เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ผ่ากลยุทธ์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ใครคือผู้ชนะตัวจริง? บทวิเคราะห์เจาะลึกสู่อนาคต 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวกับวัฏจักรเศรษฐกิจมาหลายรอบ ต้องยอมรับว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน การมองภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในยุคนี้ ไม่ใช่แค่การดูตัวเลขบรรทัดสุดท้าย แต่คือการอ่านเกมให้ออกว่า ใครที่มี “ภูมิต้านทาน” แข็งแกร่งที่สุด เพื่อที่เราในฐานะผู้บริโภคหรือนักลงทุน จะได้เลือกฝากอนาคตไว้ได้อย่างถูกต้อง
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละไส้ในผลประกอบการของบิ๊กคอร์ปอเรชันทั้ง 41 แห่ง ขุดลึกลงไปในตัวเลขที่ซ่อนอยู่ เพื่อค้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยฝุ่นตลบนี้ และทิศทางจากนี้ไปจนถึงปี 2026 จะเป็นอย่างไร
ภาพลวงตาของ Momentum: เมื่อความหวังพังทลาย
ย้อนกลับไปมองรากฐานปัญหาที่ส่งผลกระทบยาวนานมาถึงปัจจุบัน ปี 2566 ถูกคาดหมายว่าจะเป็นปีแห่งการ Take off พุ่งทะยานต่อจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัวแบบหักปากกาเซียน”
ปัจจัยลบที่รุมเร้าตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติควรเป็นช่วง High Season แห่งการกอบโกยยอดโอน กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย แรงส่งนี้ทำให้ปี 2567 และแนวโน้มปี 2568-2569 ต้องเหนื่อยหนักกว่าเดิม
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนเยอะ แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% และที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่รายได้ “ติดลบ” นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า การลงทุนอสังหา ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป
เจาะลึกรายบริษัท: ใครเจ็บ ใครรอด?
ในสถานการณ์ที่ สินเชื่อบ้าน อนุมัติยากขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคเปราะบาง เราเห็นปรากฏการณ์ “ยักษ์ล้ม” และ “ม้ามืด” อย่างชัดเจน
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ตัวเลขติดลบระดับ -21% ถึง -28% สะท้อนให้เห็นว่า โมเดลธุรกิจเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดหรู ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะตัวมากขึ้น
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง 18% รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้หดตัวลงเช่นกัน นี่คือเครื่องยืนยันว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุด ก็ยังได้รับแรงกระแทกจากคลื่นเศรษฐกิจลูกนี้
บัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ หากวัดกันที่ “รายได้รวม” แชมป์เปี้ยนผู้คว้าชัยไปครองคือ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว สร้างความฮือฮาให้กับวงการและดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนหุ้นกู้และหุ้นสามัญอย่างมาก
Top 5 ด้านรายได้รวม:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
แต่เดี๋ยวก่อน… ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมต้องบอกคุณว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมรายได้จากการขายที่ดิน, ค่าเช่า, หรือบริการอื่นๆ เข้าไปด้วย หากเราจะวัดฝีมือการพัฒนาที่อยู่อาศัยจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
วัดฝีมือ Developer: ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
เมื่อกางตัวเลข “รายได้จากการขาย” ออกมาดู โฉมหน้าผู้นำจะเปลี่ยนไปทันที นี่คือตัวเลขที่สะท้อนความสามารถในการระบายสต็อก การโอนกรรมสิทธิ์ และความเชื่อมั่นที่ลูกค้ามีต่อแบรนด์ในการตัดสินใจกู้ สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท หดตัวลงแรงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนความเปราะบางของกำลังซื้อในประเทศ
ผู้ชนะในสังเวียนการขาย:
อันดับ 1 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ยังคงเป็นเบอร์หนึ่งในใจมหาชน กวาดรายได้จากการขายไป 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังรักษาบัลลังก์ไว้ได้เหนียวแน่น ตามมาด้วย แสนสิริ ที่รายได้ส่วนนี้โตขึ้น 7% และ ศุภาลัย ที่แม้จะเงียบๆ แต่กินเรียบด้วยพอร์ตสินค้าที่กระจายตัวดี
ดาวรุ่งพุ่งแรงที่ต้องจับตามอง:
