เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสบทเรียนปีแห่งความท้าทาย สู่กลยุทธ์ทำกำไรยั่งยืนปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงมานับครั้งไม่ถ้ว
น แต่ช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ไทย จากเดิมที่เราเคยมองว่าปี 2565 คือจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวแบบทะยานฟ้า (Take off) หลังจากผ่านวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ภาพความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อแรงส่งที่คาดหวังไว้เริ่มแผ่วลงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงโค้งสุดท้ายของปี แม้แต่ฤดูกาลขายหรือ High Season ในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถดึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาได้เต็มที่ ส่งผลกระทบยาวมาถึงปัจจุบันที่ความท้าทายยังคงรายล้อมอยู่รอบด้าน
หากเรามองย้อนกลับไปดูผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 ราย จะเห็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจไทยที่ชัดเจนที่สุด ข้อมูลชุดนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่ตัวเลขกำไรหรือขาดทุน แต่มันคือเข็มทิศที่จะบอกเราว่า ในปี 2569 และอนาคตข้างหน้า ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และใครที่ต้องเร่งปรับตัวก่อนที่จะสายเกินไป
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มขยับตัวลำบาก
ในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 แห่งอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% จากปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท (Individual Performance) ผมพบสิ่งที่น่ากังวลใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปเกือบ 28% รวมไปถึงแบรนด์เนมอย่าง ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ต่างก็เผชิญกับพายุลูกเดียวกัน ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์กลาง-ล่างกำลังเผชิญกับปัญหา “กำลังซื้อฝัด” จากอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย
แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องความมั่งคั่งและมั่นคง ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าแม้แต่ผู้เล่นที่มีสายป่านยาวและฐานลูกค้าแข็งแกร่ง ก็ไม่อาจต้านทานกระแสลมเปลี่ยนทิศของตลาดไปได้ง่ายๆ
แชมป์รายได้รวมปี 2566: การขับเคี่ยวของสองยักษ์ใหญ่
ในการจัดอันดับ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ตำแหน่งแชมป์ในปีที่ผ่านมาตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นผลงานที่น่าชื่นชมท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยากลำบาก โดยแสนสิริใช้กลยุทธ์การรุกตลาด อสังหาริมทรัพย์ระดับลักชูรี และการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างชาญฉลาด ขณะที่อันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 5 ได้แก่:
ศุภาลัย (SPALI) – 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) – 26,132 ล้านบาท
ที่น่าจับตามองคือ ยูนิเวนเจอร์ และ สิงห์ เอสเตท ที่สามารถเบียดตัวเข้ามาอยู่ใน Top 10 ได้สำเร็จ สะท้อนให้เห็นถึงการขยายพอร์ตโฟลิโอไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาเพียงการขายบ้านและคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถทางการแข่งขันที่แท้จริง
ในฐานะที่ผมให้คำปรึกษาด้านการลงทุน ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขที่ดูดี แต่อยากให้โฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพราะนี่คือตัวเลขที่บอกว่าฝีมือการขายโครงการของคุณเป็นอย่างไร หากเราแยกตัวเลขนี้ออกมา เราจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 รายที่รายได้ส่วนนี้ติดลบ
เอพี (ไทยแลนด์) โชว์ฟอร์มการเป็น “เจ้าตลาด” ในแง่การขายที่แท้จริง โดยครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่ารักษาระดับได้ดีเยี่ยมเมื่อเทียบกับคู่แข่ง ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 แต่มีความน่าสนใจตรงที่ยอดขายของแสนสิริเติบโตขึ้น 7% ซึ่งสวนทางกับค่าเฉลี่ยของตลาด
ที่น่าทึ่งไปกว่านั้นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเอาจริงกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย โดยมีรายได้จากการขายก้าวกระโดดถึง 103% ในปีเดียว นี่คือสัญญาณเตือนว่าผู้เล่นจากธุรกิจรีเทลกำลังเข้ามาแชร์ส่วนแบ่งตลาดบ้านและคอนโดอย่างมีนัยสำคัญ โดยอาศัยจุดแข็งเรื่องทำเลที่ตั้งติดศูนย์กลางการค้า
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะในสมรภูมินี้?
