เจาะลึกสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567-2569: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และกลยุทธ์ก้าวข้ามวิกฤตเศรษฐกิจ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นวัฏจักรของธุรกิจนี้มานับครั้งไม่ถ้วน ตั้งแต่ยุคที่เฟื่องฟูจนฉุดไม่อยู่ ไปจนถึงช่วงเวลาที่ท้าทายขีดจำกัดของผู้ประกอบการ แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาถึงปี 2567 เป็นช่วงที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง ข้อมูลจากผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สะท้อนภาพความจริงที่น่าสนใจว่า แม้ภาพรวมรายได้จะดูเหมือนทรงตัว แต่ไส้ในกลับมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญที่นักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องรู้
ปี 2566 ที่ผ่านมา หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวแบบ V-Shape หลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ความเป็นจริงกลับเป็นหนังคนละม้วน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้จะเป็นช่วงไฮซีซั่นของธุรกิจ แต่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อกลับไม่มาตามนัด ส่งผลให้ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่สิ่งที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
ใครคือผู้ชนะในเชิงรายได้รวม: สมรภูมิของเบอร์ 1 และเบอร์ 2
หากจะพูดถึงตัวเลขรายได้รวม “แสนสิริ” สามารถครองแชมป์อันดับ 1 ได้อย่างสวยงามด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมที่เชี่ยวกราก ขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามมาเป็นอันดับ 2 แบบหายใจรดต้นคอด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1% การขับเคี่ยวของสองยักษ์ใหญ่คู่นี้สะท้อนให้เห็นว่า กลยุทธ์การปรับตัวและพอร์ตสินค้าที่หลากหลายคือหัวใจสำคัญ
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราเจาะลึกลงไปใน Top 10 เราจะเห็นว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมติดลบ เช่น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และที่น่าจับตามองที่สุดคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่มีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่บอกเราว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดก็ไม่อาจต้านทานแรงเสียดทานของ ภาวะเศรษฐกิจ และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูงได้
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจจะดูดีเพราะมีการรวมกำไรพิเศษหรือรายได้จากธุรกิจอื่น แต่ถ้าจะวัดความสามารถในการแข่งขันจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เป็นหลัก เมื่อเราคัดเฉพาะตัวเลขการขายโฉนดและห้องชุด ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท ติดลบถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
จุดนี้เองที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” แสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกม โดยสามารถคว้าอันดับ 1 ในแง่ของยอดขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ก็ยังรักษาฐานลูกค้าไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ส่วน “แสนสิริ” ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือแสนสิริเป็นเพียงไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้นสวนกระแสตลาดถึง 7%
ในทางกลับกัน เราเห็นสัญญาณอันตรายจากบางบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายตกลงถึง 78% หรือแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ยอดขายลดลงถึง 38% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในเซกเมนต์ คอนโดมิเนียมหรู หรือบ้านระดับบนเริ่มมีการชะลอการตัดสินใจ หรือผู้ประกอบการอาจจะมีการปรับพอร์ตสินค้าไม่ทันกับความต้องการที่เปลี่ยนไปของตลาดในปี 2567-2568
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกความจริง
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ประโยคนี้ยังคงคลาสสิกเสมอใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากบาดแผลในช่วงโควิดได้
