เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทสรุปผู้ชนะและกลยุทธ์ก้าวข้ามปี 2026 จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนของรอบวัฏจักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดช่วงหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายคนเคยมองว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการทะยานตัว (Take-off) หลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนภาพความเหนื่อยล้าและการปรับตัวอย่างหนักเพื่อความอยู่รอด
วันนี้ผมจะขอใช้ประสบการณ์ที่มี มาวิเคราะห์เจาะลึกสถานการณ์ที่เกิดขึ้น พร้อมมองข้ามช็อตไปถึงแนวโน้มในปี 2569 ว่าทิศทางของ การลงทุนอสังหา จะเปลี่ยนไปอย่างไร และใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับฐาน
หากพิจารณาตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 ที่ทำได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนจะลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่หากเราขุดลึกลงไปในไส้ในจะพบสัญญาณเตือนภัยที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้หดตัวลงอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่พึ่งพาการขายโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากความเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย และอัตราดอกเบี้ยที่ขยับตัวสูงขึ้น
บริษัทที่เคยเป็นดาวรุ่งหลายแห่งติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น., ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สิ่งนี้สะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนผ่านจากปริมาณ (Mass) ไปสู่คุณภาพ (Quality) และความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น ผู้ซื้อมีความระมัดระวังในการ กู้ซื้อบ้าน มากขึ้น ขณะที่สถาบันการเงินก็คัดกรองโปรไฟล์ลูกค้าอย่างละเอียดเพื่อป้องกันหนี้เสีย (NPL)
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ปะทะ เอพี ไทยแลนด์
การเบียดกันอย่างสูสีระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี ไทยแลนด์” คือสีสันที่น่าสนใจที่สุดของปีที่ผ่านมา โดยแสนสิริสามารถคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดที่ติดลบ กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริชนะในเกมนี้คือการบุกตลาดระดับ Super Luxury และการทำ Branding ที่แข็งแกร่ง ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงมักจะไม่ได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยอสังหา มากนัก
อย่างไรก็ตาม หากเรามองที่ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว เอพี ไทยแลนด์ ยังคงครองแชมป์ที่ 36,927 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการระบายสต็อกสินค้า (Inventory) และการรุกตลาดบ้านจัดสรรอย่างต่อเนื่อง ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าความสำเร็จของทั้งสองบริษัทไม่ได้มาจากโชคช่วย แต่มาจากการบริหารจัดการ กระแสเงินสด (Cash Flow) และการเลือกทำเลที่ตอบโจทย์ Demand จริง (Real Demand)
ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขายลดลง -11%
จุดที่น่ากังวลที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมาคือ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ของทั้ง 41 บริษัทรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตกต่ำลง นี่คือเครื่องยืนยันว่ากำลังซื้อในประเทศเริ่มเข้าสู่ภาวะ “ตึงตัว”
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่เคยเป็นเบอร์หนึ่งในใจใครหลายคน ยังมียอดขายลดลงถึง -38% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สั่นสะเทือนวงการไม่น้อย แต่สิ่งที่ทำให้ LH ยังคงยืนหยัดอยู่ได้คือโครงสร้างธุรกิจที่กระจายความเสี่ยง (Diversification) ไปยังธุรกิจให้เช่า ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม ซึ่งสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เข้ามาประคองในช่วงที่ยอดขายบ้านชะลอตัว
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ในโลกธุรกิจ “รายได้” คือความสะใจ แต่ “กำไร” คือความจริง ปี 2566 มีกำไรสุทธิรวมลดลง -11% อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์
แต่สำหรับผู้ที่คว้าแชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ดี ผมต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรก้อนโตนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT (Real Estate Investment Trust) ซึ่งเป็นกลยุทธ์ทางการเงินที่ชาญฉลาดในการสร้างผลกำไรในวันที่ยอดขายหลักไม่เป็นใจ หากพิจารณาผลกำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ ศุภาลัย (Supalai) และ เอพี (AP) คือผู้ที่มีประสิทธิภาพในการคุมต้นทุน (Cost Control) ได้ยอดเยี่ยมที่สุด โดยมีกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาทไล่เลี่ยกัน
