เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567-2569: ถอดรหัสยุทธวิธีบิ๊กแบรนด์ ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคดอกเบี้ยสูง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นวงจรของตลาดขึ้นลงมาหลายรอบ แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ จากเดิมที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าในปี 2566 ตลาดจะเริ่ม “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างเต็มตัวหลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย แต่ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก จากปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งเรื่องการเมือง อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และหนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค
จากการสำรวจข้อมูลทางการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 บริษัท พบว่าภาพรวมผลประกอบการในปีที่ผ่านมาสะท้อนถึง “ความเหนื่อยล้า” ของตลาดอย่างชัดเจน แม้ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูกาลขาย (High Season) แต่แรงส่งกลับไม่เป็นไปตามเป้า ส่งผลให้ภาพรวมรายได้และกำไรของหลายบริษัทต้องเผชิญกับตัวเลขที่ติดลบ วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปวิเคราะห์เจาะลึกแบบเอ็กซ์คลูซีฟว่า ในวิกฤตที่ดูเหมือนจะลากยาวนี้ ใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอจนก้าวขึ้นมาเป็นผู้ชนะในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้ได้
ส่องภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ พบว่าทำได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% จากปีก่อนหน้า แต่ถ้าเรา “Double Click” ลงไปดูรายบริษัท จะพบสัญญาณที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่รายได้รวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งมียอดขายดิ่งลงมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบจากมาตรการ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับพรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) ก็มียอดรายได้รวมติดลบถึง 26% ซึ่งสะท้อนว่ากลุ่ม Real Demand ในระดับบนเองก็เริ่มมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายเช่นกัน
ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ แม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) พี่ใหญ่ของวงการที่ขึ้นชื่อเรื่องความมั่งคั่งและฐานแฟนคลับที่เหนียวแน่น ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้บ่งบอกเราว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่ “ชื่อชั้น” ของแบรนด์เพียงอย่างเดียวอาจไม่พอ แต่ต้องอาศัยกลยุทธ์การบริหารจัดการกระแสเงินสดและการระบายสต็อกสินค้าที่มีประสิทธิภาพสูงสุด
แชมป์รายได้รวมปี 2566: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ตำแหน่งแชมป์ในปีที่ผ่านมาต้องยกให้ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำตัวเลขได้สูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งเป็นการเบียดเอาชนะคู่ปรับตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
ความสำเร็จของแสนสิริในรอบปีที่ผ่านมา เกิดจากการวางหมากที่เฉียบคมในตลาดระดับ Luxury และ Super Luxury ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากเรื่อง ดอกเบี้ยบ้าน มากนัก การเปิดตัวโครงการในระดับราคาหลายสิบล้านไปจนถึงร้อยล้านบาท ได้รับการตอบรับอย่างล้นหลาม จนสามารถดึงรายได้เข้าสู่บริษัทได้ตามเป้าหมาย
ขณะที่อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่นักลงทุนและผู้ที่สนใจ การลงทุนอสังหา ต้องระวังคือ “รายได้รวม” อาจไม่ใช่ดัชนีชี้วัดความสามารถในการขายเพียงอย่างเดียว เพราะบางบริษัทมีรายได้เสริมจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน หรือรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจโรงแรมและออฟฟิศให้เช่าเข้ามาช่วยพยุงไว้
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: “เอพี” ราชาแห่งการระบายสต็อก
ถ้าเราอยากรู้ว่าใคร “ขายเก่ง” ที่สุด เราต้องดูที่รายได้จากการขายสินค้าโดยเฉพาะ (Revenue from Sales) ซึ่งหากวัดด้วยมาตรวัดนี้ โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันที โดยรวมทั้ง 41 บริษัทมียอดขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ทวงบัลลังก์อันดับ 1 กลับคืนมาได้ด้วยรายได้จากการขายสุทธิ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ถือว่าทำได้ดีมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของตลาด เอพีพิสูจน์ให้เห็นว่าการกระจายพอร์ตโฟลิโอไปยัง บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ในทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องในยุคที่ผู้คนโหยหาพื้นที่ใช้สอย
ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือเป็นบริษัทขนาดใหญ่เพียงไม่กี่แห่งที่มียอดขายโตสวนกระแสถึง 7% ขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC) ก็เป็นอีกหนึ่งม้าแรงที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 13% โดยชูจุดขายเรื่องบ้านคุณภาพสูงและการบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ
