เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสงบการเงิน 41 บริษัทมหาชน และทิศทางกลยุทธ์สู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกคลีกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของวงการ หากเราย้อนกลับไปมองภาพความหวังในปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวแบบ Take-off หลายคนเชื่อว่าปีต่อมาจะเป็นยุคทองรอบใหม่ แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “หนังคนละม้วน” เมื่อปัจจัยลบทั้งในและต่างประเทศถาโถมเข้าใส่จนทำให้เครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทยชิ้นนี้เริ่มสะดุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะสุญญากาศทางการเมืองในช่วงก่อนเลือกตั้งใหญ่ ตามมาด้วยแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และที่สำคัญที่สุดคือปัญหา “หนี้ครัวเรือน” ที่ฉุดรั้งกำลังซื้ออย่างรุนแรง ส่งผลให้การขอ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย กลายเป็นเรื่องยากขึ้นสำหรับกลุ่มคนระดับกลางและล่าง วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่อยู่รอดและเติบโตท่ามกลางพายุลูกนี้
ส่องภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากการเก็บข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากเทียบกับปีก่อนหน้าถือว่าลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% ฟังดูเหมือนไม่เยอะ แต่ถ้าเรา “ผ่า” งบรายบริษัทออกมาจะเห็นความน่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่รายได้หดตัวลงอย่างน่าตกใจ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือบริษัทที่มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลางหรือโครงการในพื้นที่ที่ซัพพลายล้นตลาด เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ซึ่งรายได้ดิ่งลงกว่า 28% แม้แต่รายใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่เคยเป็นขวัญใจนักลงทุนก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจเริ่มไม่ตอบโจทย์ในยุคที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายสูง
แชมป์รายได้รวม: “แสนสิริ” ผงาดด้วยกลยุทธ์การตลาดเชิงรุก
ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม โดยทำไปได้สูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ความสำเร็จนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการอ่านเกมขาดในเรื่อง “แบรนด์ดิ้ง” และการรุกตลาด โครงการบ้านหรู (Luxury Housing) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยที่สุด
ขณะที่อันดับ 2 อย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษาฐานที่มั่นในกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวได้อย่างแข็งแกร่ง ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 5 ได้แก่ ศุภาลัย (SPALI), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ซึ่งส่วนใหญ่ต้องเผชิญกับสภาวะรายได้ถดถอยสะท้อนถึงการปรับตัวที่ยากลำบากในตลาดแมส
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความต้องการที่แท้จริง
หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการขายจริงๆ เราต้องตัดรายได้เสริมอื่นๆ ออกไป แล้วดูที่รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์เป็นหลัก ในส่วนนี้ 41 บริษัททำได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับปัญหา “Reject Rate” หรืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น
ในเซกเมนต์นี้ เอพี ไทยแลนด์ โชว์ฟอร์มดุ ครองแชมป์รายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท (แต่แสนสิริมีการเติบโตของยอดขายถึง 7% ซึ่งสวนทางกับตลาด) ที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยการเน้นขายบ้านระดับพรีเมียมจนทำยอดขายโตได้ถึง 13% ในขณะที่รายอื่นๆ ส่วนใหญ่ติดลบแดงเถือก
อีกหนึ่งม้ามืดที่ผมต้องขอพูดถึงในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มขยับรุก ลงทุนอสังหาฯ ฝั่งที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง ปีที่ผ่านมาพวกเขามีรายได้จากการขายพุ่งกระฉูดถึง 103% หรือกว่า 5,835 ล้านบาท นี่คือการใช้ Synergy จากธุรกิจห้างสรรพสินค้ามาต่อยอดสู่ที่อยู่อาศัยได้อย่างทรงพลัง
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุด?
