เจาะลึกสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางการลงทุนและเทรนด์ปี 2569 ที่ผู้ซื้อและนักลงทุนต้องจับตา
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผ่านวิกฤตต้มยำกุ้ง แฮมเบอร์เกอร์ จนมาถึงวิกฤตโรคระบาด ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2569 นั้น เป็นช่วงเวลาที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา หลายคนวาดฝันว่าหลังจากปี 2565 ที่กราฟเริ่มเชิดหัวขึ้น (Take off) เราน่าจะได้เห็นปีทองของการกอบโกย แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ โมเมนตัมที่ควรจะพุ่งทยานกลับสะดุดขาตัวเองจากปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอก ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่สูงเสียดฟ้า และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่ภาวะชะลอตัวแบบซึมลึก ลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่เอาตัวเลขมาเล่าใหม่ แต่เราจะมาชำแหละไส้ใน ดูเบื้องหลังงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าภายใต้พายุลูกใหญ่นี้ ใครคือ “ของจริง” และทิศทาง อสังหาริมทรัพย์ 2569 จะเป็นอย่างไร โดยเฉพาะสำหรับคนที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือวางแผน สินเชื่อบ้าน เพื่อการลงทุน
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนภัยที่ห้ามมองข้าม
ตัวเลขไม่เคยโกหกครับ จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor (และข้อมูลเชิงลึกในอุตสาหกรรม) พบว่า 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ ทำรายได้รวมกันในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 กลับลดลง -1.2%
ในมุมมองของนักเศรษฐศาสตร์ การติดลบเพียง 1.2% อาจดูเหมือนแค่รอยขีดข่วน แต่ในโลกธุรกิจที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน พุ่งสูงขึ้น การที่รายได้ลดลง (Top Line Growth ติดลบ) หมายความว่า “กำไรที่แท้จริง” (Real Profit) จะถูกกัดกร่อนลงไปอย่างน่าใจหาย
ความน่ากังวลอยู่ที่ “สัดส่วนของผู้บาดเจ็บ” ครับ จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง เกินครึ่งตลาดกำลังเผชิญปัญหา โดยเฉพาะแบรนด์ที่เราคุ้นเคยกันดี:
แอล.พี.เอ็น. (LPN): อดีตเจ้าตลาดคอนโดแมส รายได้หายไปกว่า -28% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดกลุ่มล่าง-กลาง กำลังมีปัญหากับการ กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่านสูงมาก
ไรมอน แลนด์ (RML): เจ้าพ่อลักชัวรี่ ติดลบไป -26%
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการ รายได้รวมหายไปถึง -18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีนัยสำคัญอย่างยิ่ง
บัลลังก์รายได้เปลี่ยนมือ: แสนสิริ ผงาดเหนือ เอพี และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และปีที่ผ่านมาคือเวทีโชว์ของสำหรับ “แสนสิริ” ที่สามารถปั้นรายได้รวมขึ้นเป็นอันดับ 1 ของประเทศ ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ทิ้งห่างคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปแบบเฉียดฉิว ชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ
ตารางอันดับรายได้รวม (Total Revenue) ที่สะท้อนความแข็งแกร่ง:
แสนสิริ: 39,082 ลบ. (เติบโตสวนกระแส)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ลบ. (รักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม)
ศุภาลัย: 31,818 ลบ. (เน้นความยั่งยืนและการจัดการต้นทุน)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ลบ.
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ลบ.
การที่แสนสิริก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้รวม สะท้อนถึงกลยุทธ์แบรนดิ้งที่แข็งแกร่งและการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ได้รับผลกระทบจาก อัตราดอกเบี้ย หรือปัญหา เครดิตบูโร มากนัก ในขณะที่เอสซี แอสเสท (อันดับ 6) และ ออริจิ้น (อันดับ 9) ก็ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น
ผ่าความจริง “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales): เนื้อแท้ของธุรกิจ Developer
แต่เดี๋ยวก่อนครับ… ในฐานะกูรู ผมต้องบอกเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือกำไรพิเศษ แต่ถ้าจะดูฝีมือในการ “สร้างบ้านขาย” จริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที:
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า! นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดว่า Demand หรือความต้องการซื้อในตลาดหดตัวลงอย่างรุนแรง หรือพูดง่ายๆ คือ “ของขายยากขึ้น”
ใครคือราชาแห่งการขาย (Real Sector King)?
