เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสบทเรียนจากอดีตสู่การปรับตัวครั้งใหญ่ในปี 2569
หากมองย้อนกลับไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับคลื่นลมที่ผันผวนอย่างรุนแรง ในฐานะที่ผมคล
ุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้มากว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงจากยุคทองที่ทุกโครงการขายหมดเกลี้ยง (Sold out) ภายในไม่กี่วัน สู่ยุคแห่งการประคองตัวที่ “สายป่าน” และ “กลยุทธ์” คือกุญแจสำคัญในการอยู่รอด โดยเฉพาะปี 2566-2567 ที่ผ่านมา ซึ่งถูกจารึกว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริง ก่อนที่เราจะก้าวเข้าสู่บริบทใหม่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 นี้
บทความนี้ผมจะพาคุณไปสำรวจผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถทำกำไรท่ามกลางมรสุมหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง
ย้อนรอยวิกฤตซ้อนวิกฤต: เมื่อ Momentum ไม่เป็นไปตามคาด
ย้อนกลับไปในปี 2566 หลายคนคาดการณ์ว่าจะเป็นปีที่เศรษฐกิจไทยเริ่ม “Take off” อย่างเต็มตัวหลังจากเปิดประเทศ แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ในช่วงฤดูขายหรือ High Season ในไตรมาสสุดท้ายที่ปกติจะเป็นช่วงกอบกู้รายได้ แต่ในปีนั้นกลับเงียบเหงาอย่างน่าตกใจ
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากปีก่อนหน้าราว 1.2% ฟังดูเหมือนลดลงไม่มากใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเราเจาะลึกไปที่รายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ติดลบ โดยบางแห่งติดลบหนักกว่า 20% ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อที่หดตัวอย่างรุนแรงในกลุ่ม คอนโดมิเนียมหรู และ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ในบางเซกเมนต์
ศึกชิงแชมป์รายได้: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ในการจัดอันดับรายได้รวม “แสนสิริ” สามารถครองบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือว่าสวนกระแสตลาดอย่างมาก เคล็ดลับของพวกเขาคือการรุกตลาดระดับบนและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งจนสามารถดึงดูดกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ได้อย่างต่อเนื่อง
ในขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังคงความแข็งแกร่งในด้านความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ โดยเฉพาะกลุ่ม ทาวน์โฮมพร้อมอยู่ ที่ยังคงเป็นหัวเจาะสำคัญในย่านชานเมือง ส่วน “ศุภาลัย” ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่าการบริหารจัดการต้นทุนของศุภาลัยนั้นทำได้ดีเยี่ยมเสมอมา
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับคนในวงการอย่างเราคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% มาอยู่ที่ 30,170 ล้านบาท รั้งอันดับ 4 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่มีฐานแฟนคลับแน่นหนาก็ไม่อาจต้านทานแรงเสียดทานของสภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้นได้
“รายได้จากการขาย” บรรทัดฐานที่แท้จริงของความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือหุ้นอสังหาฯ คุณไม่ควรดูแค่ “รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนหรือรายได้อื่นๆ ที่ไม่ได้มาจากการขายบ้านจริงๆ หากเราตัดส่วนอื่นออกแล้วดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ภาพจะเปลี่ยนไปทันที
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายตกต่ำลง แชมป์ในการขายที่แท้จริงคือ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำตัวเลขได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียม
จุดที่น่าสนใจคือ “เอสซี แอสเสท” ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในแง่รายได้จากการขายได้สำเร็จ โดยเติบโตถึง 13% ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การจับตลาดบ้านหรูและการดูแลบริการหลังการขายที่ดีเยี่ยม (Human-Centric) ยังคงเป็นสูตรสำเร็จที่ใช้ได้ผลเสมอใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงบนสังเวียนนี้?
การมียอดขายสูงไม่ได้หมายความว่าคุณจะมีกำไรมากเสมอไป ในปีที่ต้นทุนค่าก่อสร้างและดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้น การบริหาร Margin คือบททดสอบความเป็นมืออาชีพ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง 11% และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน
แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ด้วยวิสัยทัศน์ในการบริหารพอร์ตโฟลิโอ การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) กลายเป็นไม้ตายที่ทำให้พวกเขายังคงมีความมั่งคั่งและสามารถจ่ายปันผลให้ผู้ถือหุ้นได้อย่างน่าพอใจ
ขณะที่ “แสนสิริ” ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นในด้านการเติบโตของกำไรที่พุ่งสูงถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ผลักดันให้พวกเขากลายเป็นหุ้นอสังหาฯ ที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนในระยะยาว
สัญญาณการฟื้นตัวและเทรนด์ใหม่ในปี 2569
เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภูมิทัศน์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจัยที่เราต้องจับตามองไม่ใช่แค่เรื่องของทำเลอีกต่อไป แต่รวมถึง:
การปรับตัวของดอกเบี้ยและสินเชื่อบ้าน: ปัจจุบันสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน มากขึ้น ทำให้ Developer ต้องหันมาช่วยลูกค้าบริหารจัดการสถานะทางการเงินก่อนการกู้จริง
สังคมสูงวัย (Aging Society): โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับ Universal Design กลายเป็นความต้องการหลัก ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป
ความยั่งยืน (ESG): บ้านประหยัดพลังงานและการติดตั้ง EV Charger กลายเป็นมาตรฐานใหม่ของ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ในทุกระดับราคา
Mixed-use Development: การเติบโตของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ในฝั่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่โตกว่า 103% เป็นตัวบ่งชี้ว่าผู้บริโภคยุคใหม่ต้องการความสะดวกสบายที่รวมทุกอย่างไว้ในที่เดียว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าผู้รอดชีวิตจากบททดสอบในปี 2566-2567 คือกลุ่มที่มีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่งและไม่หยุดนิ่งในการนวัตกรรม ปัจจุบันในปี 2569 เราได้เห็นการผสานเทคโนโลยี AI เข้ามาช่วยในการบริหารจัดการนิติบุคคลและการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้ซื้อ ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและเพิ่มกำไรสุทธิได้อย่างมีนัยสำคัญ
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในวันนี้ไม่ใช่ตลาดของผู้ขาย (Seller’s Market) เหมือนในอดีต แต่เป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความรู้และอำนาจในการต่อรองสูง การจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยหรือลงทุนในหุ้นอสังหาฯ ในปี 2569 นี้ คุณต้องพิจารณามากกว่าแค่ความสวยงามของห้องตัวอย่าง แต่ต้องดูไปถึงสุขภาพทางการเงินของโครงการ ความสามารถในการส่งมอบงาน และบริการหลังการขายที่จะรักษาเกณฑ์มูลค่าของสินทรัพย์ในอนาคต
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการอยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่เหมาะสมในการเปรียบเทียบข้อเสนอ เพราะผู้ประกอบการต่างงัดกลยุทธ์เด็ดและโปรโมชั่นสุดพิเศษออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือด
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทำเลที่มีศักยภาพหรือแนวโน้มราคาประเมินในปีหน้า เพื่อวางแผนการเงินและยื่นขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุยในครั้งเดียว สามารถติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เราพร้อมเป็นเพื่อนคู่คิดให้คุณก้าวสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดในยุค 2026 นี้
