เจาะลึกยุทธศาสตร์และการปรับตัวของบิ๊กแบรนด์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากตัวเลขจริงสู่เทรนด์ปี 2529
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในช่วงปี 2566-2567 ที่ผ่านมา คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งในรอบทศวรรษ แม้ในช่วงปี 2565 เราจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ดูเหมือนจะเป็นจุด Take-off สำคัญ แต่สภาพเศรษฐกิจที่ผันผวน ทั้งจากปัจจัยภายในเรื่องการเมืองและการรอคอยความชัดเจนจากการเลือกตั้ง รวมถึงปัจจัยภายนอกอย่างอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แม้จะก้าวเข้าสู่ปี 2569 ในปัจจุบัน เรายังคงเห็นร่องรอยของการปรับฐานครั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อการวางกลยุทธ์ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกราย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับพอร์ตรับแรงกระแทก
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะพบว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% แต่ตัวเลขนี้ “หลอกตา” เราพอสมควร เพราะหากเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงที่ผ่านมาไม่ได้แย่แค่เพียงตัวเลขรายได้ แต่ “ไส้ใน” ของยอดขายจริง (Sales Revenue) กลับลดลงถึง -11% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการต้องดิ้นรนอย่างหนักเพื่อรักษาตัวรอด หลายบริษัทหันไปพึ่งพา “รายได้อื่น” หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนเพื่อพยุงกำไรสุทธิให้ดูสวยงาม ซึ่งนี่คือกลยุทธ์ที่ผมมักจะบอกลูกศิษย์และนักลงทุนเสมอว่า ต้องดูให้ขาดว่ากำไรที่เกิดขึ้นมาจาก “ฝีมือการขายบ้าน” หรือ “ฝีมือการบริหารการเงิน”
สมรภูมิรายได้: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์) ใครคือเบอร์ 1 ที่แท้จริง?
หากเรามองที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) แชมป์ในปี 2566 ตกเป็นของ แสนสิริ (Sansiri) ที่กวาดรายได้ไปกว่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือว่าทำผลงานได้น่าประทับใจท่ามกลางวิกฤต ส่วนอันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ด้วยตัวเลข 38,399 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ความน่าสนใจอยู่ที่ “ที่มาของรายได้”
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” มากกว่า เพราะมันสะท้อนถึง Demand ของผู้บริโภคที่มีต่อโครงการบ้านและ คอนโดมิเนียม ของแบรนด์นั้นๆ ซึ่งหากวัดกันที่ยอดขายเพียวๆ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์กลับมาเป็นอันดับ 1 ได้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริรั้งอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท
เหตุผลที่เอพียังคงรักษามาตรฐานการขายได้ดี เป็นเพราะการกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุม ทั้ง โครงการบ้านใหม่ ในระดับราคาเข้าถึงง่ายไปจนถึงบ้านหรู รวมถึงการบริหารจัดการสต็อกที่รวดเร็ว (Speed to Market) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการทำธุรกิจยุค 2569 นี้
เจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (-1%)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (-10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท (ทรงตัว)
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
จะสังเกตได้ว่า 5 ใน 10 บริษัทใหญ่มีรายได้ลดลง โดยเฉพาะยักษ์ใหญ่ระดับตำนานอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% และรายได้จากการขายลดลงถึง 38% ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่น่าตกใจสำหรับนักลงทุนใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์
วิกฤตการณ์ “ยอดขาย” และการปรับตัวของ Real Player
หากดูที่รายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัทที่ 268,460 ล้านบาท เราจะพบสถิติที่น่าสนใจคือ มีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง บริษัทระดับพรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) ยอดขายดิ่งลงถึง -78% ขณะที่ L.P.N. ซึ่งเป็นเจ้าตลาดคอนโดราคาประหยัดก็ติดลบไปเกือบ -40%
ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบคือ “หนี้ครัวเรือน” และการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้นในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องหันมาโฟกัสตลาด บ้านหรู หรือ Luxury Segment ที่มีกำลังซื้อเงินสดสูงกว่า ซึ่งในปี 2569 นี้ เทรนด์ดังกล่าวก็ยังคงเข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ
อย่างไรก็ตาม มีหนึ่งบริษัทที่ “โตสวนกระแส” ได้อย่างโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรับรู้รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยที่ปูพรมไว้ก่อนหน้านี้ โดยทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% หรือประมาณ 5,835 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าการมี Synergy กับธุรกิจค้าปลีกเป็นแต้มต่อที่สำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน
บรรทัดสุดท้ายคือ “กำไรสุทธิ”: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ ยอดขายคือศักดิ์ศรี แต่กำไรคือเงินในกระเป๋าที่แท้จริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบสภาวะ “ขาดทุน”
แต่ที่น่าประหลาดใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้ยอดขายจะตก แต่ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับของพวกเขาไม่ใช่การขายบ้าน แต่คือการทำ Asset Monetization หรือการขายโรงแรมชื่อดัง 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนเรื่องการบริหารกระแสเงินสดในยามวิกฤตที่ผมมักจะหยิบยกมาเป็นกรณีศึกษาเสมอ
5 อันดับบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (โดดเด่นเรื่องการคุมต้นทุน)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (กำไรโตกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 และกลยุทธ์การลงทุน
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงสิ้นปี 2569 ผมเห็นแนวโน้มสำคัญที่ผู้ซื้อและนักลงทุนต้องจับตามอง ดังนี้:
การปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย: แม้ทิศทางดอกเบี้ยโลกจะเริ่มทรงตัว แต่การ รีไฟแนนซ์บ้าน ยังคงเป็นทางเลือกที่ผู้บริโภคให้ความสนใจเป็นอันดับต้นๆ เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน
อุปสงค์ในพื้นที่ศักยภาพ: โครงการบ้านเดี่ยว ในเขตกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกและตะวันตก รวมถึงพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ยังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะโครงการที่มีฟังก์ชันรองรับการทำงานแบบ Hybrid Work
ความยั่งยืนและเทคโนโลยี: บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Rooftop) และระบบ Automation กลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป
ราคาประเมินที่ดิน: การปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดินทำให้ราคาบ้านและคอนโดใหม่มีแนวโน้มขยับตัวขึ้น 5-10% ในบางทำเล ดังนั้นการตัดสินใจ ซื้อคอนโด หรือบ้านในช่วงที่ยังมีโปรโมชั่นระบายสต็อกจึงเป็นโอกาสที่ดี
สำหรับใครที่กำลังวางแผน ลงทุนอสังหา ในช่วงนี้ ผมแนะนำให้พิจารณาบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและมีพอร์ตรายได้จาก Recurring Income (เช่น ค่าเช่าออฟฟิศ หรือโรงแรม) เพื่อกระจายความเสี่ยง เพราะสภาพคล่องคือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทผ่านพ้นช่วงเวลาที่ผันผวนไปได้
สรุปบทเรียนและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ตัวเลขผลประกอบการในปีที่ผ่านมาบอกเราชัดเจนว่า “ชื่อชั้นของแบรนด์” เพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอต่อการอยู่รอดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ แต่ต้องประกอบด้วยการวางแผนทางการเงินที่แม่นยำ การคุมต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการเข้าใจ Customer Insight ที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ปี 2569 คือ “ปีของผู้ซื้อ” อย่างแท้จริง เพราะผู้ประกอบการต่างอัดแคมเปญกระตุ้นยอดขาย ทั้งช่วยผ่อน จัดเต็มเฟอร์นิเจอร์ หรือแม้แต่ส่วนลดเงินสดจำนวนมาก เพื่อดึงดูดเม็ดเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคที่มีความพร้อม
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุนระยะยาว การมีความรู้ที่เท่าทันสถานการณ์ตลาดคืออาวุธที่สำคัญที่สุด
ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการบ้านหรือคอนโดที่คุ้มค่าที่สุดในปีนี้? หรืออยากวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้งอกเงยท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน? ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อรับบทวิเคราะห์ทำเลศักยภาพและข้อเสนอสุดพิเศษจากโครงการชั้นนำทั่วประเทศ ให้เราช่วยคุณตัดสินใจอย่างมั่นใจในทุกก้าวของการลงทุน!