คำตอบคือ เอพี (ไทยแลนด์) ครับ แม้รายได้รวมจะแพ้แสนสิริ แต่ถ้าวัดเฉพาะฝีมือการขายโครงการ เอพี เข้าวินเป็นอันดับ 1 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) และ ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท)
สิ่งที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายโครงการลดลงไปถึง -38% หรือหายไปเกือบครึ่ง รวมถึง ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไป -78% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าเป็นห่วงสำหรับ Cash Flow หรือกระแสเงินสดหมุนเวียนจากการดำเนินงานหลัก
ดาวรุ่งพุ่งแรงที่ต้องจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เดิมทีเรามองว่าเป็นเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ปีที่ผ่านมา รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยของ CPN โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกกำลังจะกินรวบตลาด Mix-use อย่างเต็มรูปแบบ โดยใช้ทำเลทองติดห้างเป็นจุดขาย ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินทอนเยอะสุด?
ขายดีแค่ไหน ถ้าบริหารต้นทุนไม่เก่ง ก็ไร้ค่า ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน (Red Zone)
แชมป์กำไรสุทธิ: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (The King of Profit)
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ LH แสดงอภินิหารทางการเงินด้วยการทำกำไรสุทธิสูงสุดในตลาดที่ 7,495 ล้านบาท!
เคล็ดลับ: มาจากการบริหารพอร์ตการลงทุน (Investment Portfolio) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่ไม่ได้เป็นแค่คนสร้างบ้าน แต่เป็นนักลงทุนระดับเซียน
อันดับกำไรที่น่าสนใจ:
ศุภาลัย (อันดับ 2): 6,083 ล้านบาท (โดดเด่นเรื่อง Cost Management)
เอพี ไทยแลนด์ (อันดับ 3): 6,054 ล้านบาท (กำไรจากการดำเนินงานล้วนๆ ที่แข็งแกร่งมาก)
แสนสิริ (อันดับ 4): 5,846 ล้านบาท (โตกระโดด 42% ถือว่าบริหาร Net Margin ได้ดีขึ้นมาก)
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้เป็นชี้ตาย และเทรนด์สู่อนาคต (2568-2569)
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปีที่ผ่านมา เราเห็นอะไรบ้างที่จะส่งผลต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า?
ยุคแห่งการคัดกรองผู้ซื้อ (Credit Crunch & Rejection Rate)
ยอดขายที่ลดลงในภาพรวม ไม่ได้แปลว่าคนไม่อยากได้บ้าน แต่เพราะ “กู้ไม่ผ่าน” สถาบันการเงินเข้มงวดสุดขีด (Rejection Rate พุ่งสูงแตะ 50-60% ในบาง segment) ดังนั้น บริษัทที่จะอยู่รอด คือบริษัทที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน (Upper Class) หรือกลุ่มที่มีเงินสดสำรองสูง ส่วนตลาดแมส ต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะยังคงเหนื่อยหนัก
สงครามดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ (Refinance)
ในยุคดอกเบี้ยทรงตัวในระดับสูง การบริหารจัดการหนี้คือหัวใจสำคัญ ผู้ซื้อบ้านปัจจุบันเริ่มมองหาโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน ที่ให้ดอกเบี้ยคงที่ยาวนานขึ้น หรือวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระผ่อนต่อเดือน ซึ่งเป็น Keyword สำคัญที่สถาบันการเงินและ Developer ต้องร่วมมือกันทำแคมเปญเพื่อกระตุ้นยอดโอน
การกระจายความเสี่ยง (Diversification is Key)
ดูตัวอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ เซ็นทรัลพัฒนา บริษัทที่รอดและรวย คือบริษัทที่มีรายได้หลายทาง (Recurring Income) ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม, ออฟฟิศให้เช่า หรือห้างสรรพสินค้า เทรนด์ปี 2569 เราจะเห็น Developer หันมาทำธุรกิจบริการ (Service & Wellness) มากขึ้น เพื่อไม่ให้พึ่งพายอดขายเพียงอย่างเดียว
