ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” เจาะลึกผลประกอบการ 41 บิ๊กคอร์ป: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางการลงทุนยุคใหม่
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจและท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย
หลายท่านที่ติดตามข่าวสารอาจจะทราบกันดีว่า ปี 2566 ถูกคาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการพุ่งทะยานของธุรกิจ หลังจากที่เราผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาดมาได้ แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพยนตร์คนละม้วน “Momentum” ที่เคยส่งแรงส่งจากปีก่อนหน้า กลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ปัจจัยลบจากการเมืองที่ยังไม่นิ่งในช่วงก่อนเลือกตั้ง ภาวะหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่ภาวะชะลอตัว (Slowdown) ลากยาวตั้งแต่ต้นปีจนถึงไฮซีซั่นในไตรมาส 4
วันนี้ ผมไม่ได้จะมาเล่าแค่ข่าวเก่า แต่ผมจะพาทุกท่านไป “Dissect” หรือผ่าตัดดูไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ข้อมูลจาก Property Mentor เหล่านี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางบัญชี แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บอกว่าใครคือ “ของจริง” ในยุคที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับคลื่นลมแรง และทิศทางจากนี้ไปจนถึงปี 2569-2570 เราควรจะมองเกมนี้อย่างไร
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนใหญ่เริ่มหดตัว
หากเรามองภาพกว้างของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผ่านเลนส์ของรายได้รวม (Total Revenue) จะเห็นสัญญาณบางอย่างที่น่ากังวล ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีมูลค่า 376,141 ล้านบาท
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย เหมือนแค่รอยขีดข่วน แต่ในโลกธุรกิจระดับแสนล้าน นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Warning Sign) ที่บ่งบอกว่า กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ เริ่มถึงทางตันในบางเซกเมนต์
สิ่งที่น่าตกใจกว่าตัวเลขรวม คือเมื่อเราเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง! เกินครึ่งของตลาดกำลังเผชิญปัญหา “รายได้หด” ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้เอื้ออำนวยให้กับทุกคนอีกต่อไป มันกลายเป็นเกมของ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” และ “ปลาเร็วกินปลาช้า” อย่างสมบูรณ์แบบ
กลุ่มที่เจ็บหนัก: สัญญาณอันตรายของ Developer ขนาดกลาง
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือบริษัทที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นแบรนด์ที่เราคุ้นเคยกันดี:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบราว -28% สะท้อนถึงความท้าทายในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ที่เจอปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูง
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ก็กอดคอกันลบไปในระดับเดียวกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้เล่นในตลาดลักชัวรี่ ติดลบ -26% ซึ่งอาจเกิดจากจังหวะการรับรู้รายได้ของโครงการใหญ่ที่ขาดช่วง
เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท: ติดลบไปกว่า 20%
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่เราจะขยายความกันต่อในเรื่องของ “กำไร” เพราะรายได้ที่ลดลง ไม่ได้แปลว่ากลยุทธ์ผิดพลาดเสมอไป แต่อาจเป็นการปรับพอร์ตโฟลิโอเพื่อความยั่งยืน
เจาะลึก Top 10: บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ?
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 ของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 นั้นดุเดือดเลือดพล่าน ยิ่งกว่าละครหลังข่าว มีการเฉือนคมกันด้วยตัวเลขเพียงหลักร้อยล้านบาท
อันดับ 1: แสนสิริ (SANSIRI)
คว้าแชมป์รายได้รวมไปครองด้วยยอด 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะกลุ่มลูกค้าลักชัวรี่ที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individual) พิสูจน์แล้วว่าได้ผลดีเยี่ยมในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP)
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียงนิดเดียว แต่ AP ยังคงความแข็งแกร่งในฐานะเจ้าตลาดที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโด
อันดับ 3: ศุภาลัย (SUPALAI)
แม้รายได้จะลดลงมาอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ศุภาลัยยังคงเป็นแบรนด์ที่มี บ้านประหยัดพลังงาน และโครงสร้างต้นทุนที่บริหารจัดการได้ดีที่สุดรายหนึ่งในตลาด
อันดับอื่นๆ ใน Top 10 ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์, พฤกษา โฮลดิ้ง, เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท ตามลำดับ
ข้อสังเกตสำคัญคือ ใน 10 อันดับแรก มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า ทั้ง ศุภาลัย, พฤกษา, ออริจิ้น และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ นี่คือเครื่องยืนยันว่า แม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ยังเหนื่อยในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคนี้
ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Core Business) ลดฮวบ
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า “อย่าดูแค่บรรทัดสุดท้าย แต่ให้ดูที่ Core Business” สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวชี้วัดที่แท้จริงไม่ใช่รายได้รวม (ซึ่งอาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้ค่าเช่า) แต่คือ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Real Estate Sales Revenue)
เมื่อเรากรองเอาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขดูน่ากลัวยิ่งกว่าเดิม:
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท
ลดลงถึง -11% จากปี 2565 (ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท)
30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง!