ยอดขายสูงไม่ได้หมายความว่ากำไรจะสูงตามเสมอไป ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหาร Cash Flow และ Inventory คือหัวใจสำคัญ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องแบกรับภาวะขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายทรัพย์สิน (โรงแรม 2 แห่ง) เข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี จะกลายเป็นผู้ท้าชิงตำแหน่งแชมป์กำไรทันที เนื่องจากมีความสามารถในการทำกำไร (Profit Margin) ที่แข็งแกร่งจากการควบคุมต้นทุนก่อสร้าง
ทางด้าน แสนสิริ สร้างปรากฏการณ์ด้วยการทำกำไรโตกระโดดถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ผลลัพธ์นี้เกิดจากการปรับพอร์ตสินค้ามาเน้น High-end ที่มีมาร์จิ้นสูงกว่าบ้านระดับล่างอย่างเห็นได้ชัด
วิเคราะห์ทิศทางและกลยุทธ์สู่ปี 2026: ความท้าทายใหม่ที่ต้องพร้อมรับมือ
จากประสบการณ์ 10 ปีของผม ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 จะเข้าสู่ยุค “Darwinism” หรือผู้ที่ปรับตัวได้ดีที่สุดเท่านั้นจึงจะรอด ต่อไปนี้คือเทรนด์และปัจจัยที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องจับตามอง:
อัตราดอกเบี้ยและสินเชื่อ: แม้จะมีสัญญาณว่า ดอกเบี้ยนโยบาย อาจเริ่มทรงตัวหรือปรับลดลงในอนาคต แต่ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน จะยังคงอยู่ ผู้ประกอบการต้องหันมาช่วยลูกค้าเตรียมความพร้อมทางการเงินมากขึ้น หรือหันไปจับกลุ่มลูกค้าเงินสด (Cash Buyer)
การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า: ตลาดนี้กำลังกลับมาคึกคักในพื้นที่ใจกลางเมือง (CBD) และแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ แต่รูปแบบจะเปลี่ยนจาก Mass Condo เป็น “Niche Market” เช่น คอนโดที่เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) หรือคอนโดเพื่อการเกษียณอายุ
กลยุทธ์ราคาและโปรโมชั่น: เราจะเห็นสงครามราคาที่รุนแรงขึ้นเพื่อระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) การจัดแคมเปญประเภท “อยู่ฟรี 2 ปี” หรือ “ช่วยผ่อน” จะกลายเป็นเรื่องปกติเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อ
ความยั่งยืน (ESG): ในปี 2026 บ้านประหยัดพลังงานที่ติดตั้ง Solar Rooftop หรือมีจุดชาร์จ EV จะไม่ใช่แค่ตัวเลือกเสริม แต่เป็น “มาตรฐานขั้นพื้นฐาน” ที่ส่งผลต่อการขอ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สีเขียวที่มีดอกเบี้ยถูกกว่าปกติ
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือลงทุนในวันนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาฯ หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณมีอำนาจต่อรองสูงที่สุดในรอบหลายปี อย่างไรก็ตาม ก่อนตัดสินใจควรพิจารณาเรื่องการ รีไฟแนนซ์บ้าน ในอนาคตเพื่อลดภาระดอกเบี้ย และควรตรวจสอบประวัติการบริหารจัดการหลังการขายของโครงการนั้นๆ ให้ดี เพราะในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ความมั่นคงของบริษัทเจ้าของโครงการคือสิ่งสำคัญที่สุด
สำหรับนักลงทุนที่เน้นเก็งกำไรระยะสั้น ผมแนะนำให้ “พักก่อน” แต่สำหรับใครที่เน้นสะสมสินทรัพย์ระยะยาวเพื่อ Passive Income การเลือกซื้อคอนโดหรือบ้านเดี่ยวในทำเลที่มีศักยภาพสูงขณะที่ราคายังนิ่ง คือโอกาสทองที่คุณไม่ควรปล่อยให้หลุดมือ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยอาจจะดูซบเซาในเชิงสถิติ แต่มันคือช่วงเวลาแห่งการคัดกรอง “ทองแท้” ออกจาก “ทองชุบ” บริษัทที่บริหารจัดการความเสี่ยงได้ดีและเข้าใจ Insight ของผู้บริโภคยุคใหม่ จะสามารถกลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืนเมื่อพายุลูกนี้สงบลง
หากคุณต้องการปรึกษาเจาะลึกเรื่องการวางแผนการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการคำแนะนำในการเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับการลงทุนในยุค 2026 สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมกับทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและมั่นคงที่สุดในระยะยาว!
