เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากปีแห่งความท้าทายสู่การปรับตัวครั้งใหญ่ในปี 2026
หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในปี 2566 และ 2567 นักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญในวงการต่างยอมรับเป็นเสียงเดียวกันว่า “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ของไทยได้ก้าวผ่านจุดทดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ จากเดิมที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมการฟื้นตัวในปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดพุ่งทะยานอย่างต่อเนื่อง แต่ภาพความเป็นจริงที่ปรากฏกลับกลายเป็นภาวะ “สะดุด” ครั้งสำคัญ ตลาดเริ่มเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายหรือ High Season ในไตรมาสสุดท้ายที่มักจะเป็นความหวังของเหล่า Developer ก็ยังไม่สามารถดึงยอดขายให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมมองเห็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจผ่านตัวเลขผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ซึ่งตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่แค่สถิติทางการเงิน แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บอกเราว่าใครคือผู้ที่ปรับตัวได้จริง และใครที่กำลังติดกับดักของโมเดลธุรกิจแบบเดิมๆ ท่ามกลางยุคที่ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและหนี้ครัวเรือนกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดสำคัญ
การวิเคราะห์ผลประกอบการรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมา
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% จากปี 2565 แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท เราจะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือสัญญาณเตือนว่า “เค้ก” ก้อนเดิมกำลังเล็กลง หรือไม่ก็ถูกแบ่งไปให้ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีสายป่านยาวกว่า
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ดิ่งลงถึง -28% ขณะที่แบรนด์ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไป -26% และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23% สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในเซกเมนต์ระดับกลาง-ล่างได้รับแรงกดดันมหาศาลจากสภาวะเศรษฐกิจและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ “เบอร์ต้น” ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ไม่ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าไม่มีใครปลอดภัยในสงครามราคาและการแย่งชิงดีมานด์ที่จำกัด หากเรามองไปที่กลุ่ม Top 10 ของอุตสาหกรรม มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ โดยมีเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่ยังรักษาอัตราการเติบโตในแดนบวกไว้ได้
สงครามชิงแชมป์รายได้: แสนสิริ ผงาดขึ้นเบอร์ 1 ด้วยกลยุทธ์ Luxury
ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ (Sansiri) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวมสูงสุดมาครองได้อย่างสวยงามด้วยยอด 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางตลาดที่ติดลบ ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการอ่านเกมขาดในเรื่อง “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ระดับบน โดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีและคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่กลุ่มเป้าหมายมีเงินสดและได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยน้อยกว่า
อันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไล่เลี่ยกันที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังพิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตามมาด้วยอันดับ 3 ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
สิ่งที่น่าสนใจคือการก้าวขึ้นมาของ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการตอกย้ำภาพลักษณ์แบรนด์บ้านหรูที่ตอบโจทย์ Lifestyle ยุคใหม่ และการที่ ยูนิเวนเจอร์ และ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ แสดงให้เห็นว่าการมีรายได้จากหลายช่องทาง (Diversified Income) ทั้งจากที่อยู่อาศัยและอาคารสำนักงานให้เช่า เป็นเกราะป้องกันชั้นดีในยามที่ตลาดที่อยู่อาศัยผันผวน
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่รายได้รวมอาจจะยังไม่เพียงพอ เพราะบางบริษัทมีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้บริหารจัดการ ดังนั้นหากเราตัดปัจจัยอื่นออกแล้วดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Real Estate Sales) โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันที
เมื่อรวมยอดขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้เพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา นี่คือตัวเลขที่สะท้อนสุขภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ชัดเจนที่สุด เพราะมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง โดยเฉพาะ ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายวูบไปถึง -78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายลดลง -38%