การทำธุรกิจไม่ใช่แค่การมียอดขายถล่มทลาย แต่คือการเหลือเงินในกระเป๋าเท่าไหร่ ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือประมาณ 44,165 ล้านบาท โดยมี 12 บริษัทที่ยังต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง
อันดับ 1 ในแง่ของกำไรยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ทำไปได้ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ด้วยว่าส่วนหนึ่งมาจาก “กำไรพิเศษ” จากการขายสินทรัพย์ (โรงแรม) เข้ากองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งเป็นกลยุทธ์ยอดนิยมในการบริหารสินทรัพย์ให้เกิดสภาพคล่องสูงสุด
หากตัดกำไรพิเศษออกไป เราจะเห็นความสูสีระหว่าง ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ซึ่งทั้งสองบริษัทโดดเด่นมากในเรื่องการควบคุมต้นทุน (Cost Optimization) และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Demand ที่แท้จริง (Real Demand)
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องยกนิ้วให้คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการปรับปรุงโครงสร้างภายในและการมุ่งเน้นโครงการ Margin สูง
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: ก้าวต่อไปที่ต้องระวัง
จากข้อมูลที่กล่าวมาทั้งหมด ผมมองว่าทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 จะมุ่งไปที่ 3 แกนหลักสำคัญ:
การปรับสมดุลพอร์ตโฟลิโอ (Asset Rebalancing): เราจะเห็นบริษัทต่างๆ ขายทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือแปลงสินทรัพย์เป็นทุนผ่านกอง REIT มากขึ้น เพื่อเตรียมเงินสดไว้สำหรับการขยายตัวเมื่อโอกาสมาถึง
นวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัย (Living Tech): การแข่งขันจะไม่ใช่แค่เรื่องทำเลหรือราคาอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของความยั่งยืน (Sustainability) และบ้านอัจฉริยะ (Smart Home) ที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน ซึ่งเป็นจุดขายสำคัญในยุคค่าครองชีพสูง
การเน้นกลุ่มตลาดระดับบน (Luxury Segment Focus): เนื่องจากกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบน้อยจากปัญหาหนี้ครัวเรือน และมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่ต่ำกว่ากลุ่มอื่น
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาส ซื้อบ้านเดี่ยวราคาถูก หรือ ลงทุนคอนโดกรุงเทพ ช่วงนี้อาจเป็น “Golden Minute” หรือนาทีทอง เพราะดีเวลลอปเปอร์หลายรายยังคงอัดโปรโมชั่นแรงๆ เพื่อเร่งระบายสต็อกสินค้าเดิม (Inventory) ก่อนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
เส้นทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปัจจุบันเปรียบเสมือนการวิ่งมาราธอนท่ามกลางพายุ ผู้ที่จะอยู่รอดไม่ใช่ผู้ที่วิ่งเร็วที่สุด แต่คือผู้ที่รู้จักผ่อนแรงและบริหารลมหายใจ (Cash Flow) ได้ดีที่สุด ตัวเลขปี 2566 เป็นเพียงบทเรียนบทหนึ่งที่สอนให้เรารู้ว่า ความประมาทในวันที่ตลาดดูเหมือนจะฟื้นตัว คือความเสี่ยงที่ร้ายแรงที่สุด
หากคุณเป็นเจ้าของกิจการ การมองหารายได้เสริมจากบริการที่เกี่ยวเนื่อง เช่น บริการรับฝากขายบ้าน หรือการบริหารนิติบุคคล อาจช่วยสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอในยามที่ยอดขายหยุดชะงัก สำหรับนักลงทุน การเลือกหุ้นอสังหาฯ ที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ และมี Dividend Yield สม่ำเสมอ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ปลอดภัยที่สุดในภาวะผันผวนเช่นนี้
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาช่องทางในการบริหารจัดการพอร์ตสินทรัพย์ของคุณให้มีประสิทธิภาพสูงสุดในยุค 2026 เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่ช่วยให้คุณก้าวผ่านทุกความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นวิเคราะห์โอกาสที่เหมาะกับคุณที่สุด!