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567-2569: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะไม่ได้แข่งกันที่ “จำนวนยูนิต” อีกต่อไป แต่จะแข่งกันที่ “Value Creation” และ “Sustainability” โดยมีปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องจับตามอง ดังนี้:
การปรับโครงสร้างหนี้และการรีไฟแนนซ์บ้าน: เมื่อดอกเบี้ยยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ผู้บริโภคจะมองหาช่องทาง การรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน บริษัทอสังหาฯ ที่มีพันธมิตรกับธนาคารและเสนอแพ็กเกจ สินเชื่อบ้าน อัตราดอกเบี้ยพิเศษ จะมีความได้เปรียบในการปิดการขาย
สังคมสูงวัย (Aging Society): การออกแบบโครงการเพื่อรองรับผู้สูงอายุ (Universal Design) จะไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็นทางรอด โครงการที่ผนวกบริการด้านสุขภาพ (Wellness) เข้ากับที่อยู่อาศัยจะสามารถสร้าง Margin ได้สูงกว่าโครงการทั่วไป
Digital Transformation ในงานก่อสร้าง: เพื่อลดต้นทุนแรงงานที่พุ่งสูงขึ้น เราจะเห็นการนำ AI และเทคโนโลยี BIM มาใช้ในการบริหารจัดการโครงการมากขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำกำไรสุทธิให้กับบริษัท
ตลาดต่างชาติ: ความหวังใหม่? แม้ตลาดในประเทศจะชะลอตัว แต่ความต้องการจากนักลงทุนจีน รัสเซีย และพม่า ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องในทำเลศักยภาพอย่าง สุขุมวิท ภูเก็ต และพัทยา การทำตลาด คอนโดมิเนียมหรู เพื่อดึงดูดเม็ดเงินต่างชาติจึงเป็นกลยุทธ์ที่หลายบริษัทเลือกใช้
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการ “ลงทุนอสังหา” และ “กู้ซื้อบ้าน”
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2567-2569 นี้ ผมขอให้คำแนะนำในฐานะผู้เชี่ยวชาญดังนี้ครับ:
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย: ช่วงนี้เป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) เนื่องจากผู้ประกอบการพยายามเร่งระบายสต็อก ทำให้มีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมมากมาย หากคุณมีความพร้อมทางการเงินและมีหน้าที่การงานมั่นคง นี่คือจังหวะดีในการขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อครอบครองทรัพย์สินในราคาที่สมเหตุสมผล
สำหรับนักลงทุน: ควรเน้นการลงทุนในโครงการที่มีแนวโน้มสร้าง Recurring Income เช่น คอนโดมิเนียมในทำเลใกล้รถไฟฟ้าที่มี Real Demand จากกลุ่มคนทำงาน หรือบ้านเช่าในย่านนิคมอุตสาหกรรม การเลือก ประกันภัยบ้าน และการวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างรอบคอบจะช่วยรักษา Yield ของคุณให้มั่นคง
การวางแผนการเงิน: ก่อนตัดสินใจ กู้ซื้อคอนโด หรือบ้าน ควรทดสอบ Stress Test ของตัวเองว่าหากดอกเบี้ยขยับขึ้นอีก 1-2% คุณยังสามารถผ่อนชำระได้หรือไม่ และควรศึกษาเรื่อง การรีไฟแนนซ์ ไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางหนีทีไล่ในอนาคต
บทสรุป: ความยืดหยุ่นคือหัวใจของความสำเร็จ
ตัวเลขปี 2566 เป็นบทเรียนที่สำคัญว่า ขนาดของบริษัทไม่ได้การันตีความอยู่รอดเสมอไป แต่เป็น “ความสามารถในการปรับตัว” (Resilience) ต่างหากที่เป็นตัวตัดสิน ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ผู้ชนะคือผู้ที่รู้จักบริหารความเสี่ยง มีสายป่านที่ยาวพอ และสามารถอ่านความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างขาดลอย
แม้ภาพรวมตลาดจะดูซบเซา แต่ในฐานะคนในวงการ ผมยังคงเชื่อมั่นในพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะที่อยู่อาศัยคือปัจจัยสี่ที่ไม่มีอะไรมาทดแทนได้ เพียงแค่รูปแบบและวิธีการครอบครองอาจจะเปลี่ยนไปตามกาลเวลา
หากคุณเป็นหนึ่งในคนที่กำลังวางแผนจะก้าวเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน การมีข้อมูลที่ลึกซึ้งและการวางแผนทางการเงินที่รัดกุมคืออาวุธที่สำคัญที่สุด หากคุณต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ หรือต้องการเปรียบเทียบข้อเสนอ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงินต่างๆ เพื่อให้ได้ดีลที่ดีที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดมือไปในวันที่ตลาดกำลังปรับฐาน! เริ่มต้นวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อสร้างความมั่งคั่งที่ยั่งยืนผ่านอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกแบบเอ็กซ์คลูซีฟ สามารถติดต่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในชีวิต
