เจาะลึกกลยุทธ์และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567-2569: ถอดรหัสบทเรียนจาก 41 ยักษ์ใหญ่และทางรอดในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยมาทุกรูปแบบ ตั้งแต่ยุคที่เฟื่องฟูจนฉุดไม่อยู่ ไปจนถึงช่วงที่ซบเซาอย่างหนักจากปัจจัยภายนอก แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์ไทย เพราะเป็นช่วงที่ความหวังในการฟื้นตัว (Recovery) สวนทางกับความเป็นจริงของภาวะเศรษฐกิจปากท้องอย่างชัดเจน
เดิมทีหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ธุรกิจ “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างเต็มตัวหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์โรคระบาด แต่ผลลัพธ์กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้จะเป็นช่วง High Season ที่ปกติยอดขายควรจะถล่มทลาย แต่กลับเงียบเหงากว่าที่คิด จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังภาพรวมของปี 2567 และ 2568 ที่ความท้าทายเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย และหนี้ครัวเรือนกลายเป็นกำแพงสูงชันที่ขวางกั้นกำลังซื้อของผู้บริโภค
ผ่าโครงสร้างรายได้ 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครคือ “ตัวจริง” ในสมรภูมินี้?
จากการเก็บข้อมูลและวิเคราะห์งบการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 บริษัท เราพบภาพสะท้อนที่น่าสนใจอย่างยิ่ง รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่หากเรา “Double Click” เข้าไปดูเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มียอดรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในสภาวะ “K-Shaped Recovery” คือมีทั้งกลุ่มที่ปรับตัวรอดและเติบโต กับกลุ่มที่กำลังดิ่งลงอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะบริษัทที่เน้นเซกเมนต์ระดับกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน รวมถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
กลุ่มบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ (RML) หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) สะท้อนให้เห็นถึงการปรับพอร์ตสินค้าที่ไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ในขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้จะมีรายได้รวมติดลบถึง 18% แต่หากพิจารณาในแง่ของ “กำไรสุทธิ” พวกเขายังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ซึ่งผมจะขยายความในส่วนถัดไป
ศึกชิงบัลลังก์ Revenue: แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
หากพูดถึงตำแหน่งเบอร์ 1 ในแง่ของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นแท่นครองแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต สิ่งที่แสนสิริทำได้ดีคือการรุกตลาดระดับบน (Luxury) และการบริหารจัดการแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้สามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้น
อย่างไรก็ตาม หากเราวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพียงอย่างเดียว ซึ่งถือเป็นรายได้หลักจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจริงๆ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) คือผู้ชนะตัวจริงด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท กลยุทธ์ของ AP คือการกระจายความเสี่ยงผ่านพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุม ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ในทำเลที่เข้าถึง Real Demand ได้อย่างแม่นยำ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การที่บริษัทอย่าง ศุภาลัย (SPALI) และ เอสซี แอสเสท (SC) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ได้อย่างเหนียวแน่น เป็นเครื่องพิสูจน์ว่า “วินัยทางการเงิน” และการบริหารจัดการ “Inventory” (สินค้าคงเหลือ) คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคปัจจุบัน
เจาะลึกกำไรสุทธิ: รายได้มากไม่ได้แปลว่ากำไรสูงเสมอไป
ในโลกของการทำธุรกิจ “Bottom Line” หรือกำไรสุทธิคือคำตอบสุดท้าย ในปีที่ผ่านมา 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะ “ขาดทุน”
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงเป็นบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากการใช้กลยุทธ์ทางเงินที่ชาญฉลาด คือการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้าสู่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ซึ่งเป็นการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) เพื่อสร้างกระแสเงินสดและรับรู้กำไรในจังหวะที่เหมาะสม หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัยและเอพีอาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่กำไรจากการดำเนินงานจริง
สิ่งที่น่าจับตามองคือการก้าวกระโดดของ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตถึง 42% สะท้อนถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุนและการปรับราคาขายให้สอดคล้องกับมูลค่าแบรนด์ ส่วนทางด้าน เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้จะเป็นน้องใหม่ในฝั่งอสังหาฯ เพื่อขาย แต่ยอดโอนที่โตกว่า 103% แสดงให้เห็นว่า Synergy ระหว่างห้างสรรพสินค้าและที่อยู่อาศัยยังคงเป็นโมเดลที่ทรงพลัง
วิเคราะห์เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569 และกลยุทธ์การลงทุน
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2569 ผมคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเผชิญกับจุดเปลี่ยนสำคัญ 3 ด้านที่นักลงทุนและผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านใหม่ ต้องรู้:
The Rise of Wellness & Aging Society: บ้านจะไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือ “Health Hub” โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับผู้สูงอายุและมีระบบ Smart Home เพื่อสุขภาพจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งโครงการประเภทนี้มักมี Capital Gain สูงกว่าบ้านทั่วไป
Sustainability as a Requirement: ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นข้อกำหนด เรื่อง ESG (Environmental, Social, and Governance) จะเข้ามามีบทบาทต่อการขอ สินเชื่อที่ดินและบ้าน ของบริษัทอสังหาฯ ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนและราคาขายในที่สุด
Investment Diversification: สำหรับนักลงทุน การมองหา คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า เพื่อปล่อยเช่ายังคงมีความน่าสนใจในบางทำเล แต่ต้องเน้นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติหรือ Digital Nomads หนาแน่น เพื่อหนีปัญหาการกู้ไม่ผ่านของคนไทย
สำหรับใครที่กำลังวางแผนเรื่อง การลงทุนอสังหา หรือมองหาช่องทาง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย สิ่งสำคัญที่สุดในตอนนี้คือการเตรียม “Financial Health” ให้พร้อม เพราะธนาคารมีความเข้มงวดในการพิจารณารายได้และหนี้สินส่วนบุคคลสูงมาก
บทสรุปจากผู้เชี่ยวชาญ: ปรับตัวเพื่ออยู่รอดในโลกอสังหาฯ ยุคใหม่
บทเรียนจาก 41 บริษัทในปี 2566 สอนให้เราเห็นว่า “ขนาด” ไม่ได้การันตีความสำเร็จเสมอไป แต่ “ความคล่องตัว” (Agility) และ “ความเข้าใจลูกค้า” (Customer Insight) ต่างหากที่จะพาธุรกิจไปต่อได้ ในปี 2568 และ 2569 นี้ เราจะเห็นการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในเซกเมนต์ Luxury และการนำเทคโนโลยี AI มาใช้ในการบริหารจัดการงานก่อสร้างเพื่อลดต้นทุน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสท่ามกลางความผันผวนนี้ ไม่ว่าจะเป็นการมองหา บ้านเดี่ยว เพื่ออยู่อาศัยเอง หรือการมองหาช่องทาง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่คุ้มค่า การมีข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากมืออาชีพคือแต้มต่อที่คุณต้องมี
สำหรับท่านที่สนใจอัปเดตสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ แบบเจาะลึก หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการเลือกทำเลและการวางแผนด้านการเงินสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย สามารถติดตามบทความวิเคราะห์เจาะลึกจากเราได้ที่นี่ พร้อมรับสิทธิพิเศษและข้อมูลข่าวสารก่อนใคร เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในระยะยาว อย่ารอให้โอกาสหลุดมือ เริ่มต้นวางแผนตั้งแต่วันนี้เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัวครับ
