เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์ และกลยุทธ์การอยู่รอดสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของบรรดานักพัฒนาที่ดิน จากเดิมที่เราเคยคาดการณ์กันว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานตัวอย่างต่อเนื่องจากแรงส่งหลังวิกฤตการณ์โรคระบาด แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาฯ ไทยกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างหนัก โดยมีปัจจัยลบทั้งจากการเลือกตั้งใหญ่ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ขยับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง
หากเรามองย้อนกลับไปดูตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราจะเห็นภาพสะท้อนของ “ผู้ชนะ” และ “ผู้ที่กำลังปรับตัว” ได้อย่างชัดเจน ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่แค่สถิติ แต่มันคือเข็มทิศสำคัญสำหรับใครที่กำลังวางแผน ซื้อบ้าน หรือมองหาโอกาสใน การลงทุนอสังหาฯ ในปี 2026 ที่กำลังจะถึงนี้
วิเคราะห์ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับทัพรับมือแรงต้าน
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมาทำรายได้รวมกันไปกว่า 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขจะดูสูง แต่หากเทียบกับปีก่อนหน้าพบว่าหดตัวลงประมาณ 1.2% สิ่งที่น่ากังวลกว่านั้นคือ “ไส้ใน” ของตัวเลขเหล่านี้ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทระดับแนวหน้าอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ต่างเผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขยับตัวช้าแต่ชัวร์มาตลอด ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้ขึ้นอยู่กับชื่อเสียงเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับการปรับ Product Mix ให้เข้ากับกำลังซื้อที่แท้จริงในตลาด
ในการจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด 5 อันดับแรก ผลลัพธ์ออกมาดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี ไทยแลนด์ (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (ลดลง 10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นแชมป์รายได้รวมได้อย่างน่าสนใจ ด้วยกลยุทธ์การบุกตลาด บ้านหรู และ คอนโดมิเนียม ระดับบนที่กำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง ท่ามกลางวิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ในกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ความสามารถในการรบ” ที่แท้จริง
หากเราจะประเมินความแข็งแกร่งของดีเวลลอปเปอร์รายใดรายหนึ่ง เราไม่ควรดูแค่ “รายได้รวม” เพราะนั่นอาจรวมถึงกำไรจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้ค่าเช่า แต่เราต้องเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำเงินรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่า “กำลังซื้อในระบบ” กำลังเผชิญกับปัญหาใหญ่ โดยเฉพาะผลกระทบจาก ดอกเบี้ย นโยบายที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ทำให้ภาระในการ กู้ซื้อบ้าน ของผู้บริโภคหนักหน่วงขึ้น
ในสมรภูมินี้ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ยังคงครองแชมป์ “นักขายมือทอง” ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลง 2% แต่ก็ยังทิ้งห่างคู่แข่ง ตามมาด้วยแสนสิริที่เติบโตขึ้น 7% ในส่วนของยอดขาย ซึ่งถือเป็นเพียงไม่กี่บริษัทที่ยังทำ New High ได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
สิ่งที่น่าตกใจที่สุดในเซกเมนต์นี้คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายลดลงถึง 38% สะท้อนให้เห็นถึงการขาดช่วงของโครงการใหม่ หรือการเลือกที่จะไม่เร่งระบายสต็อกในจังหวะที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย ในขณะที่บริษัทอย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” กลับทำผลงานได้อย่างโดดเด่นในพอร์ตที่อยู่อาศัย โดยมีรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% แสดงให้เห็นว่าการมี Ecosystem ที่แข็งแกร่ง (ห้างสรรพสินค้า + ที่อยู่อาศัย) เป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อยุคใหม่
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิอสังหาฯ?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือเงินสดในกระเป๋า” ประโยคนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากบาดแผลช่วงโควิดได้
