เจาะลึกสมรภูมิ “อสังหาริมทรัพย์” ไทย: วิเคราะห์ผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตซ้อนวิกฤตและกลยุทธ์ก้าวข้ามสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตจนถึงยุคทองที่ทุกอย่างดูเหมือนจะง่ายไปหมด แต่หากจะให้พูดถึงช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบันและมองยาวไปถึงปี 2569-2570 ผมต้องขอบอกตามตรงว่านี่คือ “บททดสอบของจริง” สำหรับดีเวลลอปเปอร์ทุกราย จากเดิมที่เราเคยคาดการณ์กันว่าตลาดจะกลับมา Take-off ได้อย่างสง่างามหลังสถานการณ์คลี่คลาย แต่ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ลากยาว ความผันผวนทางการเมือง และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ตัวเลขที่ปรากฏออกมาจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นเครื่องสะท้อนความจริงที่เจ็บปวดแต่ล้ำค่า ข้อมูลชี้ให้เห็นว่ารายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเพียงผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่า “ไส้ใน” ของตัวเลขเหล่านี้มีความน่ากังวลซ่อนอยู่ เพราะมีบริษัทมากกว่า 25 แห่งจากทั้งหมด 41 แห่งที่ต้องเผชิญกับภาวะรายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริงในภาค อสังหาริมทรัพย์ ที่เริ่มส่งสัญญาณเหนื่อยหอบอย่างเห็นได้ชัด
สมรภูมิรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ในโลกของการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ รายได้รวมคือหน้าด่านแรกที่บ่งบอกถึงอิทธิพลในตลาด ปี 2566 แสนสิริสามารถผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ โดยเฉือนเอาชนะคู่แข่งคนสำคัญอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยศุภาลัยที่ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ขณะที่เบอร์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง กลับต้องเผชิญกับภาวะรายได้ถดถอยที่ -18% และ -9% ตามลำดับ
ทำไมบริษัทระดับแนวหน้าถึงมีผลประกอบการที่แตกต่างกันเช่นนี้? ในมุมมองของผม สิ่งที่แยก “ผู้รอด” ออกจาก “ผู้ร่วง” คือความเร็วในการปรับ Portfolio สินค้า ในปีที่ผ่านมา ตลาด บ้านจัดสรร ระดับกลาง-ล่างได้รับผลกระทบอย่างหนักจากเกณฑ์การปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้บริษัทที่พึ่งพายอดขายจากกลุ่มนี้เพียงอย่างเดียวต้องกุมขมับ ในขณะที่กลุ่ม คอนโดมิเนียม ระดับลักชัวรีและบ้านเดี่ยวระดับบนยังพอไปได้ เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีเงินสดหรือได้รับผลกระทบจาก อัตราดอกเบี้ย น้อยกว่า
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความมั่งคั่งที่แท้จริง
หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการรบจริงๆ เราต้องดูที่รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เพราะนี่คือแกนหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เมื่อมัดรวมทั้ง 41 บริษัทเข้าด้วยกัน รายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง และหนึ่งในนั้นคือยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายวูบไปถึง 38%
ในจุดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) โชว์ศักยภาพการเป็น “เครื่องจักรการขาย” ตัวจริง ด้วยการครองอันดับ 1 ในหมวดรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย 2% แต่ก็ยังถือว่าประคองตัวได้ดีเยี่ยม ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 และเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขายยังเติบโตในแดนบวกที่ 7% นอกจากนี้ยังมีชื่อของ เอสซี แอสเสท ที่ทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยยอดขายโต 13% ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ
สิ่งที่ผมสังเกตเห็นในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ เทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป ดีเวลลอปเปอร์ที่สามารถออกแบบโปรดักต์ให้ตอบโจทย์ Work from Home, สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) และให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance) จะเป็นผู้ที่ครองใจผู้ซื้อได้มากกว่า ยิ่งในยุคปี 2026 ที่ผู้บริโภคมีความรู้เรื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ และเปรียบเทียบข้อมูลผ่านแพลตฟอร์มดิจิทัลอย่างละเอียด การตลาดแบบเดิมๆ จึงใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการสินทรัพย์
การขายได้ไม่ได้หมายความว่าคุณชนะเสมอไป “กำไรสุทธิ” ต่างหากคือเครื่องยืนยันความแข็งแกร่งของการบริหารจัดการต้นทุนและการบริหารความเสี่ยง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากบาดแผลช่วงโควิดได้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างน่าใจหาย แต่ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งผมต้องขอขยายความตรงนี้เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากการใช้กลยุทธ์ “การบริหารจัดการสินทรัพย์” (Asset Management) ที่ชาญฉลาด ด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ (REIT) รับกำไรไปนิ่มๆ 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนที่สำคัญสำหรับนัก ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ว่าการกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจเช่าหรือการขายสินทรัพย์เพื่อสร้างกระแสเงินสดคือหัวใจสำคัญในยามที่ตลาดขายขาดชะลอตัว
อันดับกำไรที่น่าสนใจรองลงมาคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่เบียดกันเพียงเส้นยาแดงผ่าแปด ตามมาด้วย แสนสิริ ที่ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ที่ 5,846 ล้านบาท และที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากพอร์ตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นว่าการมี Ecosystem ที่แข็งแกร่ง (ห้างสรรพสินค้า + ที่อยู่อาศัย) คือโมเดลธุรกิจที่ทรงพลังในอนาคต
วิจารณ์สถานการณ์และมองไปข้างหน้า: อสังหาริมทรัพย์ ปี 2026
จากประสบการณ์ 10 ปีของผม สิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นต่อจากนี้ไม่ใช่แค่การฟื้นตัว แต่คือการ “Set Zero” ของวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไทย ปัจจัยลบที่เราต้องเผชิญในปี 2567-2569 ไม่ว่าจะเป็น อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ที่กดดันทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ราคาวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น และที่สำคัญที่สุดคือปัญหา “หนี้ครัวเรือน” ที่ทำให้ธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ในสัดส่วนที่สูงเกิน 50% ในบาง Segment
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมขอแนะนำให้จับตาดู 3 เทรนด์ใหญ่ที่จะกลายเป็นขุมทรัพย์ในปี 2026:
Wellness & Senior Living: บ้านที่ไม่ใช่แค่ที่พัก แต่คือศูนย์ดูแลสุขภาพ พอร์ตโฟลิโอของผู้ประกอบการที่เริ่มหันมาจับมือกับโรงพยาบาลเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมหาศาล
Pet-Friendly Residences: คอนโดมิเนียม และบ้านที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ กลายเป็นความต้องการอันดับต้นๆ ของคน Gen Y และ Gen Z ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงและยินดีจ่ายเพื่อสมาชิกในครอบครัวสี่ขา
Real Estate Tokenization: การนำเทคโนโลยีบล็อกเชนมาใช้ในการแบ่งกรรมสิทธิ์ อสังหาริมทรัพย์ เป็นหน่วยย่อย จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องและเปิดโอกาสให้คนรุ่นใหม่เข้าถึงการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้ง่ายขึ้นด้วยเงินจำนวนไม่มาก
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
สำหรับดีเวลลอปเปอร์ การรักษาสภาพคล่อง (Liquidity) คือสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญสูงสุด การทำสงครามราคา (Price War) เพื่อระบาย Stock อาจช่วยให้ได้เงินสดในระยะสั้น แต่จะทำลาย Brand Equity ในระยะยาว ทางออกที่ดีกว่าคือการเพิ่ม Value-Added ผ่านนวัตกรรมประหยัดพลังงานเพื่อลดค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อ หรือการนำระบบ AI มาช่วยในการ ประเมินราคา และบริหารจัดการนิติบุคคล
สำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน ช่วงเวลานี้จนถึงปี 2026 คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณมีอำนาจในการต่อรองสูง มีโปรโมชันมากมายจากดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องการทำยอดโอน แต่สิ่งที่ต้องระวังคือการเลือกโครงการที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง เพื่อป้องกันปัญหาการก่อสร้างหยุดชะงัก หรือปัญหาหลังการขายที่อาจตามมาหากบริษัทขาดสภาพคล่อง
บทสรุป: ผู้ชนะที่แท้จริงในโลกอสังหาริมทรัพย์
ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2566 และอนาคตข้างหน้า ไม่ใช่พื้นที่สำหรับใครก็ได้อีกต่อไป แต่มันคือสนามรบของผู้ที่มีความพร้อม ทั้งในแง่ของสายป่านทางการเงิน ความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาขับเคลื่อนธุรกิจ ตัวเลขกำไรและรายได้ที่เราเห็นเป็นเพียงยอดของภูเขาน้ำแข็ง แต่ฐานรากที่แข็งแกร่งคือการปรับตัวอย่างรวดเร็วท่ามกลางความไม่แน่นอน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัย หรือต้องการขยายพอร์ตการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2026 การมีข้อมูลที่ลึกซึ้งและการวิเคราะห์ที่แม่นยำคือเข็มทิศที่จะนำคุณไปสู่ความสำเร็จ อย่าให้ตัวเลขที่ซบเซาทำให้คุณกลัว แต่จงใช้มันเป็นบทเรียนเพื่อมองหาเพชรในตมที่พร้อมจะเปล่งประกายเมื่อเศรษฐกิจกลับมาเข้าที่เข้าทางอีกครั้ง
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุน หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพที่มีโอกาสเติบโตสูงในอนาคต อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นก้าวแรกตั้งแต่วันนี้ เพราะในโลกอสังหาริมทรัพย์ “โอกาส” มักจะมาหาผู้ที่เตรียมพร้อมอยู่เสมอ ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อขอรับข้อมูลวิเคราะห์ตลาดรายไตรมาส และร่วมวางแผนเส้นทางสู่ความมั่งคั่งในอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกับเราได้ที่นี่!
