลดลง 11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งหลายบริษัทได้รับบาดเจ็บต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แชมป์ทำกำไรยังคงเป็นของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ด้วยว่าส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) ซึ่งหากตัดรายการนี้ออก “ศุภาลัย” และ “เอพี” จะกลายเป็นผู้ท้าชิงเบอร์ 1 ในแง่กำไรจากการดำเนินงานทันที
ที่น่าสนใจคือ “แสนสิริ” มีกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์หันมาเน้นโครงการระดับ Luxury ที่มี Margin สูงและผู้ซื้อมีความเปราะบางต่อสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
อัปเดตเทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026: ทิศทางที่นักลงทุนต้องรู้
จากสถิติที่ผ่านมา ผมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2025-2026 จะไม่ได้สู้กันที่ปริมาณ (Volume) อีกต่อไป แต่จะสู้กันที่ความแม่นยำ (Precision) และความยั่งยืน (Sustainability) นี่คือ 4 เทรนด์สำคัญที่กำลังเปลี่ยนโฉมหน้าวงการ:
High-End Dominance: โครงการ บ้านเดี่ยวหรู และ คอนโดระดับซูเปอร์ลักชัวรี จะยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนกำไร เพราะกลุ่มลูกค้ามั่งคั่งไม่ได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดของ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย มากนัก
Health & Wellness Integration: บ้านจะไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือศูนย์ดูแลสุขภาพ (Health Hub) การออกแบบพื้นที่รองรับ Wellness และผู้สูงอายุจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ Option เสริม
Eco-Friendly & Smart Home: ด้วยเทรนด์ Carbon Neutrality โครงการที่มีระบบ Solar Cell, EV Charger และการใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะได้รับความนิยมสูงขึ้นและเพิ่มมูลค่าในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
Mixed-Use & Retail Synergy: ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่มียอดขายอสังหาฯ เติบโตถึง 103% จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยพ่วงไปกับศูนย์การค้า การสร้าง Ecosystem ที่ครบวงจรคือคำตอบของการใช้ชีวิตยุคใหม่
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ กู้ซื้อบ้าน หรือต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปีนี้ ผมมีคำแนะนำสำคัญ 2 ประการ:
สำหรับผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง: อย่ามองเพียงแค่ราคาหรือโปรโมชั่น ให้พิจารณาถึง “ความมั่นคงของแบรนด์” และ “คุณภาพหลังการขาย” ในภาวะตลาดซบเซา บริษัทที่มีกระแสเงินสดดีจะดูแลโครงการได้ดีกว่าในระยะยาว นอกจากนี้ ควรเปรียบเทียบ อัตราดอกเบี้ยบ้าน จากหลายสถาบันการเงินเพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด
สำหรับนักลงทุน: ให้ความสำคัญกับ Location ที่มี Real Demand จริงๆ เช่น ทำเลใกล้รถไฟฟ้าที่มีอาคารสำนักงานล้อมรอบ หรือพื้นที่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) และอย่าลืมคำนวณ Yield ให้ครอบคลุมต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากดอกเบี้ยขาขึ้นด้วย
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ:
ปี 2566 คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้รู้ว่า การเติบโตอย่างยั่งยืนสำคัญกว่าการขยายตัวอย่างไร้ทิศทาง แม้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะยังไม่สดใสเท่าที่ควร แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมและมีข้อมูลที่ลึกซึ้งพอ
หากคุณกำลังวางแผนตัดสินใจครั้งสำคัญเรื่องที่อยู่อาศัย หรือต้องการปรึกษาแนวทางการลงทุนให้สอดรับกับเทรนด์ปี 2026 ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมเป็นที่ปรึกษาให้คุณในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเลือกทำเลไปจนถึงการยื่นขอ สินเชื่อบ้าน ให้ผ่านฉลุย
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในวันที่ตลาดกำลังจะเริ่มรอบใหม่ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลและข้อเสนอสุดพิเศษสำหรับโครงการระดับพรีเมียมก่อนใคร!
