เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: วิเคราะห์ผลประกอบการยักษ์ใหญ่ และเข็มทิศการปรับตัวสู่ปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาทุกรูปแบบ
ตั้งแต่ยุคเฟื่องฟูจนถึงช่วงที่ตลาดต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำ หากจะมองย้อนกลับไปในปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ต้องยอมรับว่านี่คือหนึ่งในบททดสอบที่หินที่สุดของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ไทย จากเดิมที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดจะ “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างต่อเนื่องจากแรงส่งหลังโควิดในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะ “ชะลอตัว” อย่างหนัก โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ก็ยังคงลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567-2568 และแนวโน้มนี้กำลังส่งผลกระทบไปถึงกลยุทธ์ในปี 2569
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปสแกน “ไส้ใน” ของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เพื่อดูว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่สะท้อนความจริงอันเจ็บปวด
หากเราดูตัวเลขดิบๆ ของรายได้รวมจากทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปีก่อนหน้าถือว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% แต่ “ปีศาจซ่อนอยู่ในรายละเอียด” ครับ เพราะเมื่อเราเจาะลึกลงไปเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างน่าตกใจ
ยักษ์ใหญ่อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ต่างกอดคอกันติดลบในระดับ 20-30% ไม่เว้นแม้แต่ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้วูบไปถึง 26% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงล่าง และกลุ่มอาคารชุดที่เน้นเก็งกำไร กำลังเผชิญกับภาวะ Oversupply และกำลังซื้อที่เปราะบางอย่างยิ่ง
แม้แต่ “เบอร์ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งนี่คือสัญญาณเตือนภัยว่า แม้แต่บริษัทที่มีความมั่นคงสูงและมีฐานลูกค้าเงินหนา ก็ยังไม่อาจต้านทานกระแสลมต้านของเศรษฐกิจได้ทั้งหมด
แชมป์รายได้รวม: Sansiri vs AP การขับเคี่ยวที่เข้มข้น
ในแง่ของ “รายได้รวม” (Total Revenue) แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าแชมป์ไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งต้องยกเครดิตให้กับการวางกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคมและการรุกตลาด บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ในระดับพรีเมียมที่ยังคงมีดีมานด์จริง (Real Demand) รองรับอยู่
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้เบียดบี้มาที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ AP ยังคงครองตำแหน่งเจ้าตลาดที่กระจายพอร์ตสินค้าได้สมดุลที่สุด ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีเยี่ยม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์ การลงทุนอสังหา เรามักจะไม่ได้ดูแค่รายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจถูกตกแต่งด้วยกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้อื่น แต่ถ้าเราดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว ภาพจะเปลี่ยนไปทันที
ยอดขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขาย “ติดลบ” นี่คือความจริงที่ผู้ประกอบการต้องยอมรับว่า การระบายสต็อกสินค้าในมือทำได้ยากขึ้นมาก
ในหมวดนี้ AP (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริไปได้อย่างหวุดหวิด แสดงให้เห็นว่า AP คือ “เครื่องจักรการขาย” ที่ทรงพลังที่สุดในปัจจุบัน ในขณะที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์มียอดขายตกฮวบถึง -38% ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าตกใจสำหรับยักษ์ใหญ่เบอร์หนึ่งในอดีต
ที่น่าจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มรุกคืบเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยมียอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากการใช้กลยุทธ์ Mixed-use พัฒนาคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า ซึ่งเป็นจุดแข็งที่คู่แข่งรายอื่นยากจะเลียนแบบ
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดีที่สุด?
ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือสิ่งที่บอกว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้หนาๆ ว่า ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษในการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากตัดรายการนี้ออกไป ศุภาลัย และ AP จะกลายเป็นผู้ที่มีกำไรจากการดำเนินงานสูงสุดทันที
ที่น่าทึ่งคือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิโตก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการปรับโครงสร้างภายในและการเลือกเปิดโครงการในเซกเมนต์ที่ให้อัตรากำไร (Margin) สูง เช่น บ้านเดี่ยวราคาถูก ไปจนถึงระดับ Super Luxury
แนวโน้มและทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2569
จากประสบการณ์ของผม ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 จะไม่ได้ขึ้นอยู่กับแค่การสร้างบ้านสวยๆ อีกต่อไป แต่มันคือเรื่องของ “Financial Solution” และ “Technology Integration” โดยมีปัจจัยสำคัญดังนี้:
ความท้าทายของ สินเชื่อบ้าน: ปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องหันมาทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ช่วยลูกค้าวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการทำ Pre-approve ก่อนการจอง เพื่อลดความเสี่ยงในการคืนเงินจอง
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: นักลงทุนจะมองหา Property ที่สามารถสร้าง Yield ได้จริง เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลที่มีแหล่งงานชัดเจน มากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไรส่วนต่างราคา (Capital Gain) เหมือนในอดีต
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Home): ในปี 2569 มาตรฐานบ้านรักษ์โลกจะกลายเป็นภาคบังคับ การติดตั้ง Solar Cell และระบบ EV Charger จะเป็นมาตรฐานขั้นพื้นฐานของ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ทุกแห่ง
Aging Society: ตลาดบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) จะขยายตัวจาก Niche Market กลายเป็น Mass Market มากขึ้น เนื่องด้วยสัดส่วนประชากรไทยที่เปลี่ยนไป
กลยุทธ์การอยู่รอดของดีเวลลอปเปอร์ขนาดกลางและเล็ก
สำหรับบริษัทที่ไม่อยู่ใน Top 10 การจะแข่งกับยักษ์ใหญ่ในด้านสงครามราคา (Price War) เป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้ กลยุทธ์ที่แนะนำคือการเจาะ “Niche Market” ในระดับ Local เช่น การพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดที่มีศักยภาพการเติบโต หรือการทำโครงการที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม เช่น Pet-Friendly Condo หรือโครงการที่เน้นความเป็นส่วนตัวสูง (Low Density)
การสร้างความเชื่อมั่นผ่านแนวคิด EEAT (Experience, Expertise, Authoritativeness, Trustworthiness) จะเป็นหัวใจสำคัญในการทำให้ผู้บริโภคกล้าตัดสินใจวางเงินดาวน์ในภาวะที่เศรษฐกิจยังมีความผันผวน
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วง “ผลัดใบ” อย่างรุนแรง ปี 2566-2568 คือช่วงเวลาของการคัดกรองว่าใครคือตัวจริง ผู้ชนะไม่ใช่คนที่มียอดขายสูงสุดเสมอไป แต่คือคนที่บริหารกระแสเงินสดได้แม่นยำที่สุด และสามารถปรับตัวเข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปได้เร็วที่สุด
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการอยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน ช่วงเวลานี้ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เนื่องจากผู้ประกอบการต่างงัดแคมเปญลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต็อก แต่สิ่งสำคัญคือคุณต้องตรวจสอบความพร้อมทางการเงินและมองหาโครงการจากผู้ประกอบการที่มีความมั่นคงสูง เพื่อป้องกันปัญหาการทิ้งงานหรือโครงการสร้างไม่เสร็จ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับทำเลที่มีศักยภาพ หรือกำลังมองหาแนวทางการวางแผน สินเชื่อบ้าน ให้ผ่านฉลุยในครั้งเดียว ผมพร้อมที่จะนำประสบการณ์ตลอด 10 ปีมาช่วยคุณตัดสินใจเลือกสิ่งที่ดีที่สุด
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสทองในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ดีที่สุดแห่งปี หรือต้องการรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลก่อนใคร ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญมืออาชีพที่จะช่วยให้การลงทุนของคุณกลายเป็นเรื่องง่ายและคุ้มค่าที่สุด!