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากอง REIT)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์: 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่หากหักลบรายการพิเศษจากการขายสินทรัพย์ออกไป เราจะพบว่า ศุภาลัย และ เอพี คือผู้ที่มีประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการขายที่ยอดเยี่ยมที่สุด ส่วนแสนสิริคือบริษัทที่มี Momentum การเติบโตของกำไรที่น่าจับตามองที่สุดในปีที่ผ่านมา
ส่องเทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026: ทิศทางที่เปลี่ยนไปตลอดกาล
จากประสบการณ์ของผม มองว่าตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2026 จะไม่ได้แข่งขันกันที่ปริมาณอีกต่อไป แต่จะแข่งขันกันที่ “Value” และ “Innovation” นี่คือเทรนด์สำคัญที่จะกำหนดทิศทางของอุตสาหกรรม:
The Rise of Luxury & Branded Residences: เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อระดับบนได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยที่สุด เราจะเห็นการเปิดตัว บ้านหรู ในทำเล Prime Area มากขึ้น รวมถึงโครงการที่จับมือกับแบรนด์โรงแรมระดับโลกเพื่อเพิ่มมูลค่าในการลงทุน
Sustainability as a Standard: แนวคิดเรื่อง ESG และบ้านประหยัดพลังงานจะไม่ได้เป็นเพียง Option อีกต่อไป แต่จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ การติดตั้ง EV Charger และระบบ Solar Cell จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
Integration of AI and PropTech: เทคโนโลยีจะเข้ามาช่วยตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ การเลือกซื้อผ่าน Virtual Tour ไปจนถึงการบริหารจัดการนิติบุคคลผ่านแอปพลิเคชัน เพื่อลดต้นทุนการดำเนินงานและเพิ่มความสะดวกสบายให้ลูกบ้าน
Targeting Investment Properties: ในยุคที่เงินเฟ้อสูง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะกลับมาได้รับความนิยมอีกครั้ง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพที่ให้ Yield สูง หรือโครงการที่การันตีผลตอบแทนการเช่า (Rental Guarantee)
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ ผมแนะนำว่านี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ดีเวลลอปเปอร์หลายรายพยายามออกแคมเปญกระตุ้นยอดขาย ทั้งการอัดโปรโมชั่นส่วนลด การช่วยจ่ายค่าส่วนกลาง หรือแม้แต่การช่วยปิดหนี้เพื่อให้ลูกค้าสามารถ กู้ซื้อบ้าน ได้ง่ายขึ้น
หากคุณมีความพร้อมทางการเงินและมีเครดิตที่ดี การขอ สินเชื่อบ้าน ในช่วงที่ธนาคารเริ่มมีการแข่งขันมอบดอกเบี้ยพิเศษถือเป็นโอกาสทอง นอกจากนี้ สำหรับผู้ที่มีภาระผูกพันอยู่เดิม การพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยจ่ายก็เป็นกลยุทธ์ทางการเงินที่ชาญฉลาดในยุคที่ดอกเบี้ยยังมีความผันผวน
ส่วนนักลงทุนที่ต้องการสะสมพอร์ต การลงทุนอสังหาฯ ควรเน้นไปที่ทำเลที่มี Real Demand ชัดเจน เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า (คอนโดติดรถไฟฟ้า) หรือใกล้แหล่งจ้างงานขนาดใหญ่ และอย่าลืมตรวจสอบ ราคาประเมินที่ดิน ล่าสุดเพื่อประเมินความคุ้มค่าและ Capital Gain ในอนาคต
บทสรุป: ก้าวต่อไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
สมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาได้คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากตลาดอย่างชัดเจน ความท้าทายในปี 2024 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2026 ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มองการณ์ไกล การติดตามข้อมูลผลประกอบการและทิศทางตลาดอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักพัฒนาที่ดิน นักลงทุน หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย
โลกของอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ และเน้นความยั่งยืนมากกว่ากำไรระยะสั้น ใครที่ปรับตัวได้เร็วกว่า เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ คือผู้ที่จะอยู่รอดและเติบโตได้อย่างมั่นคงในสมรภูมินี้
หากคุณกำลังวางแผนก้าวสำคัญในโลกอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อบ้านหลังแรก หรือการขยายพอร์ตการลงทุนที่คุ้มค่า อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพียงเพราะการขาดข้อมูลที่ถูกต้อง
ต้องการปรึกษาเรื่องการเลือกซื้อโครงการที่ตอบโจทย์ หรือวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อการลงทุนโดยผู้เชี่ยวชาญ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและช่วยให้การตัดสินใจของคุณเป็นเรื่องง่ายขึ้น!