สิ่งที่น่าสนใจที่สุดสำหรับผมคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่เติบโตถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ สะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์การเจาะตลาด บ้านหรู และ คอนโดติดรถไฟฟ้า ระดับไฮเอนด์ เป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องในยุคที่คนรวยยังพร้อมจ่าย แต่คนชั้นกลางเริ่มกู้ไม่ผ่าน
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าทึ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดลงมาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เต็มตัว และทำผลงานได้น่าตกใจ ด้วยการเติบโตถึง 103% กวาดรายได้เกือบ 6 พันล้านบาท นี่คือสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่รีเทลรายนี้ กำลังจะกลายเป็นผู้เล่นหลักที่น่ากลัว ด้วยจุดแข็งเรื่องทำเลติดศูนย์การค้าที่ไม่มีใครสู้ได้
บรรทัดสุดท้ายที่แท้จริง: “กำไรสุทธิ”
คนขายดี อาจไม่ใช่คนรวยเสมอไป ในโลกธุรกิจ “กำไร” คือพระเจ้า ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 4.4 หมื่นล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
แต่ท่ามกลางตัวเลขสีแดง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเรื่องความมั่งคั่ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท หลายคนอาจสงสัยว่าทำไมรายได้ลดแต่กำไรพุ่ง? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ครับ LH มีการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือวิสัยทัศน์ของการกระจายความเสี่ยงที่ไม่พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ในขณะที่ แสนสิริ คือผู้ชนะในแง่การเติบโตของกำไรจากการดำเนินงาน (Core Profit) ที่พุ่งทะยานถึง 42% แตะ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีเยี่ยม และการทำแบรนดิ้งที่แข็งแกร่งจนลูกค้ากล้าตัดสินใจซื้อแม้เศรษฐกิจไม่ดี
บทเรียนสู่อนาคต: ทิศทางตลาดอสังหาฯ 2026 และคำแนะนำ
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราเห็นอะไรบ้างที่จะส่งผลถึงปี 2026?
ปลาใหญ่กินปลาเล็กชัดเจนขึ้น: บริษัทที่มีสายป่านยาวอย่าง AP, แสนสิริ, ศุภาลัย, LH และ SC Asset จะยังคงครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ ผู้บริโภคจะเทใจไปหาแบรนด์ใหญ่เพราะกลัวปัญหาก่อสร้างไม่เสร็จ หรือบริการหลังการขายแย่
สงครามราคาจะหมดไป เน้นสงคราม “คุณภาพชีวิต”: การแข่งขันด้วยราคาจะทำได้ยากขึ้นเนื่องจากต้นทุนก่อสร้างสูง ผู้พัฒนาจะหันมาแข่งกันที่ “นวัตกรรมบ้าน” การประหยัดพลังงาน และทำเลที่สะดวกสบายจริงๆ
ตลาดบ้านหรูยังไปได้สวย: สินค้ากลุ่ม Luxury และ Super Luxury ยังเป็น Safe Haven สำหรับผู้พัฒนา เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา ดอกเบี้ยบ้าน หรือการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) มากนัก
โอกาสของผู้ซื้อ: สำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัย นี่คือจังหวะที่ดีในการเลือกช้อปของดีจาก Developer ที่มีความมั่นคง การมองหา คอนโดพร้อมอยู่ หรือโครงการที่มีโปรโมชั่น ดอกเบี้ยต่ำ หรือ ฟรีค่าโอน จะช่วยลดภาระได้มาก
คำแนะนำสำหรับนักลงทุน:
หากคุณคิดจะลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือหุ้นกลุ่มนี้ ให้โฟกัสไปที่บริษัทที่มี Recurring Income (รายได้ประจำ) เช่น ค่าเช่า หรือบริการ เพราะจะช่วยพยุงธุรกิจในช่วงที่ยอดโอนผันผวน ดูอย่าง LH เป็นตัวอย่าง และที่สำคัญ ควรพิจารณาเรื่องทำเลเป็นหัวใจสำคัญเสมอ ไม่ว่าจะเป็น คอนโดสุขุมวิท, บ้านโซนราชพฤกษ์ หรือทำเล EEC ที่ยังมีศักยภาพในระยะยาว
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของใครหลายคน แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้เล่นตัวจริงออกจากตลาด ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร และตัวเลขเหล่านี้บอกเราว่า ในปี 2567 จนถึง 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทย จะขับเคลื่อนด้วย “คุณภาพ” และ “ความเชื่อมั่น” มากกว่าแค่ราคา
สำหรับท่านที่กำลังมองหาบ้านในฝัน หรือต้องการวางแผนการลงทุนอสังหาฯ ให้คุ้มค่าที่สุดในสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ การเลือกพาร์ทเนอร์หรือโครงการที่ใช่ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ อย่าเพิ่งตัดสินใจถ้ายังไม่ได้ข้อมูลที่ครบถ้วน
หากคุณพร้อมที่จะก้าวทันทุกเทรนด์อสังหาฯ หรือกำลังมองหาดีลพิเศษจากโครงการระดับท็อปที่เราคัดสรรมาแล้ว คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาและข้อเสนอสุดเอ็กซ์คลูซีฟก่อนใคร! อนาคตการลงทุนของคุณ เริ่มต้นที่นี่ครับ