เทรนด์ที่อยู่อาศัยยุคใหม่ (Pet-Friendly & Green Energy)
ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ทำเล แต่ต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ แสนสิริ และ ออริจิ้น เป็นผู้นำเทรนด์ Pet-Friendly (คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้) ซึ่งทำยอดขายได้ถล่มทลาย รวมถึงการติดตั้ง Solar Roof และ EV Charger ที่กลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป นี่คือจุดขายที่จะดึงดูด High-CPC Audience หรือกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง
ทำเลศักยภาพใหม่ และการขยายตัวของเมือง
การค้นหา ที่ดินขาย ในโซน CBD กรุงเทพฯ เริ่มยากและแพงเกินเอื้อม Developer จึงเริ่มเบนเข็มสู่ “ทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า” และจังหวัดท่องเที่ยวหลัก เช่น ภูเก็ต ชลบุรี เชียงใหม่ ซึ่งตลาดวิลล่าตากอากาศกำลังบูมมากในหมู่นักลงทุนต่างชาติ
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับท่านที่อ่านมาถึงตรงนี้ และกำลังวางแผนจะเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะในฐานะผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) หรือนักลงทุน (Investor) นี่คือคำแนะนำของผม:
สำหรับผู้ซื้อบ้าน: ปีนี้เป็นปีของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ในแง่ของอำนาจการต่อรอง Developer ต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก อย่ารีบตัดสินใจ เปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตร และอย่าลืมเช็คความสามารถในการกู้ สินเชื่อบ้าน ของตนเองให้ชัวร์ก่อนวางเงินจอง การเลือกใช้บริการ นายหน้าอสังหา มืออาชีพอาจช่วยให้คุณได้ดีลลับที่ไม่เปิดเผยทั่วไป
สำหรับนักลงทุน: Yield หรือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอาจจะไม่หวือหวาเหมือนเมื่อก่อน ให้ระวังเรื่อง Cash Flow ติดลบจากการผ่อนธนาคารที่สูงกว่าค่าเช่า ควรมองหาทำเลที่มี Real Demand จริงๆ เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย หรือแหล่งงาน และควรศึกษาเรื่อง ประกันภัยบ้าน หรือประกันอัคคีภัยเพื่อป้องกันความเสี่ยงในระยะยาว
การบริหารการเงิน: หากคุณผ่อนบ้านมาแล้วเกิน 3 ปี อย่าลืมตรวจสอบสิทธิ์ในการ รีไฟแนนซ์ หรือขอลดดอกเบี้ย (Retention) กับธนาคารเดิม เพราะส่วนต่างดอกเบี้ยเพียง 1-2% สามารถประหยัดเงินในระยะยาวได้เป็นล้านบาท
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้?
ปี 2566 จนถึง 2567 ไม่ใช่ปีที่วัดกันที่ “ใครโตเร็วที่สุด” แต่เป็นปีที่วัดว่า “ใครแข็งแกร่งที่สุด”
แสนสิริ ชนะในเกมของรายได้รวมและการสร้างแบรนด์ที่ทรงพลัง
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชันย์แห่งการขายสินค้าที่ตอบโจทย์ตลาดได้แม่นยำที่สุด
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือปรมาจารย์ด้านการเงินและการบริหารความมั่งคั่ง
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุค Disruption อย่างเต็มตัว การแข่งขันจะไม่ใช่แค่การสร้างตึกแล้วขาย แต่คือการสร้าง “คุณภาพชีวิต” และ “บริการหลังการขาย”
หากคุณคือคนหนึ่งที่กำลังมองหาโอกาสในวิกฤต หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้คุ้มค่าที่สุดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปกับการลังเล
พร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในราคาที่คุณเลือกได้? ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือเช็ควงเงินสินเชื่อบ้านของคุณวันนี้ เพื่อก้าวแรกที่มั่นคงสู่อนาคตของคุณ
