เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์ และทิศทางกลยุทธ์สู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นการเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ
้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและ “ปราบเซียน” ที่สุดช่วงหนึ่ง ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่รวบรวมจากบริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ 41 บริษัท สะท้อนภาพความจริงที่น่าสนใจว่า แม้ภาพรวมตลาดจะดูเหมือนทรงตัว แต่ไส้ในกลับมีการชิงไหวชิงพริบและการปรับตัวที่เข้มข้น เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโลกการอยู่อาศัยยุคใหม่ในปี 2026
ย้อนรอยปีแห่งความผันผวน: เมื่อ Momentum ไม่เป็นอย่างที่คิด
เดิมทีเราคาดการณ์กันว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เริ่ม “Take off” อย่างเต็มตัวหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูกาลโกยยอดขาย (High Season) ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้เท่าที่ควร
หากเราวิเคราะห์ลึกลงไปในตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำเงินได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากปีก่อนหน้าราว 1.2% ฟังดูเหมือนลดลงไม่มากใช่ไหมครับ? แต่ในความเป็นจริง มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ติดลบ โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นเซกเมนต์ระดับกลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน และอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง
สงครามรายได้รวม: ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
ในการจัดอันดับบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถครองแชมป์เบอร์ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งเป็นผลมาจากการขยับตัวเข้าหาตลาดระดับบนและ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ที่ตอบโจทย์กลุ่ม High Net Worth ได้อย่างแม่นยำ ตามมาติดๆ ด้วย “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมอยากให้ท่านผู้อ่านสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลง ไม่ว่าจะเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์, ศุภาลัย หรือ พฤกษา สิ่งนี้สะท้อนว่าขนาดของบริษัท (Scale) ไม่ใช่เกราะคุ้มกันความผันผวนของตลาดได้เสมอไป การปรับพอร์ตการลงทุนให้มีความยืดหยุ่นต่างหากคือหัวใจสำคัญ
วิเคราะห์เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวเลขที่สะท้อน Real Demand
หากเราตัดรายได้จิปาถะออกไป แล้วดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เราจะเห็นภาพที่แท้จริงของการแข่งขันในตลาด ที่อยู่อาศัย ซึ่งในปีนี้รายได้ส่วนนี้ลดลงถึง -11% โดยรวมเหลือเพียง 268,460 ล้านบาท
จุดที่น่าสนใจคือ “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในหมวดนี้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แสดงถึงความแข็งแกร่งในการระบายสต็อกสินค้าและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ตรงใจตลาด ขณะที่แสนสิริและเอสซี แอสเสท เป็นเพียงไม่กี่บริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตในแดนบวกได้ (7% และ 13% ตามลำดับ)
ในทางกลับกัน ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มียอดขายตกลงถึง -38% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างน่าตกใจสำหรับนักลงทุน แต่เมื่อเราไปดูในส่วนของกำไรสุทธิ เราจะเข้าใจว่าทำไมเขาถึงยังเป็น “พญามังกร” ของวงการนี้
กำไรสุทธิ: มาตรฐานการบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์
การทำธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้วัดกันที่ใครขายได้มากกว่า แต่อยู่ที่ใคร “เหลือ” มากกว่า “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่บริษัทมีความเชี่ยวชาญในการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Optimization) โดยมีการขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท
ขณะที่ “ศุภาลัย” และ “เอพี” ยังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรจากการดำเนินงานได้อย่างยอดเยี่ยม โดยกำไรเฉียดกันเพียงหลักล้านบาทเท่านั้น สิ่งนี้ตอกย้ำว่าการมีวินัยทางการเงินและการควบคุมต้นทุนก่อสร้างท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อ คือปัจจัยชี้ขาดความอยู่รอด
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กับกลยุทธ์ Mixed-use
อีกหนึ่งผู้เล่นที่ผมต้องขอพูดถึงคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากการขยายพอร์ตเข้าสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตกว่า 103% นี่คือตัวอย่างของการใช้ “ความได้เปรียบทางทำเล” จากห้างสรรพสินค้ามาต่อยอดเป็น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า และบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจที่จะทรงอิทธิพลอย่างมากในปี 2026
ส่องเทรนด์ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2026: ทิศทางที่นักลงทุนต้องรู้
จากประสบการณ์ของผม ทิศทางของตลาดในอีก 1-2 ปีข้างหน้า จะไม่ได้พึ่งพาเพียงแค่ทำเลหรือราคาอีกต่อไป แต่จะขับเคลื่อนด้วยปัจจัยหลัก 3 ประการ:
Sustainability & Smart Living: ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาบ้านที่ประหยัดพลังงาน มีระบบรองรับ EV Charger และใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (ESG) บริษัทที่ปรับตัวได้เร็วจะสามารถดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติได้มากขึ้น
Adaptive Senior Living: สังคมผู้สูงอายุในประเทศไทยกำลังขยายตัวอย่างรวดเร็ว การออกแบบพื้นที่ใช้สอยแบบ Universal Design จะไม่ใช่ตัวเลือกเสริมอีกต่อไป แต่เป็นความต้องการหลักสำหรับ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ในอนาคต
Digital Transformation in Sales: การใช้ AI และ Virtual Reality เพื่อช่วยใน การลงทุนคอนโด หรือการดูบ้านตัวอย่างแบบเสมือนจริง จะช่วยลดต้นทุนการตลาดและเพิ่มโอกาสปิดการขายให้กับลูกค้าระดับ Global ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
คำแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาฯ
สำหรับใครที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน หรือมองหาช่องทาง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ ผมแนะนำให้เน้นไปที่โครงการของผู้ประกอบการที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและมีประวัติการบริหารจัดการที่ดี (Top Tier Developers) เพราะในภาวะตลาดที่มีความเสี่ยง การเลือกแบรนด์ที่เชื่อถือได้จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องโครงการก่อสร้างไม่เสร็จหรือปัญหาด้านนิติบุคคลในระยะยาว
นอกจากนี้ การเปรียบเทียบ สินเชื่อบ้าน จากหลายสถาบันการเงินเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น การมองหาโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 1-3 ปีแรก จะช่วยให้ท่านบริหารจัดการรายจ่ายรายเดือนได้อย่างแม่นยำขึ้น
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
แม้ตัวเลขรวมในปีที่ผ่านมาจะดูซบเซา แต่ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังอยู่ในช่วง “การปรับฐานครั้งใหญ่” เพื่อมุ่งสู่การเติบโตที่ยั่งยืนกว่าเดิม การคัดกรองเฉพาะผู้ประกอบการที่มีคุณภาพจะทำให้ตลาดมีความใสสะอาดและเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคในระยะยาว ไม่ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2026 จะเป็นอย่างไร ผู้ที่มีข้อมูลลึกและปรับตัวเร็วเท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะในสมรภูมินี้
หากคุณกำลังตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการปรึกษาเรื่อง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้เหมาะสมกับงบประมาณและเป้าหมายในอนาคต อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพียงเพราะขาดข้อมูลที่ถูกต้อง
เริ่มวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ ไม่ว่าจะเป็นการมองหาบ้านในฝันหรือการลงทุนที่คุ้มค่า ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและข้อเสนอสุดพิเศษสำหรับโครงการทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล คลิกสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่นี่ เพื่อให้ก้าวแรกในโลกอสังหาฯ ของคุณมั่นคงที่สุด
