เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2567-2569: วิเคราะห์ผลประกอบการบิ๊กแบรนด์ ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคตลาดผันผวน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา คือบ
ททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเรามองย้อนกลับไปในปี 2566 ที่หลายฝ่ายเคยวาดฝันว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด (Take-off) ต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายหรือ High Season ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ไม่สามารถสร้างปาฏิหาริย์ได้ ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 และต่อเนื่องไปถึงปี 2568-2569 ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน
กะเทาะเปลือกรายได้ 41 บริษัทจดทะเบียน: สัญญาณเตือนภัยที่ไม่อาจละเลย
จากการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลในเวลาเดียวกัน ในปีที่ผ่านมาบริษัทเหล่านี้ทำรายได้รวมกันไปกว่า 371,560 ล้านบาท หากดูเพียงตัวเลขรวมอาจจะรู้สึกว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเรา “เจาะลึก” ลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ขึ้นไป มีทั้งบริษัทระดับกลางและบริษัทที่เคยร้อนแรงในอดีต ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ที่รายได้วูบไปถึง 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (RML) -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MAJOR) -22% และไซมิส แอสเสท (ASW) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ “Conservative” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังหนีไม่พ้นมรสุมนี้ โดยรายได้รวมติดลบไปถึง 18% สิ่งที่ผมสังเกตเห็นและอยากเตือนให้นักลงทุนระวังคือ ในกลุ่ม Top 10 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มียอดขายสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่ผลงานถดถอยลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งรวมถึงเบอร์หนึ่งอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ติดลบเล็กน้อย รวมถึง ศุภาลัย (SPALI) และ พฤกษา (PSH) ที่รายได้ลดลงในระดับ 9-10% เลยทีเดียว
แสนสิริ ขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม แต่เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์ยอดขาย
สมรภูมิการแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ในปีนี้เข้มข้นมาก แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวมสูงสุดไปครองที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งต้องยอมรับว่ากลยุทธ์การตลาดและการเจาะกลุ่ม คอนโดหรู และบ้านระดับลักชัวรีของพวกเขาทำออกมาได้ยอดเยี่ยมมาก โดยเฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปเพียงนิดเดียว
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะเน้นย้ำเสมอว่า “รายได้รวม” (Total Revenue) อาจไม่ใช่ดัชนีชี้วัดความสามารถในการดำเนินงานที่แท้จริงเสมอไป เพราะบางบริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายทรัพย์สินหรือรายได้จากธุรกิจอื่นมาเสริม แต่ถ้าเรามาดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันที
หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) จะทวงบัลลังก์อันดับ 1 คืนด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือในภาพรวมทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายลดลงรวมกันถึง 11% โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากสภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น
เจาะลึกกำไรสุทธิ: ใครคือ “Money Maker” ตัวจริง?
ในการทำธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” ปี 2566-2567 เป็นปีที่อัตรากำไร (Net Profit Margin) ของหลายบริษัทถูกบีบอัดจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ที่ต้องการ สินเชื่อที่อยู่อาศัย และยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
แต่ท่ามกลางความผันผวน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะตกลงมาก แต่ความเก๋าเกมในการบริหารพอร์ตโฟลิโอและการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT (เช่น โรงแรมเทอร์มินอล 21) ช่วยสร้างกำไรพิเศษหลักพันล้านบาทมาหนุนไว้
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) เบียดบี้กันในอันดับ 2 และ 3 ด้วยกำไรระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งถือว่าทำได้ดีมากในสภาวะตลาดเช่นนี้ ส่วนแสนสิริเป็นบริษัทที่น่าจับตามองที่สุดในแง่ของ Growth เพราะกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารต้นทุนและการเลือกเปิดโครงการในทำเลที่มี Demand จริง
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: ทางรอดในยุค New Normal
เมื่อเรามองไปข้างหน้าจนถึงปี 2569 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป การเป็นเพียงผู้พัฒนาที่ดิน (Developer) อาจไม่เพียงพอ แต่ต้องเป็น “Lifestyle Solution Provider” สิ่งที่ผมคาดการณ์ว่าจะกลายเป็นกระแสหลักมีดังนี้:
Wellness & Aging Society: การออกแบบบ้านที่รองรับทุกช่วงวัย (Universal Design) และนวัตกรรมเพื่อสุขภาพจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ฟีเจอร์เสริม
Sustainability & Green Building: บ้านประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Cell และระบบ EV Charger จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยในการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม
Real Estate Investment Tokenization: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านโทเคนดิจิทัลจะเริ่มแพร่หลายขึ้น ช่วยให้คนตัวเล็กสามารถเข้าถึง การลงทุนอสังหา ระดับล้านได้ด้วยเงินหลักพัน
Mixed-Use Development: การผสานพื้นที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ และคอมมูนิตี้มอลล์เข้าด้วยกัน เพื่อตอบโจทย์ความสะดวกสบาย ลดการเดินทาง
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในช่วงนี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน ผมมีคำแนะนำสำคัญ 3 ประการ:
สำรวจสุขภาพทางการเงิน: ก่อนจะขอ สินเชื่อบ้าน ควรตรวจสอบภาระหนี้สินต่อรายได้ (DTI) ให้ดี ปัจจุบันธนาคารเข้มงวดมาก การเตรียมตัวล่วงหน้า 6-12 เดือนด้วยการเดินบัญชีที่สวยงามจะช่วยให้ผ่านอนุมัติได้ง่ายขึ้น
มองหาดีลพิเศษ: ช่วงที่ตลาดชะลอตัวคือช่วงเวลาของ “ผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) บิ๊กแบรนด์มักจะออกแคมเปญกระตุ้นยอดขาย เช่น ฟรีค่าธรรมเนียมโอน, ช่วยผ่อนนาน 2-3 ปี หรือส่วนลดเงินสดจำนวนมาก ซึ่งเป็นโอกาสทองในการครอบครองทรัพย์สินในราคาที่คุ้มค่า
พิจารณาเรื่องการ รีไฟแนนซ์บ้าน: สำหรับผู้ที่มีบ้านอยู่แล้ว การติดตามอัตราดอกเบี้ยและทำ รีไฟแนนซ์บ้าน ทุกๆ 3 ปี ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ยอดเยี่ยมในการลดภาระดอกเบี้ยและช่วยให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 คือการคัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากตลาด บริษัทที่มีสายป่านยาว บริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดี และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวตามความต้องการของผู้บริโภคเท่านั้นที่จะอยู่รอด แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูซบเซา แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้บริโภคที่มีความพร้อม นี่คือเวลาที่ดีที่สุดในรอบทศวรรษที่จะเริ่มต้นเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ต การลงทุนอสังหา เพื่อสร้าง Passive Income ในระยะยาว อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
เริ่มต้นวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ ติดต่อเราเพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกทำเลศักยภาพและสิทธิพิเศษจากโครงการชั้นนำก่อนใคร เพราะบ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือการลงทุนที่สำคัญที่สุดในชีวิตคุณ
