เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวนสู่กลยุทธ์การปรับตัวในปี 2026
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยเปรียบเสมือนการประคองตัวอยู่บนรถไฟเหาะที่มีความชันสูงชันและคาดเดาได้ยาก แม้เราจะเคยคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ตลาด “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างเต็มตัวหลังจากสัญญาณบวกในปี 2565 แต่ในความเป็นจริง ภาคอสังหาฯ กลับต้องเผชิญกับสภาวะสุญญากาศทางเศรษฐกิจและการเมือง ตลาดเริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้ในช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วง High Season ที่ผู้ประกอบการมักจะเร่งทำยอดโอน แต่ผลลัพธ์ที่ออกมากลับไม่เป็นไปตามเป้า
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของ “รอบวัฏจักร” มาหลายครั้ง แต่รอบนี้มีความพิเศษตรงที่ปัจจัยกดดันไม่ได้มาจากภายในประเทศเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่พุ่งสูงขึ้น และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของกลุ่มเรียลดีมานด์อย่างรุนแรง โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการ สินเชื่อบ้าน เพื่อที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง
วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
จากการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 บริษัท พบว่าในปีที่ผ่านมามีรายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากเทียบกับปีก่อนหน้าถือว่าลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% ดูเหมือนจะไม่มากนัก แต่ถ้าเราเจาะลึกเข้าไปในรายละเอียด (Granular Level) จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือกลุ่มที่พึ่งพาตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางหรือโครงการในพื้นที่ที่ซัพพลายล้นตลาด บางบริษัทมียอดรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ขณะที่แบรนด์พรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) ก็เผชิญกับความท้าทายจนรายได้ลดลงถึง 26% เช่นเดียวกับ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ตัวเลขติดลบในระดับ 22-23%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับตำนานอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าในวันที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตกต่ำ “ชื่อเสียงของแบรนด์” เพียงอย่างเดียวอาจไม่พอที่จะต้านทานกระแสลมแรงจากปัจจัยมหภาคได้
สมรภูมิรายได้: แสนสิริ ผงาดเบอร์ 1 ในเชิงภาพรวม
ในการจัดอันดับรายได้รวม (Total Revenue) ปี 2566 “แสนสิริ” (SIRI) สามารถคว้าแชมป์ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต การที่แสนสิริสามารถรักษาอัตราการเติบโตได้นั้น มาจากการปรับพอร์ตโฟลิโอเน้นสินค้าแนวราบระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูงและได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยน้อยกว่า
อันดับ 2 ตกเป็นของ “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ที่ทำรายได้ไล่เลี่ยกันที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังคงรักษามาตรฐานการจัดการสต็อกสินค้าและการเปิดตัวโครงการใหม่ได้ดีเยี่ยม อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH)
อย่างไรก็ตาม รายได้รวมอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดความสามารถในการ “ขาย” ที่แท้จริงเสมอไป เพราะรายได้รวมมักรวมถึงรายได้จากการบริหารจัดการ รายได้ค่าเช่า หรือกำไรจากการขายสินทรัพย์ ดังนั้น หากเราต้องการวัด “ฝีมือการขาย” เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เป็นหลัก
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อเอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์
หากนับเฉพาะรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องในตลาดเริ่มติดขัด ผู้บริโภคตัดสินใจนานขึ้น และที่สำคัญคือ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) จากธนาคารพุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทำผลงานได้โดดเด่นที่สุดด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นอันดับ 1 ในเชิงการขายจริง แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท จุดที่น่าสังเกตคือ “เอสซี แอสเสท” (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 13% ซึ่งถือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเป็นบวกในปีที่ยากลำบากเช่นนี้
ความสำเร็จของ SC Asset และ แสนสิริ ในแง่การเติบโตของยอดขาย ชี้ให้เห็นเทรนด์สำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันนั่นคือ “High-End Demand” หรือความต้องการในตลาดบ้านหรูยังคงแข็งแกร่ง ในขณะที่ตลาดระดับกลาง-ล่างกำลังเผชิญกับปัญหา หนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน
กำไรสุทธิ: ใครคือเครื่องจักรทำเงินที่แท้จริง?
ในโลกของการทำธุรกิจ “ยอดขายคือหน้าตา แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบสภาวะขาดทุน
ผู้ที่ครองแชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่ LH มีกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุน โดยมีการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรมเข้า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ: ในวันที่ตลาดที่อยู่อาศัยผันผวน การมี “Recurring Income” หรือรายได้ต่อเนื่องจากค่าเช่าและธุรกิจบริการ คือเกราะป้องกันชั้นดี
อันดับ 2 และ 3 ในแง่กำไรคือ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้สูสีกันในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ขณะที่แสนสิริทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ผลักดันโดยอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ที่สูงขึ้นจากการขายสินค้ากลุ่มลักชัวรี
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่น่าจับตาคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างจริงจัง มียอดขายโตขึ้นกว่า 100% และเริ่มทำกำไรสุทธิในส่วนงานที่อยู่อาศัยได้เป็นกอบเป็นกำจากการใช้ฐานลูกค้าใน Ecosystem ของห้างสรรพสินค้า
แนวโน้มและเทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่ปี 2026
จากประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมมองว่าในปี 2024 ไปจนถึง 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่กลับไปเหมือนเดิมอีกต่อไป ผู้เล่นในตลาดต้องปรับตัวภายใต้ 4 ปัจจัยหลัก (4 Pillars of Change):
การปรับสมดุลของอัตราดอกเบี้ยและสินเชื่อ: แม้แนวโน้ม อัตราดอกเบี้ยบ้าน อาจเริ่มทรงตัว แต่ความเข้มงวดในการปล่อยกู้ยังคงอยู่ การเข้าสู่กระบวนการ รีไฟแนนซ์บ้าน จะกลายเป็นหัวข้อที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญมากขึ้น เพื่อลดภาระรายเดือน ผู้ประกอบการต้องทำหน้าที่เป็น “ที่ปรึกษาทางการเงิน” ให้กับลูกค้า ไม่ใช่แค่พนักงานขาย
เทรนด์ความยั่งยืนและ ESG: ในปี 2026 โครงการที่ไม่มีนโยบายประหยัดพลังงานหรือลดคาร์บอนจะเริ่มเสียเปรียบในการแข่งขัน บ้านที่มาพร้อมโซลาร์เซลล์ ระบบ EV Charger และการออกแบบที่รองรับ Wellness Living จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่ตัวเลือกเสริมอีกต่อไป
สังคมสูงวัย (Aged Society): ตลาดบ้านและ คอนโดมิเนียม จะต้องออกแบบฟังก์ชัน Universal Design ที่ใช้งานได้จริงสำหรับผู้สูงอายุ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะควบรวมเข้ากับธุรกิจ Healthcare มากขึ้น ซึ่งเราจะเห็นโครงการรูปแบบ Senior Living หรือ Nursing Home พ่วงมากับที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในพื้นที่ กรุงเทพและปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง เชียงใหม่ และ ภูเก็ต
การใช้ Data Driven Marketing: การทำตลาดแบบเหวี่ยงแหจะหมดไป ผู้ชนะในปี 2026 คือผู้ที่ใช้ข้อมูลเพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ (Qualified Leads) ได้อย่างแม่นยำ โดยเฉพาะในยุคที่ค่าโฆษณาสูงขึ้น การรักษาฐานลูกค้าเก่าเพื่อการแนะนำบอกต่อ (Referral) จะมีต้นทุนที่คุ้มค่ากว่ามาก
กลยุทธ์สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ผมอยากแนะนำว่า “เงินสดคือราชา” (Cash is King) หากท่านมีความพร้อมทางการเงิน ช่วงนี้คือโอกาสทองในการต่อรองเพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด ไม่ว่าจะเป็นส่วนลดเงินสดหรือของแถมชุดใหญ่ ส่วนนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ควรให้ความสำคัญกับ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตของค่าเช่า (Rental Yield) อย่างแท้จริง ไม่ใช่แค่ตามกระแส
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาวแบบ Capital Gain อาจต้องใช้ความอดทนมากขึ้น การเลือกซื้ออสังหาฯ จากผู้ประกอบการที่มีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง (Low Gearing Ratio) จะช่วยลดความเสี่ยงจากการทิ้งโครงการหรือการดูแลหลังการขายที่ไม่ทั่วถึง
สรุปภาพรวมและก้าวต่อไป
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในไทยกำลังอยู่ในช่วง “การคัดกรองตามธรรมชาติ” (Natural Selection) บริษัทที่สายป่านสั้นหรือไม่มีจุดขายที่ชัดเจนจะเริ่มหายไปจากตลาด ในขณะที่ยักษ์ใหญ่ที่ปรับตัวได้เร็วจะยิ่งแข็งแกร่งขึ้น แม้ตัวเลขรายได้และกำไรในปีที่ผ่านมาจะดูซบเซา แต่นี่คือโอกาสในการวางรากฐานใหม่เพื่อรับมือกับโลกปี 2026 ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายในรูปแบบใหม่
หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง หรือต้องการปรึกษาเรื่องการวางแผน สินเชื่อบ้าน และการเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลที่คุณสนใจ เพื่อรองรับการใช้ชีวิตในอนาคต อย่าปล่อยให้ความกังวลใจเรื่องเศรษฐกิจมาปิดกั้นโอกาสของคุณ
เริ่มต้นสำรวจข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์วันนี้ เพื่อให้การตัดสินใจครั้งใหญ่ที่สุดในชีวิตของคุณเป็นไปอย่างแม่นยำและคุ้มค่าที่สุด ติดตามบทความวิเคราะห์เจาะลึกและรับคำปรึกษาพิเศษได้ที่ช่องทางติดต่อของเรา เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกก้าวสำคัญในโลกของอสังหาริมทรัพย์ไทย!
