เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์ ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคแห่งการเปลี่ยนผ่าน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกวงในกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นวงจรการขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่มีปีไหนที่น่าสนใจและเต็มไปด้วยบทเรียนเท่ากับช่วงปีที่ผ่านมา หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่เกิดขึ้น โดยเฉพาะข้อมูลสรุปผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราจะเห็นสัญญาณบางอย่างที่ส่งผลกระทบยาวมาถึงเทรนด์ในปี 2026 นี้อย่างชัดเจน
ปี 2566 ถูกจดจำในฐานะปีที่ “ผิดคาด” สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย หลังจากที่หลายคนตั้งความหวังว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยให้ธุรกิจเทคออฟได้อย่างสง่างาม แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นกราฟที่ค่อยๆ ชะลอตัวลง ปัจจัยลบทั้งเรื่องดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง หนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งกำลังซื้อ และความเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน ทำให้ภาคอสังหาฯ ต้องเผชิญกับพายุลูกใหญ่ที่กินระยะเวลายาวนานกว่าที่ใครจะคาดคิด
วิเคราะห์ภาพรวมตลาด: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากการเก็บรวบรวมข้อมูลอย่างละเอียดของทั้ง 41 บริษัทในตลาด พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่หากเรากะเทาะเปลือกดูรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่มีตัวเลขรายได้รวมติดลบ
สิ่งที่ผมสังเกตเห็นในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ “ความเหลื่อมล้ำ” ของผลประกอบการ กลุ่มบริษัทระดับ Top 10 ที่เคยครองส่วนแบ่งตลาดอย่างเบ็ดเสร็จ กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้หดตัวลง ตัวอย่างที่เห็นชัดคือบริษัทระดับตำนานอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้รวมติดลบถึง 18% หรือแม้แต่เบอร์หนึ่งในแง่ของยอดโอนอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมีตัวเลขรายได้ที่ทรงตัวจนถึงติดลบเล็กน้อย นี่คือเครื่องสะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีนั้นไม่ได้ใจดีกับทุกคน แม้จะเป็นพี่ใหญ่ที่มีฐานเงินทุนหนาก็ตาม
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
หากจะถามว่าใครคือแชมป์ในแง่ของ “รายได้รวม” คำตอบในปีนั้นคือ แสนสิริ (Siri) ที่สามารถทำตัวเลขไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต โดยสามารถเบียดเอาชนะคู่ปรับตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด
ทำไมแสนสิริถึงทำได้? ในมุมมองของผม สิ่งที่แสนสิริทำได้ดีคือการรุกตลาดระดับลักชัวรี (Luxury Segment) ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อบ้าน หรืออัตราดอกเบี้ยมากนัก การวางกลยุทธ์ที่เน้นดีไซน์และไลฟ์สไตล์ที่ชัดเจน ทำให้พวกเขาสามารถปิดการขายโครงการระดับบนได้อย่างรวดเร็ว ขณะที่คู่แข่งรายอื่นๆ อาจจะยังพึ่งพาตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโดยตรง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ความสามารถในการขาย” ที่แท้จริง
นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญมักจะให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) มากกว่ารายได้รวม เพราะนี่คือตัวเลขที่สะท้อนถึง Core Business ของธุรกิจอสังหาฯ จริงๆ โดยไม่ต้องพึ่งพารายได้พิเศษหรือกำไรจากการขายสินทรัพย์
เมื่อเราดูสถิติจุดนี้ จะพบว่าภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% นี่คือสัญญาณที่อันตราย เพราะมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายตกต่ำลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เผชิญกับภาวะ Oversupply ในบางพื้นที่และการขาดหายไปของกำลังซื้อจากต่างชาติชั่วคราว
ในหมวดนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” ทวงคืนอันดับหนึ่งด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของ Product Portfolio ที่ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม การที่เอพีสามารถรักษาฐานยอดขายให้ยังคงอยู่ในระดับสูงได้นั้น มาจากการบริหารจัดการสต็อกสินค้าที่มีประสิทธิภาพและการเลือกทำเลที่ตอบโจทย์ Demand จริง (Real Demand)
ใครคือ “เครื่องจักรทำกำไร” ตัวจริง?