บริษัทที่เซอร์ไพรส์ตลาดมากที่สุดคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มรุกหนักในธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยในปี 2566 มียอดขายพุ่งกระฉูดถึง 103% มาอยู่ที่ 5,835 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าการมีห้างสรรพสินค้าเป็นจุดศูนย์กลาง (Hub) แล้วพัฒนาคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรรายล้อม เป็นโมเดลที่ตอบโจทย์ Lifestyle ของคนรุ่นใหม่ในปี 2024-2026 ได้อย่างยอดเยี่ยม
กำไรสุทธิ: ใครคือ “เครื่องจักรทำเงิน” ตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ รายได้อาจเป็นเพียงตัวเลขที่บอกขนาด แต่ “กำไร” คือตัวชี้วัดความอยู่รอดและความมั่งคั่งที่ยั่งยืน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากพิษเศรษฐกิจได้
อย่างไรก็ตาม ตำแหน่ง “เจ้าแห่งกำไร” ยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรสุทธิสูงที่สุดถึง 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายจะตกลง แต่ LH มีอาวุธลับคือการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ทำให้รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญของ การวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการจัดการสินทรัพย์ที่นักลงทุนควรศึกษา
ในขณะที่ ศุภาลัย (SPALI) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยมี Net Profit Margin ที่สูงลิ่วจากการควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่วนอันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) 6,054 ล้านบาท และอันดับ 4 แสนสิริ 5,846 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริทำสถิติเติบโตด้านกำไรสูงถึง 42% ถือเป็นปีทองในแง่ของบรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) ของพวกเขาจริงๆ
ส่องเทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568-2569: ปรับกลยุทธ์สู้ศึกยุคใหม่
หากมองข้ามปี 2567 ไปสู่ปี 2568 และ 2569 ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับความท้าทายใหม่ๆ ที่ซับซ้อนขึ้น ดังนี้:
ยุคดอกเบี้ยคงตัวในระดับสูง: แม้จะมีสัญญาณการปรับลดดอกเบี้ยจากธนาคารกลางบางแห่ง แต่สำหรับประเทศไทย อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังทรงตัว ทำให้ค่าใช้จ่ายในการ กู้ซื้อบ้าน ยังคงเป็นภาระหนัก การทำ รีไฟแนนซ์บ้าน จะกลายเป็นหัวข้อที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ เพื่อลดภาระดอกเบี้ยรายเดือน
การปรับตัวของบริษัทรับสร้างบ้าน: ตลาดบ้านสั่งสร้างจะเติบโตขึ้น เนื่องจากที่ดินเปล่าในทำเลดั้งเดิมเริ่มหายากและมีราคาแพง ผู้บริโภคที่มีที่ดินมรดกจะหันมาเลือกใช้บริการ บริษัทรับสร้างบ้าน ที่มีมาตรฐาน เพื่อควบคุมงบประมาณได้ดีกว่าการซื้อบ้านโครงการในบางทำเล
เทรนด์ ESG และ Green Building: ในปี 2569 โครงการอสังหาฯ ที่ไม่เน้นเรื่องการประหยัดพลังงานหรือ Net Zero จะถูกลดความสนใจลง บ้านที่ติดตั้ง Solar Cell, ระบบ EV Charger และการออกแบบที่รองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นต่ำ (Standard Requirement) ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป
เจาะกลุ่ม Niche Market: เราจะเห็นการเปิดตัวคอนโดสำหรับคนรักสัตว์ (Pet-Friendly), คอนโดใกล้โรงพยาบาลสำหรับกลุ่ม Medical Hub และบ้านระดับ Super Luxury ที่มีความเป็นส่วนตัวสูง ซึ่งกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อราคาต่ำ
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในช่วงนี้ ไม่ว่าคุณจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน นี่คือช่วงเวลาของ “Buyer’s Market” หรือตลาดของผู้ซื้ออย่างแท้จริง เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่กำลังเร่งระบายสต็อกเพื่อรักษาเงินสด (Cash Flow) ทำให้เรามีอำนาจต่อรองสูง
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย: อย่าดูแค่ราคาขายเพียงอย่างเดียว ให้พิจารณาถึงเงื่อนไข สินเชื่อที่อยู่อาศัย และโปรโมชั่นช่วยผ่อน (Cash Back) ที่หลายค่ายขนออกมาประชันกัน ตรวจสอบค่าธรรมเนียมการโอนและ ภาษีที่ดิน ให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ
สำหรับนักลงทุน: เน้นทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานชัดเจน เช่น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า สายที่กำลังจะเปิดให้บริการใหม่ หรือโครงการแนวราบในโซนกรุงเทพฯ ตะวันออกและตะวันตกที่มีการตัดถนนเส้นใหม่ การลงทุนในอสังหาฯ ยุคนี้ต้องเน้น Yield ที่จับต้องได้จริงมากกว่าหวัง Capital Gain ในระยะสั้น
สรุปภาพรวม: ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่ขมขื่นของหลายบริษัท แต่ก็เป็นปีที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจาก “ตัวสำรอง” ความแข็งแกร่งทางการเงินและการปรับตัวที่รวดเร็วคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคปัจจุบัน ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุน หรือผู้ซื้อ การมีข้อมูลที่แม่นยำและการวิเคราะห์ที่ลึกซึ้งคืออาวุธที่ดีที่สุดในการก้าวข้ามทุกความท้าทาย
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการปรึกษาเรื่องการวางแผนสินเชื่อให้ผ่านฉลุยในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ เริ่มต้นวางแผนตั้งแต่วันนี้เพื่อสร้างความมั่นคงในระยะยาว หากต้องการข้อมูลเจาะลึกเพิ่มเติมหรือคำปรึกษาจากทีมงานมืออาชีพ สามารถติดต่อเราได้ที่ช่องทางด้านล่าง เพื่อรับสิทธิพิเศษและคำแนะนำที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ!
