เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’ จากบทเรียนปีมังกรสู่ทิศทางอนาคต: ใครคือผู้รอดที่แท้จริงในสมรภูมิเดือด?
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของการเติบโตและการถดถอยมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปี 2567 และส่งผลกระทบยาวมาจนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพที่เราวาดหวังไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวหลังโควิด กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อปัจจัยลบถาโถมเข้ามาสกัดดาวรุ่ง ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด
วันนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ใครที่แค่ “ประคองตัว” และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุค 2026 นี้ เราควรจับตามองอะไร พร้อมวิเคราะห์เจาะลึกด้วยมุมมองแบบ Inside Out ที่หาอ่านไม่ได้จากข่าวทั่วไป
ภาพรวมอสังหาฯ: เมื่อพายุลูกใหญ่พัดผ่าน ความเสียหายที่มากกว่าแค่ตัวเลข
ปี 2566 ถูกบันทึกไว้ว่าเป็นปีแห่งความผิดหวังของนักพัฒนาที่ดินหลายราย โมเมนตัมที่สะสมมาหายวับไปกับตาในช่วงก่อนเลือกตั้ง และลากยาวภาวะซึมเศร้าไปจนจบปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็น “ช่วงเวลาทอง” หรือ High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
จากข้อมูล Property Mentor ที่รวบรวมไว้ พบว่ารายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ เราดูแค่ยอดรวมไม่ได้ครับ เพราะไส้ในมันน่ากลัวกว่านั้น
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว! นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่เป็นสัญญาณเตือนภัยระดับโครงสร้างของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์
รายชื่อบริษัทที่เจ็บหนักในรอบปีนั้น มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN)
อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท
คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์
ไรมอน แลนด์ (-26%)
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%)
เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%)
ไซมิส แอสเสท (-21%)
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือพี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุด หากปรับตัวไม่ทันกระแสลมเปลี่ยนทิศ ก็อาจเพลี่ยงพล้ำได้เช่นกัน ไม่เพียงเท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด ครึ่งหนึ่ง (5 บริษัท) มีรายได้ลดลง ทั้ง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาด: แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในสมรภูมิที่ดุเดือด ย่อมมีผู้ชนะที่โดดเด่นขึ้นมา สำหรับปีที่ผ่านมา ตำแหน่ง “แชมป์รายได้รวม” ตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิวชนิดหายใจรดต้นคอ
การที่แสนสิริขึ้นแท่นเบอร์ 1 ได้ ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากกลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) หรือปัญหาการ กู้ซื้อบ้าน ที่มนุษย์เงินเดือนระดับกลาง-ล่างกำลังเผชิญอยู่
10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด (The Revenue Kings):
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจจะยังไม่เห็นภาพความสามารถในการขายโครงการที่แท้จริง เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากธุรกิจอื่น (Recurring Income) เช่น โรงแรม หรือค่าเช่า มาช่วยพยุง
เจาะเนื้อแท้: ใครคือ “นักขาย” มือทองในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น?
หากเราตัดรายได้พิเศษออก และวัดกันที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เนื้อๆ เน้นๆ ภาพการจัดอันดับจะเปลี่ยนไป และความจริงที่น่ากังวลของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะปรากฏชัดขึ้น
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดว่า Demand ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
ความน่าตกใจอยู่ที่ “ไรมอน แลนด์” ที่รายได้จากการขายดิ่งลงเหวถึง -78% และ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ยอดโอนลดลง -38% แม้แต่แชมป์ยอดขายอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังหนีไม่พ้นแรงโน้มถ่วง ยอดขายลดลงเล็กน้อย -2%
ใครคือแชมป์ยอดขายตัวจริง?