การมียอดขายที่สูงไม่ได้การันตีว่าคุณจะเป็นผู้ชนะในระยะยาว หาก “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ไม่เติบโตตาม ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (ลดลง 11%) และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุนสะสม
แต่ที่น่าสนใจคือ อันดับหนึ่งในด้านกำไรสุทธิยังคงเป็นของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ที่ทำกำไรไปได้ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายบ้านจะลดลงอย่างน่าใจหายถึง 38% ก็ตาม เคล็ดลับของ LH คือการเป็นมากกว่าแค่คนสร้างบ้าน พวกเขามีรายได้จากธุรกิจเช่าและโรงแรม รวมถึงการมีกลยุทธ์ “Asset Light” โดยการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรก้อนโตถึง 2,500 ล้านบาทเข้ามาเติมพอร์ต
นี่คือสิ่งที่ผมมักจะบอกกับนักลงทุนเสมอว่า การลงทุนใน หุ้นอสังหาฯ ไม่ได้ดูแค่การสร้างบ้านขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูโครงสร้างรายได้ที่ยั่งยืน (Recurring Income) ด้วย ซึ่งในปัจจุบันปี 2026 แนวโน้มนี้ได้กลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ทุกบริษัทต้องทำเพื่อกระจายความเสี่ยง
เซ็นทรัลพัฒนา: ม้ามืดที่ก้าวขึ้นมาเขย่าวงการ
อีกหนึ่งบริษัทที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มรุกคืบเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ในอดีตคนอาจจะรู้จัก CPN ในฐานะยักษ์ใหญ่ค้าปลีก แต่ปี 2566 คือปีที่พวกเขาเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดห้างสรรพสินค้า (Mixed-use) โดยทำรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 5,835 ล้านบาท หรือเติบโตขึ้นกว่า 103%
โมเดลธุรกิจของ CPN คือสิ่งที่ผมเรียกว่า “The Perfect Ecosystem” การสร้างบ้านหรือคอนโดติดกับศูนย์การค้าไม่เพียงแต่สร้างความสะดวกสบายให้ผู้อยู่อาศัย แต่ยังเป็นการสร้าง Value Added ให้กับโครงการ ทำให้การปล่อยเช่าหรือการ ลงทุนคอนโด ในโครงการของ CPN มี Yield ที่สูงกว่าคู่แข่งในระแวกเดียวกัน
วิเคราะห์เจาะลึก: ทำไมบริษัทอสังหาฯ บางรายถึงติดลบหนัก?