นี่คือสึนามิลูกใหญ่ที่ซัดเข้าใส่ผู้ประกอบการ ตัวเลข -11% สะท้อนว่า Demand ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ หรือไม่ก็เกิดจากปัญหา Supply ล้นตลาดในบางทำเล ทำให้การระบายสต็อก (Inventory) ทำได้ยากขึ้น
กรณีศึกษาที่น่าสนใจ:
ไรมอน แลนด์: รายได้ขายตกลงถึง -78% (อาจรอการโอนโครงการใหม่)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ขายลดลง -38% ซึ่งถือว่าเยอะมากสำหรับเบอร์ต้นๆ ของประเทศ
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: แม้จะโดดเด่นเรื่องการตลาด แต่รายได้ขายก็ลดลง -24%
แต่ในความมืดมิด ยังมีแสงสว่าง ผู้ที่แข็งแกร่งที่สุดในปฐพีด้านงานขายในปี 2566 คือ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่กระโดดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้สำเร็จ
จุดสังเกต: แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท เป็นเพียงไม่กี่รายใน Top 10 ที่รายได้จากการขายยังเติบโต (แสนสิริโต 7%, เอสซี แอสเสท โต 13%) แสดงให้เห็นถึงความแม่นยำในการเลือก ทำเลศักยภาพ และการออกแบบโปรดักต์ที่โดนใจผู้บริโภคยุคใหม่
ดาวรุ่งพุ่งแรง: ม้ามืดที่ประมาทไม่ได้
ท่ามกลางกระดานผู้นำหน้าเดิมๆ มีหนึ่งชื่อที่ผมต้องขอไฮไลท์ตัวหนาๆ นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ปกติเราจะคุ้นเคยกับ CPN ในฐานะเจ้าพ่อศูนย์การค้า แต่นี่คือยุคของการ Synergy ในปี 2566 CPN เริ่มเครื่องร้อนและเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการปูพรมเปิดโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า (Mixed-use Development)
รายได้จากการขาย: 5,835 ล้านบาท
เติบโต: 103% จากปีก่อนหน้า!
นี่คือการเติบโตแบบก้าวกระโดดที่น่าจับตามอง การที่ Developer หน้าใหม่ (ในวงการที่อยู่อาศัย) สามารถทำยอดขายแซงหน้าแบรนด์เก่าแก่หลายรายได้ พิสูจน์แล้วว่าโมเดล Ecosystem ที่เชื่อมต่อการอยู่อาศัยเข้ากับไลฟ์สไตล์ (ห้างสรรพสินค้า) เป็นสิ่งที่ตอบโจทย์คนเมืองและนักลงทุนที่มองหา คอนโดน่าลงทุน ได้เป็นอย่างดี
บรรทัดสุดท้าย: ใครคือกำไรตัวจริง? (Net Profit Analysis)
วลีคลาสสิกของคนทำธุรกิจคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) หากขายดีแต่ไม่มีกำไร ก็ไม่ต่างอะไรกับกรรมกรแบกหาม
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับรายได้จากการขายที่ลดลง มีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย และอีกกว่า 20 รายที่กำไรลดลง
ใครคือราชาแห่งผลกำไร?
แม้รายได้จากการขายจะลดลงหนักมาก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) กลับยืนหนึ่งบนบัลลังก์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท!
