เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ: ถอดรหัสผู้ชนะตัวจริงจากวิกฤตปี 66 สู่เทรนด์การลงทุนปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาที่ดินมากว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่า ปี 2566 ที่ผ่านมาคือ “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ของจริงสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายคนที่มองโลกในแง่ดีหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะส่งแรงส่งต่อเนื่องมาถึงปีถัดมา ต้องพบกับความผิดหวังเมื่อความเป็นจริงสวนทางอย่างสิ้นเชิง
ภาพรวมของตลาดไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะเพดาน และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ทำให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่ภาวะชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 และจะเป็นรากฐานสำคัญที่เราต้องวิเคราะห์เพื่อมองข้ามช็อตไปยังเทรนด์ปี 2026
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในวันที่น้ำลด และตอเริ่มผุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง ใครคือคนที่กินส่วนแบ่งได้มากที่สุด?
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึก 41 บริษัทจดทะเบียน พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แม้ตัวเลขเปอร์เซ็นต์ดูเหมือนน้อย แต่ในเชิงเม็ดเงินหายไปหลายพันล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลกว่าคือ เมื่อเจาะไส้ใน มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม เพื่ออยู่อาศัย เพราะมันสะท้อนว่าผู้พัฒนาโครงการ (Developer) หลายรายกำลังขาดสภาพคล่อง
รายชื่อที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มที่รายได้ติดลบเกิน 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ การลดลงระดับนี้ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือว่าเป็นการถดถอยที่มีนัยสำคัญต่อโครงสร้างธุรกิจในระยะยาว
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% หรือ ศุภาลัย ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุนก็ยังติดลบไป 10% สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่ากำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) กำลังเปราะบางที่สุด และการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารกำลังกัดกินยอดโอนของทุกบริษัท
บัลลังก์แชมป์รายได้: แสนสิริเฉือนชนะ AP แบบหายใจรดต้นคอ
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ ในปี 2566 แชมป์รายได้รวมตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) และแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้แสนสิริยังคงเป็น Top of Mind ของลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
อันดับ 2 ตามมาติดๆ คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 38,399 ล้านบาท ต้องยอมรับว่า AP คือมวยหลักที่ต่อยหนักและแม่นยำ โดยเฉพาะพอร์ตสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) ที่กระจายตัวอยู่ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ส่วนอันดับ 3-5 ได้แก่ ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ สิ่งที่น่าสนใจคือ Top 5 นี้กินมาร์เก็ตแชร์ไปมหาศาล ทิ้งห่างอันดับรองๆ ลงมาอย่างชัดเจน สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุค “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” อย่างสมบูรณ์แบบ
วัดกันที่ฝีมือ: รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) คือตัวชี้วัดที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะไม่ดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการบริการอื่นๆ แต่ถ้าจะวัดว่าใครขายเก่งจริง ใครสร้างบ้านแล้วคนซื้อจริง ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย”
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา แชมป์เปลี่ยนมือครับ!
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าในยุคที่คนกู้บ้านยาก AP ยังสามารถเข็นยอดโอนเข้าเป้าได้ดีที่สุด สินค้าของ AP ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้อยู่อาศัยจริงมากที่สุดในตลาด ณ เวลานี้
แสนสิริ หล่นมาอยู่อันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่ก็ยังเติบโตได้ 7% ขณะที่ ศุภาลัย รั้งอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่น
จุดที่น่าสังเกตและเป็นบทเรียนสำหรับผู้ประกอบการรายย่อยคือ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะตลาดหดตัวชัดเจนกว่ารายได้รวมเสียอีก บริษัทอย่าง ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายหายไปถึง -78% หรือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไป -38% แสดงให้เห็นว่าแม้แต่แบรนด์ใหญ่ หากปรับตัวไม่ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ก็เจ็บหนักได้เช่นกัน
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เสือซุ่มที่น่ากลัว
ในขณะที่หลายค่ายกำลังเลียแผล ผมอยากให้จับตาดู เซ็นทรัลพัฒนา ให้ดี จากเดิมที่เป็นเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า วันนี้ CPN กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยการเติบโตถึง 103% กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท
โมเดล “Mixed-use” ที่เอาคอนโดมิเนียมไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า คือ Winning Strategy ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ และจะเป็นเทรนด์หลักที่ขับเคลื่อนตลาดในปี 2025-2026 อย่างแน่นอน การซื้อคอนโดติดห้าง คือการซื้อความสะดวกสบาย ซึ่งเป็นสิ่งที่คนเมืองโหยหา
บทสรุปกำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ราชาผู้มั่งคั่ง (จากสินทรัพย์)
วลีอมตะในโลกธุรกิจคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ กำไรคือความเป็นจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity)
แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่งแบบไม่เห็นฝุ่น แต่เดี๋ยวก่อน… เราต้องอ่านงบให้ขาด กำไรนี้ไม่ได้มาจากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการบริหารพอร์ตการลงทุน (Asset Monetization) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท
นี่คือความเก๋าเกมของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ไม่ได้เป็นแค่ผู้สร้างบ้าน แต่เป็นนักลงทุนและนักบริหารสินทรัพย์ตัวยง ทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นสูงในยามวิกฤต
หากตัดกำไรพิเศษออก ผู้ชนะในเชิง Operating Profit จริงๆ อาจจะเป็น ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) หรือ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่ทำกำไรจากการดำเนินงานหลักได้ดีเยี่ยม โดยเฉพาะศุภาลัยที่ขึ้นชื่อเรื่อง Net Profit Margin สูงที่สุดในอุตสาหกรรมเสมอมา
ในขณะที่ แสนสิริ ก็ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตพุ่งพรวด 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริในการเก็บเกี่ยวผลกำไรจากโครงการระดับบน
อนาคตและเทรนด์ปี 2026: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไปทางไหน?