หากเราสังเกตกลุ่มบริษัทที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN), ไรมอน แลนด์ (RML) หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) เราจะพบจุดร่วมบางอย่าง นั่นคือการปรับตัวเข้าหาเทรนด์ใหม่ที่ช้าเกินไป หรือการยึดติดกับ Segment เดิมที่ตลาดเริ่มอิ่มตัว
LPN: เคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดราคาถูก (Affordable Condo) แต่เมื่อธนาคารเข้มงวดกับเกณฑ์การปล่อยกู้และปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง กลุ่มลูกค้าหลักของ LPN จึงได้รับผลกระทบหนักที่สุด จนเกิดยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงลิ่ว
RML: เน้นตลาด Super Luxury ที่มีรอบการหมุนเวียนของเงินช้าและต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล เมื่อภาวะเศรษฐกิจโลกผันผวน กลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่เป็น Target Group หลักก็ชะลอการตัดสินใจ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การจะอยู่รอดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่นี้ได้ คุณต้องมี “Agility” หรือความคล่องตัวในการเปลี่ยนกลยุทธ์ หากตลาดคอนโดล้น คุณต้องกล้าขยับไปทำแนวราบ หากตลาดในกรุงเทพฯ แข่งขันสูง คุณต้องมองหาโอกาสในหัวเมืองท่องเที่ยวหรือเขตอุตสาหกรรม
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2026: ก้าวต่อไปที่ต้องระวัง
จากบทเรียนในปี 2566-2567 ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2026 มีทิศทางที่ชัดเจนขึ้นในหลายมิติ:
AI และ PropTech: การนำเทคโนโลยีมาใช้ไม่ได้เป็นเพียงแค่ Gimmick อีกต่อไป แต่ถูกนำมาใช้เพื่อลดต้นทุนการก่อสร้างและเพิ่มประสิทธิภาพในการทำการตลาดแบบ Personalization
Sustainability (ESG): โครงการที่เน้นประหยัดพลังงาน (Green Building) และมีระบบ EV Charger กลายเป็นมาตรฐานที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ต้องการ ซึ่งมีผลต่อการพิจารณา สินเชื่อบ้าน สีเขียวที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษด้วย
Aging Society: การออกแบบที่รองรับผู้สูงอายุ (Universal Design) กลายเป็นจุดขายสำคัญ เพราะประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างเต็มตัว
Flexible Work Space: แม้คนจะกลับไปทำงานที่ออฟฟิศมากขึ้น แต่ฟังก์ชัน “ห้องทำงาน” ในบ้านหรือพื้นที่ส่วนกลางที่รองรับการ Co-working ยังคงเป็นปัจจัยอันดับต้นๆ ในการเลือกซื้อ
คำแนะนำสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ผมมีคำแนะนำสำคัญ 3 ข้อ:
เช็คสุขภาพการเงิน: ก่อนจะขอ สินเชื่อบ้าน ควรจัดการหนี้สินระยะสั้นให้เหลือน้อยที่สุด และรักษาเครดิตบูโรให้สะอาด เพราะปัจจุบันธนาคารใช้เกณฑ์ DSR (Debt Service Ratio) ที่เข้มงวดมาก
มองหาโครงการ Mixed-use: โครงการที่มีทั้งที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ และห้างสรรพสินค้าในที่เดียว จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าโครงการโดดๆ ในระยะยาว
อย่าเชื่อแค่ตัวเลข Presales: ยอดขายที่บริษัทประกาศ (Presales) อาจจะยังไม่ใช่มูลค่าจริงจนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ ให้ดูที่ “Backlog” หรือยอดรอโอนประกอบด้วย เพื่อประเมินความเสี่ยงของบริษัทนั้นๆ
บทสรุป
ปีที่ผ่านมาได้คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากสนามแข่งขันอย่างชัดเจน บริษัทที่สามารถบริหารจัดการทั้ง “ยอดขาย” และ “กำไร” ได้อย่างสมดุล คือผู้ที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความยั่งยืนได้ แม้ตัวเลขรายได้รวมของภาพรวมตลาดจะดูซบเซา แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่มองขาด
หากคุณกำลังตัดสินใจว่าจะซื้อบ้านในช่วงนี้ หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวางแผน สินเชื่อบ้าน เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด ผมแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลโครงการอย่างละเอียด และเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายๆ สถาบันการเงิน เพราะในยุคที่ดอกเบี้ยยังมีความผันผวน การเตรียมตัวที่ดีคือชัยชนะไปกว่าครึ่ง
สนใจอัปเดตข้อมูลเจาะลึกตลาดอสังหาฯ และรับคำปรึกษาด้านการลงทุนที่แม่นยำกว่าใคร? อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดมือไป ติดตามบทวิเคราะห์และเทรนด์ใหม่ๆ จากผู้เชี่ยวชาญตัวจริงได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาทางเลือกในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมกับทีมงานมืออาชีพของเราได้ทันที เพื่อก้าวสู่อนาคตทางการเงินที่มั่นคงกว่าเดิม
