เจาะลึกสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026: บทเรียนจากอดีต สู่กลยุทธ์ผู้ชนะในยุคดอกเบี้ยสูง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นวงจรการขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ช่วงเวลาตั้งแต่ปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปดูสถิติที่เกิดขึ้น จะพบว่ามันไม่ได้เป็นเพียงแค่การชะลอตัวชั่วคราว แต่มันคือการปรับฐานโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุกรายต้องเผชิญ
บทความนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกเบื้องหลังตัวเลขของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่อยู่รอดและเติบโตท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ พร้อมอัปเดตเทรนด์การอยู่อาศัยในปี 2569 ที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องรู้
ย้อนรอยวิกฤตซ้อนวิกฤต: เมื่อ Momentum ที่คาดหวังไม่เป็นใจ
หากจะทำความเข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน เราต้องมองย้อนกลับไปที่จุดเปลี่ยนสำคัญในปี 2566 หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโควิด-19 ตลาดจะ “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณเหนื่อยล้าตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวมาจนถึงช่วงไฮซีซั่นปลายปี แม้แต่ในปี 2567 และ 2568 ที่ผ่านมา สถานการณ์ก็ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่เนื่องจากปัจจัยลบที่รุมเร้า ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน
จากการเก็บข้อมูลของผมพบว่า 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่สามารถทำรายได้รวมกันในปีที่ผ่านมาได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะดูลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% จากปีก่อนหน้า แต่ถ้าเรา “X-ray” ลึกลงไปในรายบริษัท จะพบภาพที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บางบริษัทรายได้ติดลบมากกว่า 20-30% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเริ่มถึงจุดอิ่มตัวในบางเซกเมนต์
วิเคราะห์แชมป์รายได้: ใครครอง Market Share สูงสุด?
ในศึกชิงเจ้าตลาด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา ตำแหน่งแชมป์รายได้รวมตกเป็นของ “แสนสิริ” (Sansiri) ที่ทำรายได้สูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดที่ติดลบ ตามมาติดๆ ด้วย “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดนั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (Land & Houses) ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% และ “ศุภาลัย” (Supalai) ที่ลดลง 10% ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่าขนาดของบริษัทไม่ใช่เกราะคุ้มกันอีกต่อไป แต่ความคล่องตัว (Agility) และการเลือก Segment ที่ถูกต้องต่างหากที่เป็นตัวตัดสิน
สำหรับการลงทุนใน คอนโดติดรถไฟฟ้า และ บ้านจัดสรร ระดับลักชัวรีในปี 2569 นี้ ผมมองว่าผู้ประกอบการที่ยังรักษายอดขายได้ดี คือกลุ่มที่หันไปจับตลาดระดับบน (High-end) ที่มีกำลังซื้อจริงและได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยนโยบายไม่มากนัก
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความเก๋าที่แท้จริง
นักวิเคราะห์หลายคนรวมถึงตัวผมมักจะให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) มากกว่ารายได้รวม เพราะมันคือรายได้ที่มาจากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดจริงๆ ไม่ใช่รายได้พิเศษจากการขายทรัพย์สินหรือกำไรจากการลงทุนอื่น
เมื่อเราคัดเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัททำตัวเลขรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่าการทำ การลงทุนอสังหา ในปัจจุบันต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูง
ในส่วนนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” โชว์ฟอร์มสมราคาเบอร์ 1 ในแง่การขาย โดยโกยรายได้จากการโอนไปได้ 36,927 ล้านบาท ขณะที่ “เอสซี แอสเสท” (SC Asset) ก็ทำผลงานได้โดดเด่นในฐานะดาวรุ่งที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสถึง 13% โดยเน้นไปที่โครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการ สินเชื่อบ้าน แบบคุณภาพสูงและมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำ
“กำไรสุทธิ” บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าใครคือผู้ชนะ
ในการทำธุรกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การมียอดขายสูงอาจไม่สำคัญเท่าการมีกำไรที่ยั่งยืน ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากผลกระทบหลังโควิดได้
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์ (โรงแรม) เข้ากองทรัสต์เพื่อสร้างสภาพคล่อง หากวัดกันที่กำไรจากการดำเนินงานจริง “ศุภาลัย” และ “เอพี” คือคู่แข่งที่หายใจรดต้นคอด้วยกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ
จุดที่น่าสังเกตสำหรับปี 2569 คือการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN Residence) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากโครงการที่เปิดตัวก่อนหน้านี้ จนทำกำไรสุทธิเข้าสู่ Top 10 ได้สำเร็จ สะท้อนให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจแบบ Mixed-use ที่มีทั้งห้างสรรพสินค้าและที่อยู่อาศัย กำลังกลายเป็นอาวุธสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569: ก้าวต่อไปที่ต้องปรับตัว
เมื่อมองข้ามช็อตไปจนถึงปลายปี 2569 ผมเห็นแนวโน้มสำคัญที่จะขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ไทย ดังนี้:
Wellness & Silver Age Living: สังคมผู้สูงอายุในไทยไม่ใช่เรื่องอนาคตอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องปัจจุบัน โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัย พร้อมเทคโนโลยี Health-tech จะกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญ
Sustainability & Green Building: การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่ประหยัดพลังงานและการติดตั้ง EV Charger ใน บ้านจัดสรร และ ทาวน์โฮม ไม่ใช่ตัวเลือกเสริมอีกต่อไป แต่เป็น “Must-have” ที่ผู้ซื้อต้องการเพื่อลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว
Digital Asset & PropTech: การนำ AI มาช่วยในการบริหารจัดการนิติบุคคลและการใช้เทคโนโลยี VR ในการเข้าชมโครงการเสมือนจริง จะช่วยลดต้นทุนการตลาดและเพิ่มโอกาสในการปิดการขาย
The Rise of Secondary Cities: เมืองรองที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวจะกลายเป็นเป้าหมายใหม่ของการพัฒนาโครงการ เนื่องจากราคาที่ดินในกรุงเทพฯ พุ่งสูงจนทำให้ผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) เริ่มไม่จูงใจนักลงทุน
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนในปี 2569
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน ผมมีคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปี ดังนี้ครับ:
ตรวจสอบสุขภาพการเงิน: ก่อนยื่นขอ สินเชื่อบ้าน ควรจัดการภาระหนี้ระยะสั้นให้เหลือน้อยที่สุด และลองเช็คอัตราดอกเบี้ย รีไฟแนนซ์บ้าน ไว้ล่วงหน้าเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการบริหารดอกเบี้ยในอนาคต
เน้น Location ที่มี Real Demand: หากจะลงทุนใน คอนโดติดรถไฟฟ้า ให้เลือกทำเลที่มีพนักงานบริษัทหรือนักศึกษาอยู่จริง ไม่ใช่ทำเลที่เก็งกำไรกันเฉพาะกลุ่มนักลงทุน
พิจารณาค่าส่วนกลางและภาษีที่ดิน: ในยุคที่ค่าแรงและค่าพลังงานสูงขึ้น ค่าส่วนกลางของโครงการคือภาระระยะยาวที่ต้องนำมาคำนวณในต้นทุนการถือครองด้วย
สรุปภาพรวม: แม้ตัวเลขในปีที่ผ่านมาจะดูซบเซา แต่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2569 กำลังเข้าสู่ยุคของ “คุณภาพเหนือปริมาณ” ผู้ประกอบการที่อยู่รอดคือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างยอดเยี่ยม
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อการลงทุนในปี 2569 นี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ
เริ่มต้นวางแผนการลงทุนและเลือกที่อยู่อาศัยที่ใช่สำหรับคุณตั้งแต่วันนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ หรือเลือกชมโครงการบ้านและคอนโดทำเลทองที่เราคัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ!
