เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: วิเคราะห์ผลประกอบการบิ๊กแบรนด์และกลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและติดตามความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์ชาวไทย หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงปี 2565 เราเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ดูเหมือนจะเป็นจุดเริ่มต้นของขาขึ้นรอบใหม่ แต่ความจริงที่ปรากฏในงบการเงินปี 2566 และต่อเนื่องมาถึงปี 2567 กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างหนักท่ามกลางปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามา ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ค้างตัวอยู่ในระดับสูง และมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่เข้มงวด
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้างรายได้และกำไรของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าในวันที่พายุพัดแรง ใครคือผู้ที่สามารถประคองลำเรือได้ดีที่สุด และใครคือผู้ชนะตัวจริงในน่านน้ำที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้ พร้อมวิเคราะห์แนวโน้ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 ที่กำลังจะมาถึง
ภาพรวมผลประกอบการ: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่เครื่องการันตีความสำเร็จ
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทมหาชนในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะรู้สึกว่าลดลงเพียงเล็กน้อย (-1.2%) เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่หากเรา “ส่องกล้อง” ลงไปดูเป็นรายบริษัท จะพบข้อเท็จจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่มีรายได้รวมหดตัวลง
สิ่งที่ผมสังเกตเห็นคือ บริษัทที่เน้นตลาดระดับกลาง-ล่าง ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงที่สุด เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักเผชิญปัญหาเรื่องการขอ สินเชื่อบ้าน ไม่ผ่าน หรือมียอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น ตัวอย่างที่เห็นชัดคือบริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้ลดลงกว่า 20-30% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในเซกเมนต์นี้เปราะบางเพียงใด แม้แต่ “เบอร์ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ผู้เล่นในตลาดต้องนำไปทำการบ้านอย่างหนัก
การชิงบัลลังก์รายได้รวม: “แสนสิริ” ผงาดเบอร์ 1
หากวัดกันที่ “Top-line Revenue” หรือรายได้รวม แชมป์ในปีที่ผ่านมาตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งนับว่าโดดเด่นมากในสภาวะตลาดเช่นนี้ เคล็ดลับของแสนสิริคือการปรับพอร์ตโฟลิโอเน้นหนักไปที่โครงการระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี ซึ่งกลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาเป็นอันดับ 2 อย่างกระชั้นชิดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท โดยเอพียังคงรักษาฐานที่มั่นในกลุ่มบ้านแนวราบได้แข็งแกร่ง แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำได้ 31,818 ล้านบาท ซึ่งลดลงไปประมาณ 10% ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ครองอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผมที่เป็นนักวิเคราะห์ การดูแค่รายได้รวมอาจจะทำให้เรามองข้ามความจริงบางอย่างไป เพราะรายได้รวมมักรวมเอา “กำไรพิเศษ” จากการขายสินทรัพย์หรือรายได้อื่นๆ เข้าไปด้วย หากเราต้องการวัดฝีมือในการ “ขายบ้านและคอนโด” จริงๆ เราต้องดูที่ รายได้จากการขาย (Core Revenue from Sales) เป็นหลัก
รายได้จากการขาย: วัดกึ๋นกลยุทธ์การทำตลาด
เมื่อเราคัดเฉพาะรายได้จากการขายโฉมหน้าของผู้นำเปลี่ยนไปทันที เอพี (ไทยแลนด์) กลายเป็นผู้ชนะในเกมนี้ด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท นำโด่งเป็นอันดับ 1 สะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิภาพของทีมขายและการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้ตรงจุดที่สุด โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวในเขตปริมณฑล
ในขณะที่แสนสิริแม้จะเสียตำแหน่งที่ 1 ในหมวดนี้ไป แต่ก็ยังมีรายได้จากการขายโตขึ้น 7% อยู่ที่ 32,829 ล้านบาท อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 13% ซึ่งถือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถทำ New High ได้ในสภาวะที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซบเซา
สิ่งที่น่ากังวลคือภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท มียอดขายลดลงถึง 11% โดยมีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายติดลบ โดยเฉพาะกลุ่มที่เคยรุ่งเรืองจากการทำคอนโดมิเนียมราคาประหยัด กลับต้องเผชิญกับสภาวะ “Over Supply” และกำลังซื้อที่ถดถอย นี่คือบทเรียนราคาแพงที่แสดงให้เห็นว่า การกระจายความเสี่ยง (Diversification) ไปยังผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายคือทางรอดเดียวในยุคนี้
ผลกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด?
