เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผู้ชนะท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจและทิศทางสู่อนาคตปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาที่ดินและติดตามความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของวงการ หลายคนอาจจะเคยคาดหวังว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์โรคระบาดมาได้ ตลาดจะกลับมาทะยานตัวแบบ V-Shape ตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น เราเห็นสัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงช่วงไฮซีซั่นปลายปีที่มักจะเป็นนาทีทองของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ แต่สุดท้ายกลับกลายเป็นความเงียบเหงาที่ปกคลุมตลาดอย่างน่ากังวล
เมื่อเรามองภาพรวมจากฐานข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เราจะเห็นสถิติที่น่าสนใจซึ่งสะท้อนความเปราะบางของกำลังซื้อในประเทศ รายได้รวมทั้งหมดรวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า แต่หากเราเจาะลึกลงไปในไส้ในจะพบว่า “แผล” นั้นค่อนข้างลึก เพราะบริษัทกว่า 60% หรือ 25 บริษัทจากทั้งหมด มีรายได้ที่ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ทำไม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถึงต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบากขนาดนี้? คำตอบไม่ได้อยู่ที่เพียงแค่ปัจจัยทางการเมือง แต่อยู่ที่โครงสร้างหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น กระทบต่อการขอ สินเชื่อบ้าน (Home Loan) โดยตรง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านระดับล่างและระดับกลางพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ยอดจองที่เคยดูสวยหรูไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนที่สร้างรายได้จริงได้
หากเราพิจารณาในแง่ของ “รายได้รวม” ผู้ชนะที่สามารถเบียดขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสมศักดิ์ศรีคือ แสนสิริ (Siri) ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ซึ่งถือว่าเป็นการวางกลยุทธ์ที่เฉียบคมในกลุ่ม คอนโดหรู และโครงการแนวราบระดับบน ที่ยังคงมีกำลังซื้อเหนียวแน่น ในขณะที่คู่แข่งคนสำคัญอย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในโลกของการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “รายได้รวม” อาจไม่ใช่ตัวชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริงเสมอไป เพราะบางบริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้จากส่วนงานอื่นเข้ามาพยุงไว้ หากเราต้องการวัด “ฝีมือการขาย” ที่แท้จริง เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เป็นหลัก
จากสถิติพบว่ารายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ Oversupply ในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลที่ห่างไกลจากรถไฟฟ้า หรือโครงการที่ขาดจุดเด่นที่ชัดเจน ในสมรภูมินี้ เอพี ไทยแลนด์ (AP) สามารถทวงคืนอันดับ 1 มาได้ด้วยยอดขายเพียวๆ ที่ 36,927 ล้านบาท สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอที่มีความหลากหลายทั้ง บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ที่ตอบโจทย์ Real Demand ได้อย่างตรงจุด
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจมากคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้ว่ายอดขายจะตกลงไปถึง -38% ซึ่งดูน่าตกใจในสายตาคนนอก แต่ในแง่ของ “กำไรสุทธิ” พวกเขายังคงครองแชมป์อันดับ 1 อยู่ที่ 7,495 ล้านบาท การเป็นผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์สูงทำให้ LH รู้จักการบริหารพอร์ตสินทรัพย์อย่างชาญฉลาด การตัดสินใจขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) ในจังหวะที่เหมาะสม ทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดและผลกำไรที่แข็งแกร่งพอที่จะประคองตัวผ่านช่วงมรสุมได้ นี่คือตัวอย่างของการวางแผนการเงินระดับปรมาจารย์ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
มองไปที่อนาคตจนถึงปี 2026 ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เราจะไม่ได้เห็นการเติบโตแบบครอบคลุมทุกเซกเมนต์อีกต่อไป แต่มันจะเป็นยุคของ “K-Shaped Recovery” อย่างเต็มรูปแบบ กลุ่มที่ทำ การลงทุนอสังหา เพื่อปล่อยเช่าต้องปรับตัวอย่างหนักจาก Yield ที่ลดลง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เริ่มมีบทบาทต่อการถือครองมากขึ้น
เทรนด์ที่นักพัฒนาที่ดินต้องจับตามองคือ:
การขยายตัวของสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society): การออกแบบโครงการที่รองรับ Universal Design ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือทางรอด
ความยั่งยืนและ Green Building: ผู้บริโภคยุคใหม่เริ่มให้ความสำคัญกับบ้านประหยัดพลังงานและการติดตั้ง EV Charger มากขึ้น
ตลาดนิชเชอร์ (Niche Market): เช่น โครงการ Pet-Friendly หรือโครงการที่รองรับการทำงานแบบ Work from Anywhere
สำหรับผู้บริโภคหรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส การวางแผนการเงิน ก่อนตัดสินใจ ซื้อบ้านใหม่ เป็นเรื่องที่สำคัญที่สุดในยุคนี้ การเปรียบเทียบ อัตราดอกเบี้ย สินเชื่อบ้าน จากหลายๆ สถาบันการเงิน และการประเมินความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาวท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้คุณไม่ประสบปัญหาทางการเงินในอนาคต
อีกหนึ่งแบรนด์ที่ผมมองข้ามไม่ได้เลยคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มรุกคืบเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ด้วยข้อได้เปรียบของการมีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูด ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรของพวกเขามีอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% ในปีที่ผ่านมา นี่คือโมเดลธุรกิจแบบ Synergy ที่กำลังเข้ามาเปลี่ยนโครงสร้างการแข่งขันในตลาด
ในส่วนของบริษัทที่ยังคงเผชิญภาวะขาดทุนกว่า 12 ราย สิ่งที่ต้องเร่งทำคือการบริหารจัดการ Inventory หรือสต็อกบ้านและคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ให้ระบายออกไปให้เร็วที่สุด การจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมอาจจะช่วยระบายสต็อกได้ในระยะสั้น แต่ในระยะยาว “ความเชื่อมั่น” และ “บริการหลังการขาย” จะเป็นตัวตัดสินว่าแบรนด์ไหนจะอยู่รอดในใจผู้บริโภค
สรุปภาพรวมจากมุมมองของมืออาชีพ: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ใช่แค่การสร้างบ้านแล้วขาย แต่คือการบริหารจัดการความเสี่ยงและการทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่ซับซ้อนขึ้น ใครที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับเทคโนโลยี และมีโครงสร้างการเงินที่ยืดหยุ่น จะเป็นผู้ที่ก้าวข้ามผ่านปีที่ยากลำบากเหล่านี้ไปได้ และเติบโตอย่างมั่นคงในทศวรรษหน้า
หากคุณเป็นหนึ่งคนที่กำลังมองหาลู่ทางใน การลงทุนอสังหา หรือต้องการที่ปรึกษาในการเลือก ซื้อบ้านใหม่ ที่คุ้มค่าที่สุดท่ามกลางความผันผวนของตลาด อย่ามัวแต่ลังเล เพราะในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอสำหรับผู้ที่มีข้อมูลครบถ้วนและมีการวางแผนที่แม่นยำ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มทำเลศักยภาพ หรือต้องการวิเคราะห์ความคุ้มค่าของโครงการที่คุณเล็งไว้ สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้ทุกการตัดสินใจในเรื่องอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและมั่นคงที่สุดในอนาคต!