แต่ที่น่าสนใจคืออันดับ 1 ของผู้ทำกำไรยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท หลายคนอาจจะสงสัยว่าทำไมยอดขายตกแต่กำไรยังพุ่ง? คำตอบคือ “การบริหารสินทรัพย์” (Asset Management) ที่ชาญฉลาด พวกเขาทำกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ (REIT) ไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการรุ่นใหม่ว่า ในวันที่การขายอสังหาฯ ทำได้ยาก การกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) คือเกราะป้องกันชั้นดี
ส่วนอันดับ 2 อย่าง “ศุภาลัย” (6,083 ล้านบาท) และอันดับ 3 “เอพี ไทยแลนด์” (6,054 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนและการเลือกทำเลที่มีศักยภาพสูง ทำให้สามารถรักษาอัตรากำไรไว้ได้ แม้จะต้องเผชิญกับราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่เพิ่มสูงขึ้น
ปัจจัยท้าทายและแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569
จากการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยมองไปข้างหน้าถึงปี 2569 ผมเชื่อว่าปัจจัยที่จะมีอิทธิพลสูงสุดไม่ใช่แค่เรื่องทำเลอีกต่อไป แต่คือ 3 ปัจจัยหลักดังนี้:
อัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน: ปัจจุบันปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงกว่า 90% ของ GDP ทำให้การอนุมัติ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงินเข้มงวดขึ้นอย่างมาก (Rejection Rate สูงถึง 30-50% ในบางเซกเมนต์) ใครที่กำลังมองหาการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือกู้ซื้อใหม่ในปี 2567-2568 จำเป็นต้องมีการเตรียมความพร้อมทางด้านเครดิตบูโรอย่างดีเยี่ยม
การปรับตัวเข้าสู่ ESG และความยั่งยืน: บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในอนาคตต้องตอบโจทย์เรื่องการประหยัดพลังงาน (Green Building) และสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ซึ่งบริษัทอย่าง “เอสซี แอสเสท” และ “พฤกษา” เริ่มขยับตัวแรงในด้านนี้เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อคุณภาพ
ตลาดต่างชาติและการลงทุนอสังหา: แม้กลุ่มลูกค้าชาวจีนจะยังไม่กลับมาเต็มรูปแบบเหมือนช่วงก่อนโควิด แต่เราเริ่มเห็นความต้องการจากกลุ่มรัสเซีย เมียนมา และไต้หวัน เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ ชั้นใน, ภูเก็ต และอีอีซี ซึ่งเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่เน้น การลงทุนอสังหา
กลยุทธ์สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนในปี 2567-2569
หากคุณเป็นผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” อย่างแท้จริง ผู้ประกอบการต่างพากันออกแคมเปญกระตุ้นยอดขาย ทั้งการช่วยผ่อน ดอกเบี้ย 0% หรือส่วนลดเงินสดจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระวังคือการตรวจสอบความมั่นคงของผู้ประกอบการและคุณภาพงานก่อสร้าง
สำหรับนักลงทุนที่มองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า เพื่อปล่อยเช่า ผมแนะนำให้เน้นทำเลที่มีแหล่งงานชัดเจนและมีการเดินทางที่สะดวก (Connectivity) เพราะผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) ในปัจจุบันอาจจะไม่สูงเท่าในอดีต แต่การถือครองเพื่อหวังกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในระยะยาวยังคงมีความเป็นไปได้ โดยเฉพาะในทำเลที่ ราคาประเมินที่ดิน มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา เป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็งที่แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจไทย แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่รู้จักปรับตัว ลดสัดส่วนหนี้สิน (Gearing Ratio) และให้ความสำคัญกับการบริการหลังการขาย จะเป็นผู้ที่อยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 จนถึงปี 2569 จะเป็นช่วงเวลาของการคัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากตลาด การเลือกซื้อหรือลงทุนในทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงเช่นนี้ ไม่ควรดูเพียงแค่โปรโมชั่นฉาบฉวย แต่ควรพิจารณาถึงศักยภาพของโครงการ ชื่อเสียงของผู้พัฒนา และความสามารถในการบริหารจัดการในระยะยาว
หากคุณกำลังวางแผนจะกู้ซื้อบ้านหรือต้องการปรึกษาเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะตัวของคุณ ไม่ว่าจะเป็นการเปรียบเทียบดอกเบี้ย หรือการวางแผนการเงินเพื่อการลงทุน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในจังหวะที่ตลาดเป็นของคุณ
เริ่มต้นวางแผนอนาคตทางการเงินของคุณวันนี้ ด้วยการเลือกที่ปรึกษาที่เป็นมืออาชีพและเข้าใจตลาดอย่างแท้จริง เพื่อให้ทุกการตัดสินใจในโลกอสังหาริมทรัพย์ของคุณมั่นคงและคุ้มค่าที่สุด