“รายได้คือหน้าตา แต่กำไรคือเงินสด” ประโยคนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกของ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเราดูที่กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรม พบว่าลดลงราว 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท แต่ที่น่าเป็นห่วงคือมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุนสุทธิ
ตำแหน่ง “เจ้าแห่งกำไร” ยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรไปได้ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายจะตกลงไปเยอะ แต่ด้วยกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ทำให้พวกเขายังคงมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งและจ่ายปันผลได้อย่างต่อเนื่อง นี่คือเสน่ห์ของ หุ้นอสังหา ที่นักลงทุนชื่นชอบ
รองลงมาคือ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไรได้ใกล้เคียงกันที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ตามมาด้วยแสนสิริที่กำไรพุ่งขึ้นถึง 42% จากการทำ Margin ในกลุ่มโครงการบ้านหรูได้ดีเยี่ยม ส่วนออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะติด Top 5 แต่กำไรก็ลดลงไปถึง 25% สะท้อนถึงการแข่งขันทางด้านราคาที่รุนแรงขึ้นในการระบายสต็อกสินค้าคงเหลือ
ม้ามืดที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในบทบาทดีเวลลอปเปอร์
หนึ่งในกรณีศึกษาที่ผมมักจะยกขึ้นมาพูดถึงบ่อยๆ คือการรุกคืบของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ในปีที่ผ่านมา CPN มียอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% โดยทำรายได้ไปกว่า 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ “Mixed-use Development” ที่สร้างคอนโดมิเนียมหรือบ้านอยู่ติดกับห้างสรรพสินค้า กลายเป็นสูตรสำเร็จที่น่ากลัวมากสำหรับเจ้าตลาดเดิม เพราะมีระบบนิเวศ (Ecosystem) ที่แข็งแกร่งกว่า และยังช่วยดึงดูดนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการเช่าได้เป็นอย่างดี
เทรนด์และทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่ปี 2026
จากประสบการณ์ของผม ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะไม่ได้ขึ้นอยู่กับแค่ทำเลอีกต่อไป แต่มันคือเรื่องของ “Experience” และ “Sustainability” ดังนี้:
Wellness & Aging Society: การออกแบบบ้านที่รองรับผู้สูงอายุและดูแลสุขภาพจะเปลี่ยนจาก “Niche Market” มาเป็น “Mainstream” ใครที่สามารถบูรณาการเทคโนโลยี Health-Tech เข้ากับตัวบ้านได้ จะกุมความได้เปรียบอย่างมหาศาล
ESG และ Net Zero Home: ลูกค้ายุคใหม่ให้ความสำคัญกับเรื่องสิ่งแวดล้อม การติดตั้ง Solar Rooftop, จุดชาร์จ EV และการใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งที่ต้องมี (Must-have) เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับ ราคาประเมินที่ดิน และตัวอาคารในอนาคต
Digital Transformation ในงานขาย: การใช้ AI และ Virtual Reality (VR) ในการพาทัวร์โครงการแบบเสมือนจริงจะเข้มข้นขึ้น รวมถึงการนำ Blockchain มาใช้ในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อลดความยุ่งยากและต้นทุน
ความท้าทายจากราคาที่ดิน: การปรับตัวพุ่งสูงขึ้นของราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้า ทำให้การพัฒนา คอนโดติดรถไฟฟ้า ราคาจับต้องได้ทำได้ยากขึ้น ดีเวลลอปเปอร์จะหันไปพัฒนาโครงการในโซนส่วนต่อขยายมากขึ้น ซึ่งนั่นหมายถึงการแข่งกันด้วยเรื่องการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องอลังการกว่าเดิม
สรุปบทวิเคราะห์: กลยุทธ์สำหรับผู้เล่นและนักลงทุน
ในปี 2026 ที่กำลังจะมาถึง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเข้าสู่ยุคของการคัดสรรผู้ที่ “แกร่งจริง” เท่านั้นที่จะอยู่รอด (Survival of the Fittest) สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ การรักษาสภาพคล่องและการควบคุมหนี้สิน (D/E Ratio) คือหัวใจสำคัญ ส่วนในมุมของนักลงทุน การเลือกสะสม หุ้นอสังหา ในช่วงที่ราคายังไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง โดยเน้นบริษัทที่มีพอร์ตรายได้จากค่าเช่า (Recurring Income) มาช่วยพยุงในช่วงที่ยอดขายตกต่ำ จะเป็นกลยุทธ์ที่ปลอดภัยที่สุด
หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว ผมและทีมงานผู้เชี่ยวชาญพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาให้คุณในทุกย่างก้าว เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณบนพื้นฐานของข้อมูลที่แม่นยำและทันต่อสถานการณ์โลก
หากคุณต้องการข้อมูลวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทหรือต้องการปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบส่วนตัว สามารถติดต่อทีมงานของเราได้ทันทีที่ช่องทางด้านล่างนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเบื้องต้นฟรี! อย่าปล่อยให้โอกาสทองในวันที่ตลาดกำลังปรับฐานหลุดมือคุณไป