เมื่อวัดกันที่ฝีมือการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะในสังเวียนนี้ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับคืนมาได้ สิ่งที่น่าชื่นชมคือ ทั้งเอพีและแสนสิริ ต่างเป็นผู้นำที่ขับเคี่ยวกันอย่างสมศักดิ์ศรี โดยแสนสิริและเอสซี แอสเสท เป็นเพียงไม่กี่รายใน Top Tier ที่รายได้จากการขายเติบโตในแดนบวก (+7% และ +13% ตามลำดับ)
ปัจจัยแห่งความสำเร็จ (Key Success Factors) ของผู้ที่รอด:
ทำเลที่ใช่: โครงการที่ยังขายได้คือโครงการใน “ทำเลศักยภาพ” เช่น บ้านใกล้รถไฟฟ้า หรือ โซนกรุงเทพกรีฑา, ราชพฤกษ์ และบางนา ที่ยังมีความต้องการซื้อจริง (Real Demand)
Product Segmentation: การกระจายพอร์ตสินค้า ไม่พึ่งพาแค่ทาวน์โฮม หรือ คอนโดมิเนียม เพียงอย่างเดียว ช่วยกระจายความเสี่ยงได้ดี เห็นได้ชัดจากพอร์ตของ เอพี และ ศุภาลัย
การบริหารจัดการทางการเงิน: ในยุคที่ ดอกเบี้ยบ้าน ปรับตัวสูงขึ้น การบริหาร Cash Flow และหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) คือหัวใจสำคัญ
ม้ามืดที่น่าจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง มีหนึ่งบริษัทที่พุ่งทะยานขึ้นมาอย่างน่ากลัว นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา หลังจากปูพรมเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้ามาพักใหญ่ ปี 2566 คือปีแห่งการเก็บเกี่ยวอย่างแท้จริง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103%
นี่คือโมเดลธุรกิจแบบ “Ecosystem” ที่ผสานห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย (Mixed-use Development) ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ และจะเป็นเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2570 อย่างแน่นอน
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสิน “ผู้ชนะ”
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ประโยคคลาสสิกนี้ยังใช้ได้เสมอ
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะมียอดขายที่ลดลงฮวบฮาบ แต่เมื่อกางงบกำไรขาดทุนดู กลับพบว่ายังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! นี่คือความเก๋าเกมระดับอาจารย์ ของการบริหารสินทรัพย์ (Asset Monetization) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรีท (REIT) ฟันกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท มาช่วยพยุงกำไรสุทธิไว้ได้ นี่คือตัวอย่างของการบริหาร การลงทุนอสังหาฯ ที่เหนือชั้น
Top 5 บริษัทที่มีกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ใช้กลยุทธ์ขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนเก่งที่สุดในตลาด)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (เน้น Volume และการหมุนรอบเร็ว)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (โตแบบก้าวกระโดด 42% จากสินค้า Luxury)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง แต่ยังรักษาระดับได้ดี)
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้งตลาดอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขาย สะท้อนให้เห็นว่า Margin ของธุรกิจนี้กำลังถูกบีบจากต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่สูงขึ้น
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์การลงทุนปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมายังปัจจุบัน เราเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่นักลงทุนและผู้บริโภคต้องรู้ หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว สักหลัง หรือ คอนโดมิเนียม เพื่อการลงทุน นี่คือเทรนด์ที่คุณต้องเกาะติด:
สงครามราคาจบลง เข้าสู่ยุค “Value Creation”
ผู้ประกอบการจะไม่แข่งกันตัดราคาอีกต่อไป เพราะต้นทุนไม่เอื้ออำนวย แต่จะแข่งกันที่ “ความคุ้มค่า” และ “ฟังก์ชัน” การออกแบบบ้านที่รองรับ Pet Humanization (เลี้ยงสัตว์เหมือนลูก) และ Universal Design สำหรับสังคมผู้สูงอายุ จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ Option เสริม
มาตรการรัฐและการเงินคือตัวแปรหลัก
การขอ สินเชื่อบ้าน จะยังคงยากลำบากสำหรับกลุ่มรายได้ระดับกลาง-ล่าง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จะยังสูง ดังนั้นผู้พัฒนาจะหันไปจับตลาดบน (Luxury & Super Luxury) มากขึ้น หรือพัฒนาโมเดล “Rent-to-Own” (เช่าออมบ้าน) เพื่อแก้ปัญหากู้ไม่ผ่าน
ทำเลที่เปลี่ยนไปตาม Infrastructure
การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทำให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ ชานเมือง (New CBD) การซื้อ อสังหาฯ กรุงเทพ ชั้นในอาจจะ Overprice ไปแล้ว สำหรับนักลงทุน การมองหาทำเลส่วนต่อขยายที่มี โครงการบ้านใหม่ เกิดขึ้น คือโอกาสในการทำกำไรจาก Capital Gain ในอนาคต
Green & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด
บริษัทอสังหาฯ ที่ไม่ปรับตัวเรื่อง ESG (Environmental, Social, Governance) จะอยู่ยากขึ้น ธนาคารเริ่มปล่อยสินเชื่อ Green Loan ดอกเบี้ยพิเศษให้โครงการประหยัดพลังงาน ผู้บริโภคเองก็มองหาบ้านที่ติด Solar Roof หรือมี EV Charger เป็นมาตรฐาน สิ่งเหล่านี้ช่วยลดค่าใช้จ่ายระยะยาวได้จริง
บทสรุป: วิกฤตคัดกรองเพชร
ปี 2566 และ 2567 เปรียบเสมือนตะแกรงร่อนขนาดใหญ่ ที่คัดกรองผู้ประกอบการที่อ่อนแอออกไป เหลือไว้เพียง “ตัวจริง” ที่มีความพร้อมทั้งเงินทุน แบรนด์ และการปรับตัว สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง
หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน มีเครดิตที่ดี นี่คือจังหวะทองในการช้อนซื้อของดีในราคาที่สมเหตุสมผล โปรโมชั่นต่างๆ ที่บริษัทอสังหาฯ งัดออกมาสู้กัน ทั้งฟรีโอน, ดอกเบี้ยพิเศษ หรือส่วนลดเงินสด คือสิ่งที่คุณควรตักตวงไว้
แต่อย่าลืมว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว การเลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ (Trustworthiness) มีประวัติการส่งมอบงานที่มีคุณภาพ และมีบริการหลังการขายที่ดี คือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
อย่ารอให้โอกาสหลุดลอยไป หากคุณกำลังมองหาบ้านในฝัน หรือต้องการวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้งอกเงย เริ่มต้นศึกษาข้อมูลเปรียบเทียบโครงการและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านล่าสุดได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว
