วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิ “อสังหาริมทรัพย์” ปี 2566-2569: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในวันที่ตลาดผันผวน?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกวงในกับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมบอกได้เลยว่
าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของอุตสาหกรรมนี้ หากเราย้อนกลับไปมองภาพที่หลายคนคาดการณ์ไว้หลังวิกฤตโรคระบาด ทุกคนต่างหวังเห็นการพุ่งทะยานแบบ Rocket Sign แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักหน่วงตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ในปี 2566 และลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน แม้กระทั่งช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูกาลโกยรายได้ หรือ “Golden Quarter” ของเหล่านักพัฒนาที่ดิน แต่กลับกลายเป็นช่วงเวลาที่เงียบเหงาอย่างน่าใจหาย
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้างงบการเงินและกลยุทธ์ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้คลื่นลมที่บ้าคลั่ง ใครกันแน่ที่สามารถประคองตัวและรักษาพอร์ตกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง และเทรนด์ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 จะเดินไปในทิศทางไหน
สรุปภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ พบว่าในปี 2566 รายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากเทียบกับปีก่อนหน้าถือว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% แต่ตัวเลขนี้เป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็ง เพราะหากเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สัญญาณอันตรายที่ชัดเจนที่สุดคือการติดลบของบริษัทระดับแม่เหล็ก เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นเจ้าตลาด คอนโดมิเนียม ราคาเข้าถึงง่าย กลับมียอดขายดิ่งลงกว่า 28% เช่นเดียวกับ ไรมอน แลนด์ ที่เจาะกลุ่ม Luxury Real Estate ก็โดนผลกระทบไปถึง -26% และที่น่าตกใจที่สุดสำหรับเหล่านักลงทุนคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) พี่ใหญ่ของวงการที่มียอดรายได้รวมหดตัวลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่แบรนด์ที่มีความเชื่อมั่นสูง (Brand Loyalty) ก็ไม่อาจต้านทานกระแสเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองได้
แชมป์รายได้รวมปี 2566: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในศึกชิงเจ้าแห่งรายได้ อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางวิกฤต การที่แสนสิริก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์หนึ่งได้นั้นไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากการวางหมากในกลุ่ม บ้านหรู และการทำ Branding ที่แข็งแกร่ง ทำให้สามารถดึงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อบ้าน หรือการกู้ไม่ผ่านได้ดี
ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 คือ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษามาตรฐานการเป็น “Machine” ในการสร้างยอดขายได้อย่างยอดเยี่ยม ส่วนอันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) แม้รายได้รวมจะลดลงไป 10% อยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ก็ยังรักษาระดับอัตรากำไรไว้ได้อย่างน่าชื่นชม
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สมรภูมิที่แท้จริงของ Developer
หากเราจะวัด “ฝีมือ” ของฝ่ายขายและทีมการตลาดจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว โดยไม่รวมกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้ค่าเช่า ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ดีมานด์อสังหาริมทรัพย์ ในภาคการซื้อขาดนั้นหดตัวลงอย่างแรง
ในมิตินี้ เอพี ไทยแลนด์ ทวงบัลลังก์อันดับ 1 คืนได้สำเร็จด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความเป็นเจ้าตลาด บ้านจัดสรร และทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แต่อย่างที่ผมกล่าวไปข้างต้น ความน่าสนใจอยู่ที่การเติบโต เพราะแสนสิริและ เอสซี แอสเสท (SC) เป็นเพียงไม่กี่เจ้าที่ยอดขายยังเป็นบวก โดยเฉพาะ SC ที่เติบโตถึง 13% จากการรุกตลาดบ้านระดับบนอย่างหนัก
ตัวเลขที่น่าเป็นห่วงคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มียอดขายลดลงถึง -38% ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากการเปลี่ยนกลยุทธ์ไปเน้นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) จากห้างสรรพสินค้าและโรงแรมมากขึ้น แต่นี่คือสัญญาณที่นักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ต้องจับตาดูว่า พอร์ตที่เคยพึ่งพายอดขายบ้านเป็นหลักกำลังถูกเขย่าด้วยสภาวะ ดอกเบี้ยอสังหา ที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง
กำไรสุทธิ: “Cash is King” และความเก๋าเกมของ Land & Houses
แม้รายได้จากการขายจะร่วง แต่ถ้าถามว่าใครคือผู้ชนะในเชิง “ความมั่งคั่ง” คำตอบยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แชมป์เก่าที่ครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับของพวกเขาไม่ใช่การขายบ้านได้มากขึ้น แต่เป็นการบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากอง REIT สร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท ทำให้ LH ยังคงเป็นหุ้น อสังหาริมทรัพย์ ที่จ่ายปันผลได้อย่างสม่ำเสมอ
ส่วนอันดับ 2 และ 3 คือ ศุภาลัย และ เอพี ที่ทำกำไรไล่เลี่ยกันในระดับ 6,000 ล้านบาท จุดที่น่าสังเกตคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเข้ามามีบทบาทในฝั่งโครงการเพื่อขายมากขึ้น โดยทำกำไรในส่วนนี้ไปได้กว่า 1,610 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกกำลังใช้ฐานลูกค้าและทำเลทองของห้างสรรพสินค้ามาต่อยอดธุรกิจที่พักอาศัยอย่างได้ผล
วิเคราะห์ปัจจัยท้าทายปี 2567-2569: จุดเปลี่ยนสำคัญของอุตสาหกรรม
จากการที่ผมติดตามทิศทางเศรษฐกิจมหภาคมาอย่างต่อเนื่อง ผมคาดการณ์ว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 จนถึงปี 2569 จะเผชิญกับ 4 ปัจจัยหลักที่จะเปลี่ยนโฉมหน้าวงการไปตลอดกาล:
วิกฤตหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate): ปัจจุบันยอดการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งสูงถึง 50-70% ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องหันไปสู้กันในตลาด บ้านหรู หรือคอนโดระดับบนมากขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่สภาวะ Red Ocean ในเซกเมนต์พรีเมียมในอนาคต
อัตราดอกเบี้ยและต้นทุนการเงิน: แม้จะมีทิศทางว่าดอกเบี้ยอาจเริ่มคงตัว แต่ต้นทุนการกู้เงิน (Cost of Fund) ของบริษัทขนาดกลางและเล็กยังสูงอยู่มาก เราจะเริ่มเห็นการควบรวมกิจการ (M&A) หรือบริษัทที่ขาดสภาพคล่องต้องทยอยขายโครงการออกมา
การปรับตัวสู่ “Asset-Light Model”: การที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์หรือแสนสิริเน้นการบริหารจัดการสินทรัพย์หรือการทำ JV (Joint Venture) กับต่างชาติ จะกลายเป็นโมเดลมาตรฐาน เพื่อลดความเสี่ยงในการถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเวลานาน
นโยบายภาษีและผังเมืองใหม่: การปรับราคาประเมินที่ดินและกฎเกณฑ์เกี่ยวกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ จะส่งผลให้การพัฒนาโครงการในอนาคตต้องเน้นประสิทธิภาพพื้นที่สูงสุด (Space Optimization)
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่ต้องการ “กู้ซื้อบ้าน” ในยุคนี้
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนคอนโด เพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรในปี 2026 ผมแนะนำให้โฟกัสที่ทำเลที่มี Real Demand จริงๆ เช่น ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่เป็นจุดเชื่อมต่อ (Interchange) การเลือกซื้อจากผู้ประกอบการ Top 5 จะช่วยลดความเสี่ยงด้านการก่อสร้างและคุณภาพหลังการขายได้มาก
ส่วนท่านที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัยเอง ช่วงนี้ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณสามารถต่อรองส่วนลดและของแถมได้มากมาย แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือการเตรียมความพร้อมด้านเครดิตบูโร และการคำนวณอัตราผ่อนชำระที่รองรับความผันผวนของดอกเบี้ยในระยะยาว
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
สมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ ไทยไม่ได้จบลงแค่ปี 2566 แต่มันคือการเริ่มต้นของยุค “Survival of the Fittest” หรือการอยู่รอดของผู้ที่ปรับตัวเร็วที่สุด ตัวเลขรายได้และกำไรที่ลดลงของหลายบริษัทไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น แต่สิ่งที่น่าติดตามคือใครจะสามารถสร้างนวัตกรรมการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ และบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ทำเลทอง หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ในพอร์ต อสังหาริมทรัพย์ ของคุณให้ยั่งยืน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในวันที่ตลาดกำลังเซ็ตตัวใหม่
เริ่มต้นก้าวแรกสู่การลงทุนที่ชาญฉลาดวันนี้ ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อขอรับบทวิเคราะห์ตลาดเชิงลึกและโซลูชันการบริหารสินทรัพย์ที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ เพราะในทุกวิกฤต…ย่อมมีโอกาสสำหรับคนที่มองเห็นเสมอ!
