เจาะลึกกลยุทธ์และผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากอดีตสู่การปรับตัวของยักษ์ใหญ่ในปี 2026
หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในปี 2566 และ 2567 จะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยต้องเผชิญกับมรสุมลูกใหญ่ที่ทำเอาผู้ประกอบการหลายรายถึงกับต้องกุมขมับ ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลาดังกล่าวคือ “บทพิสูจน์ฝีมือ” ของจริงสำหรับนักพัฒนาที่ดิน เพราะ momentum ที่เราเคยคาดหวังว่าจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ลากยาว ส่งผลกระทบมาจนถึงปัจจุบันที่เรากำลังมองหาโอกาสใหม่ๆ ในปี 2026
จากข้อมูลเชิงลึกที่เราได้รวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กว่า 41 บริษัท เราพบภาพสะท้อนที่น่าสนใจของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ซึ่งมียอดรวมรายได้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 กลับหดตัวลงประมาณ -1.2% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่ต้องเผชิญกับภาวะรายได้ถดถอย ซึ่งบางรายติดลบหนักกว่า 20-28% เลยทีเดียว นี่คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่าการทำธุรกิจแบบเดิมๆ ไม่สามารถการันตีความสำเร็จได้อีกต่อไป
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อแชมป์เก่าและผู้ท้าชิงต้องปรับกระบวนทัพ
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีนั้น แสนสิริ (Sansiri) สามารถผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในแง่ของรายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งถือว่ายอดเยี่ยมมากในวันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคเปราะบาง ขณะที่เบอร์ 2 อย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้ายังคงเป็นที่ยอมรับในตลาด
สิ่งที่นักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาช่องทาง ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรสังเกตคือ บริษัทระดับ Top 10 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมที่ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมติดลบไปถึง 18% เหตุการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ปัญหาไม่ได้เกิดจากแบรนด์เพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากโครงสร้างหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ขยับตัวแรง ส่งผลให้การขอ สินเชื่อบ้าน หรือการอนุมัติ กู้ซื้อบ้าน ทำได้ยากขึ้นกว่าเดิม
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของ Real Sector
หากเราจะวัดกันที่ “ฝีมือ” ในการขายจริงๆ เราต้องดูที่รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์เป็นหลัก เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากค่าเช่าหรือกำไรจากการขายสินทรัพย์อื่นๆ เข้าไปด้วย เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือ “ความจริงที่เจ็บปวด” ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบหลายปี
ในหมวดนี้ เอพี ไทยแลนด์ (AP) กลับมาครองแชมป์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้าแสนสิริที่ทำไปได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำผลงานได้อย่างโดดเด่นในกลุ่ม บ้านหรู และ คอนโดมิเนียม เติบโตสวนกระแสถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ กลยุทธ์การเจาะกลุ่มตลาดบน (Luxury Property) ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ค่อยได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยบ้าน ที่พุ่งสูงขึ้น คือกุญแจสำคัญที่ทำให้พวกเขารอดพ้นจากวิกฤตครั้งนั้น
สำหรับใครที่สนใจจะซื้อ บ้านจัดสรร หรือมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ในยุคปัจจุบัน (ปี 2026) บทเรียนจากปี 2566 สอนให้เรารู้ว่า การเลือกโครงการจากผู้ประกอบการที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (Financial Strength) เป็นเรื่องสำคัญอันดับหนึ่ง เพราะหลายบริษัทในอดีตมียอดขายตกลงไปกว่า 40-78% จนส่งผลต่อสภาพคล่องและการก่อสร้างในระยะยาว
กำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริงคือผู้ที่บริหาร Asset เป็น
ในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยอดขายที่เยอะไม่ได้หมายความว่ากำไรจะเยอะตามเสมอไป ในปีที่ตลาดซบเซา “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ถ้าเราเจาะลึกเข้าไปจะพบว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REIT) ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ระดับปรมาจารย์ที่ช่วยพยุงสถานะการเงินให้โดดเด่นกว่าใคร
ในขณะเดียวกัน ศุภาลัย (Supalai) และ เอพี (AP) ก็ทำกำไรเบียดกันมาที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการควบคุมต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ตาม มีถึง 12 บริษัทจาก 41 รายที่เผชิญกับภาวะขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังหาทางกลับฝั่งไม่เจอ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือมองหาโอกาสใน การลงทุนคอนโด การพิจารณาผลกำไรของผู้ประกอบการจะช่วยให้เรามั่นใจได้ว่า นิติบุคคลและการบริหารจัดการโครงการในระยะยาวจะไม่เกิดปัญหา เพราะกำไรคือสายเลือดที่หล่อเลี้ยงการบริการหลังการขายและคุณภาพชีวิตของลูกบ้านทุกคน
เทรนด์ใหม่ที่น่าจับตา: Mixed-use และรายได้เสริม
อีกหนึ่งตัวละครที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มติดเครื่องใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตขึ้นกว่า 103% ในปี 2566 กลยุทธ์การพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use ที่มีทั้งห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ และที่อยู่อาศัยในที่เดียวกัน กลายเป็นสูตรสำเร็จใหม่ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ในปี 2026
การมี “แม่เหล็ก” อย่างศูนย์การค้าช่วยให้มูลค่าของ บ้าน และ คอนโดมิเนียม ในเครือเพิ่มสูงขึ้น (Capital Gain) และยังช่วยสร้างความมั่นใจให้กับผู้ธนาคารในการปล่อย สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อีกด้วย เพราะหลักประกันมีสภาพคล่องสูงกว่าโครงการที่ตั้งอยู่อย่างโดดเดี่ยว
ถอดรหัสความสำเร็จสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในปี 2026
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุค “คุณภาพนำปริมาณ” การแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ใครสร้างได้มากกว่า แต่อยู่ที่ใครสามารถแก้ปัญหา (Pain Points) ให้ลูกค้าได้ดีกว่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ:
Green Living: การใช้โซลาร์เซลล์ ระบบระบายอากาศธรรมชาติ และวัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
Aging Society: การออกแบบพื้นที่รองรับผู้สูงอายุ ซึ่งตอนนี้กลายเป็นฟีเจอร์พื้นฐานของ บ้านเดี่ยว ทุกระดับราคา
Financial Support: ผู้ประกอบการที่จับมือกับสถาบันการเงินเพื่อช่วยให้ลูกค้า กู้บ้านผ่านง่าย หรือมีโปรแกรมการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น
หากคุณเป็นนักลงทุนที่ต้องการ ประกันความเสี่ยง ในพอร์ตอสังหาฯ ของคุณ การกระจายการลงทุนไปยังบริษัทที่มีรายได้จากหลายช่องทาง (Recurring Income) เช่น ค่าเช่าออฟฟิศ หรือค่าบริการในโครงการ จะช่วยลดความเสี่ยงในช่วงที่ตลาดซื้อขายชะลอตัวได้เป็นอย่างดี
บทสรุปและทิศทางต่อไปของตลาดอสังหาฯ
เราผ่านปีที่ยากลำบากมาแล้วหลายปี และปี 2026 นี้คือช่วงเวลาแห่งการเริ่มต้นใหม่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่แข็งแกร่งกว่าเดิม ผู้ประกอบการที่อยู่รอดมาได้คือกลุ่มที่รู้จักการปรับตัวและรับฟังความต้องการที่แท้จริงของตลาด ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหา บ้านหรู เพื่อการอยู่อาศัย หรือมองหา คอนโดปล่อยเช่า เพื่อสร้าง Passive Income การศึกษาข้อมูลผลประกอบการย้อนหลังถือเป็น “อาวุธ” สำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจไม่พลาด
การวิเคราะห์ตัวเลขรายได้และกำไรไม่ใช่แค่เรื่องของนักบัญชี แต่มันคือการดู “สุขภาพ” ของโครงการที่คุณกำลังจะฝากชีวิตไว้ หากวันนี้คุณยังลังเลในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ผมแนะนำให้คุณลองศึกษาข้อมูลของผู้พัฒนาแต่ละรายอย่างละเอียด หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อหาตัวเลือกที่เหมาะสมกับงบประมาณและไลฟ์สไตล์ของคุณที่สุด
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงสุด หรือต้องการวางแผนทางการเงินเพื่อการกู้ซื้อบ้านในเงื่อนไขที่ดีที่สุด ติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราได้วันนี้ เพื่อให้ฝันเรื่องบ้านของคุณเป็นจริงอย่างยั่งยืน!