จากข้อมูลปี 2566 และสถานการณ์ปัจจุบัน ผมขอฟันธงทิศทางของตลาดในอีก 2-3 ปีข้างหน้า เพื่อให้คุณเตรียมตัวรับมือ ไม่ว่าจะในฐานะผู้ซื้อ นักลงทุน หรือผู้ประกอบการ
ยุคแห่งสินเชื่อสีเขียว (Green Loan & ESG):
เทรนด์โลกปี 2026 จะมุ่งเน้นเรื่องสิ่งแวดล้อมอย่างรุนแรง ธนาคารจะปล่อย สินเชื่อบ้าน ให้กับโครงการที่ประหยัดพลังงาน (Energy Saving Home) หรือมี Solar Rooftop ได้ง่ายกว่าและดอกเบี้ยถูกกว่า ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ไม่ปรับตัวเรื่อง Carbon Footprint จะอยู่ยาก
Pet Humanization ครองเมือง:
คอนโดมิเนียมที่เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) จะไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น Standard ของคอนโดรุ่นใหม่ ราคาขายและค่าเช่าของโครงการเหล่านี้จะสูงกว่าโครงการทั่วไป 15-20% นี่คือโอกาสทองของนักลงทุนปล่อยเช่า
ตลาดเช่า (Rent) จะโตกว่าตลาดซื้อ (Buy):
ด้วยราคาบ้านที่ถีบตัวสูงขึ้นสวนทางกับรายได้ และดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง คนรุ่นใหม่ (Gen Z) จะนิยมเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าการเป็นหนี้ระยะยาว 30 ปี ตลาดอสังหาฯ เพื่อการเช่า (Leasehold) ในทำเล Prime Area จะกลับมาคึกคัก
ทำเลต้อง “Hyper-Local”:
คำว่า “ทำเลติดรถไฟฟ้า” อาจจะไม่พออีกต่อไป ในปี 2026 ทำเลที่ดีต้องเป็น “Walkable City” คือเดินไปหาของกินได้ เดินไปทำงานได้ หรืออยู่ในย่านที่มี Community แข็งแกร่ง ราคาที่ดินในซอยที่เชื่อมต่อได้หลายทาง (Shortcut) จะพุ่งสูงขึ้น
ดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์:
สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การบริหารจัดการหนี้จะเป็นเรื่องสำคัญที่สุด การหมั่นตรวจสอบโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย คือสิ่งที่ต้องทำทุกๆ 3 ปี ห้ามลืมเด็ดขาด
สรุป: ผู้ชนะคือผู้ที่ปรับตัว
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคน แต่สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มันคือตะแกรงร่อนที่แยก “ของจริง” ออกจาก “ของปลอม” บริษัทที่ปรับตัวได้ มีการเงินที่แข็งแกร่ง และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคเท่านั้นที่จะอยู่รอดและเติบโต
สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ต้องระมัดระวังแต่ก็เต็มไปด้วยโอกาส หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน นี่คือช่วงเวลา “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงที่สุด ทั้งโปรโมชั่น ส่วนลด และของแถม แต่ขอให้เลือกซื้อกับแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ ดูแลหลังการขายดี และมีสถานะทางการเงินที่มั่นคงตามที่ผมวิเคราะห์มาข้างต้น
การลงทุนในอสังหาฯ ไม่ใช่การวิ่งระยะสั้น แต่คือการวิ่งมาราธอน ข้อมูลในอดีตคือแผนที่ แต่สายตาที่มองเห็นอนาคตคือเข็มทิศ
หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อกู้ซื้อบ้านในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียเปรียบ เริ่มต้นศึกษาข้อมูลเจาะลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อก้าวที่มั่นคงในโลกอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันนี้