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? นี่คือความเก๋าเกมระดับอาจารย์ ของคุณอนันต์ อัศวโภคิน ในปีนั้น LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT (Real Estate Investment Trust) รวมมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์ Asset Monetization ที่ชาญฉลาด เปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสดเพื่อเสริมสภาพคล่องและรักษาผลประกอบการ
หากตัดรายการพิเศษนี้ออก ศุภาลัย และ เอพี คือผู้ชนะในเนื้องานจริงๆ:
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนเก่งที่สุด)
เอพี ไทยแลนด์: กำไร 6,054 ล้านบาท (ขายเก่งที่สุด)
แสนสิริ: กำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตพุ่งพรวด 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยที่กำหนดผู้แพ้-ผู้ชนะ และทิศทางสู่อนาคต
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน หรือผู้ประกอบการ:
กับดักของตลาดระดับกลาง-ล่าง (The Middle-Income Trap)
บริษัทที่พึ่งพาตลาดแมส (Mass Market) ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เจ็บหนักที่สุด เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่เปราะบางต่อดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือน ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) พุ่งสูงถึง 50-60% ในบางโครงการ
ทิศทางอนาคต: ผู้พัฒนาจะหนีตายไปจับตลาดบน (Luxury) มากขึ้น หรือหันไปทำ บ้านเช่า หรือ คอนโด Pet Friendly เพื่อสร้างความแตกต่าง
Diversification คือทางรอด ไม่ใช่ทางเลือก
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ทำให้เห็นแล้วว่า การมีรายได้จากค่าเช่า (Recurring Income) และความสามารถในการหมุนเวียนสินทรัพย์ ช่วยพยุงบริษัทได้ในวันที่ยอดขายบ้านซบเซา ในอนาคตเราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ แตกไลน์ไปทำธุรกิจโรงแรม โรงพยาบาล และ Logistics มากขึ้น
แบรนด์ที่แข็งแกร่งจะกินรวบ (Brand Consolidation)
ผู้บริโภคยุคใหม่ โดยเฉพาะคน Gen Y และ Gen Z ให้ความสำคัญกับความมั่นใจ พวกเขาเลือกซื้อบ้านจาก Top 5 Brands เพราะกลัวปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงาน หรือโครงการสร้างไม่เสร็จ นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมรายใหญ่ถึงกินส่วนแบ่งตลาดมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่รายเล็กค่อยๆ หายไป
การบริหาร Cash Flow สำคัญกว่า Land Bank
ในอดีต ใครมีที่ดินเยอะคือได้เปรียบ แต่ในยุคดอกเบี้ยสูง การถือครองที่ดินเปล่า (Land Bank) คือภาระภาษีและดอกเบี้ย บริษัทที่บริหารรอบหมุนเวียนเงินสดได้เร็ว (Inventory Turnover) อย่าง AP และ Sansiri จึงทำผลงานได้ดีกว่า
สรุป: โอกาสในวิกฤต สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
แม้ภาพรวมปี 2566 ต่อเนื่องปี 2567 จะดูอึมครึม แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือ “Golden Time” ของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Real Demand)
ทำไม? เพราะเมื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ชะลอตัว ผู้ประกอบการจะงัดทุกกลยุทธ์ออกมาสู้ ทั้งสงครามราคา โปรโมชั่นอยู่ฟรี หรือของแถมแบบจัดเต็ม เพื่อระบายสต็อก นี่คือจังหวะที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงสุดในการเลือก ซื้อบ้านโครงการใหม่ หรือ คอนโดมิเนียม ในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือสินทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่าเพิ่งถอดใจกับข่าวร้าย เพราะในทุกวิกฤตมีของดีซ่อนอยู่เสมอ สิ่งสำคัญคือการเลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ ตรวจสอบสถานะทางการเงินของผู้พัฒนา และเลือกทำเลที่มีศักยภาพเติบโตจริง ไม่ใช่แค่ราคาคุย
ตลาดอสังหาฯ ไม่เคยตาย แค่เปลี่ยนมือผู้เล่นและเปลี่ยนรูปแบบเกม ใครปรับตัวได้ คนนั้นคือผู้ชนะ
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในช่วงเวลานี้? เริ่มต้นศึกษาข้อมูลโครงการและวางแผนการเงินของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงในวันหน้า