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะในด้านการขายตัวจริง โดยครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลง 2% แต่ก็ยังทิ้งห่างคู่แข่ง ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าทึ่งคือแสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ยอดขายยังเติบโตได้ถึง 7% ในสภาวะเช่นนี้ อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องพูดถึงคือ เอสซี แอสเสท ที่ทำยอดขายโตขึ้นถึง 13% ก้าวขึ้นสู่อันดับ 4 ได้สำเร็จด้วยยอด 23,370 ล้านบาท
นอกจากนี้ เรายังเห็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในส่วนของที่อยู่อาศัย โดยมียอดขายเติบโตถึง 103% จากการเก็บเกี่ยวโครงการที่กระจายอยู่ทั่วประเทศควบคู่ไปกับศูนย์การค้า ซึ่งเป็นการใช้ความได้เปรียบเรื่องทำเล (Strategic Location) มาสร้างความแตกต่างในการแข่งขัน
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความมั่งคั่งและความอยู่รอด
สุดท้ายแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วัดกันที่ “กำไร” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากบาดแผลช่วงโควิด-19 ได้ และมีกว่า 20 บริษัทที่กำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้ที่ครองแชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่านี่คือผลจากการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) รับกำไรไปเนียนๆ กว่า 2,500 ล้านบาท หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป ผู้ที่จะคว้าแชมป์กำไรอาจเปลี่ยนเป็น ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) หรือ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่ทำผลงานได้คงเส้นคงวามากที่สุด
แต่อย่างไรก็ตาม แสนสิริ คือบริษัทที่สร้างปรากฏการณ์ “กำไรโตก้าวกระโดด” ถึง 42% โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ผลจากการรุกตลาดพรีเมียมที่มี Margin สูง และการควบคุมค่าใช้จ่ายที่มีประสิทธิภาพ ทำให้แสนสิริกลายเป็นเคสศึกษาที่สำคัญของการปรับตัวในยุค New Normal
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2026: ก้าวต่อไปที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องรู้
จากการวิเคราะห์ดาต้าข้างต้น เราจะเห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังก้าวเข้าสู่ยุค “Quality over Quantity” หรือการเน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ภายในปี 2026 นี้ ผมคาดการณ์ว่าเราจะเห็นเทรนด์ใหญ่ 3 ประการที่จะกำหนดทิศทางอุตสาหกรรม:
การเน้นตลาด Real Demand และกลุ่ม Wealth: เนื่องจากดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านยังมีแนวโน้มทรงตัวในระดับสูง การพัฒนาโครงการจะมุ่งเน้นไปที่ผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินสูง หรือกลุ่มที่ซื้อเพื่ออาศัยจริงมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น
Wellness & Sustainability: บ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือศูนย์กลางของสุขภาพ โครงการที่มีนวัตกรรมประหยัดพลังงาน (EV Charger, Solar Cell) และการออกแบบเพื่อผู้สูงอายุ (Aging Society) จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้ซื้อยอมจ่ายแพงกว่า
PropTech และการบริหารจัดการข้อมูล: การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคหน้าจะขับเคลื่อนด้วย Data บริษัทที่ใช้เทคโนโลยี AI มาวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้าจะสามารถปิดการขายได้เร็วขึ้นและลดต้นทุนการตลาดได้มหาศาล
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ช่วงปีนี้จนถึงปี 2026 คือจังหวะที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การเลือกซื้อโครงการจาก Developer ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (Low Gearing Ratio) และมีชื่อเสียงด้านบริการหลังการขายเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด เพราะในสภาวะตลาดชะลอตัว ความเชื่อมั่น (Trust) คือสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือสนใจเรื่อง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้าง Passive Income ในระยะยาว การติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดและผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ไม่ผิดพลาด เพราะในทุกวิกฤตมักจะมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอสำหรับผู้ที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและวิเคราะห์ได้อย่างเฉียบคม
ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหรือนักลงทุนมือโปร การเข้าใจกลไกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในเชิงลึกคือหัวใจสำคัญสู่ความสำเร็จ หากคุณต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการเด่น หรือวิเคราะห์แนวโน้มราคาที่ดินในแต่ละทำเล ติดต่อเราได้ทันทีเพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยดูแลการตัดสินใจที่สำคัญที่สุดครั้งหนึ่งในชีวิตของคุณอย่างมืออาชีพ เพื่อให้ทุกการลงทุนของคุณงอกเงยและมั่นคงที่สุดในอนาคตที่กำลังมาถึงนี้
