เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากวิกฤตปี 66 สู่ยุทธศาสตร์ความอยู่รอดปี 2569 ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่ จนถึงวิกฤตโควิด-19 ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน เป็นหนังคนละม้วนกับที่เราคาดการณ์ไว้ หากย้อนกลับไปดูบรรยากาศช่วงต้นปี 2566 นักวิเคราะห์และกูรูหลายท่านต่างมองโลกในแง่ดีว่า Momentum จากปี 2565 กำลังจะพาตลาด Take off ทะยานขึ้นฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนโดนแรงดึงดูดกระชากลงสู่พื้นดิน
ตลาดที่ซึมยาวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกู้ชีพจรให้กลับมาเต้นแรงได้ การชะลอตัวนี้ส่งผลกระทบลูกโซ่มาจนถึงปี 2567 และกำลังส่งสัญญาณเตือนภัยไปถึงเทรนด์ตลาดในปี 2569 ว่ารูปแบบการทำธุรกิจแบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใคร “เจ็บ” ใคร “จบ” และใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
จากการรวบรวมข้อมูลอย่างละเอียดของ Property Mentor พบว่าในปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับลดลง -1.2%
ตัวเลข -1.2% อาจดูน้อยในสายตาคนนอก แต่สำหรับคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะเมื่อเจาะไส้ใน จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง นั่นหมายความว่าเกินครึ่งของตลาดกำลังประสบปัญหาในการสร้างรายได้ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาจากยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น หรือกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เปราะบาง
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% แม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็หนีไม่พ้นผลกระทบนี้ สะท้อนให้เห็นว่า “ตลาดคอนโดมิเนียม” และ “ตลาดระดับกลาง-ล่าง” ยังคงเป็นโจทย์หินที่แก้ไม่ตก
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่เรามองว่าเป็นพี่ใหญ่ที่มั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นประเด็นที่เราต้องมาวิเคราะห์กันต่อว่า เกิดอะไรขึ้นกับโครงสร้างรายได้ของพวกเขา
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ปะทะ เอพี
ไฮไลต์ที่น่าจับตามองที่สุดของการแข่งขันใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หนีไม่พ้นการขับเคี่ยวระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
ปี 2566 ถือเป็นปีทองของ แสนสิริ ที่สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ความสำเร็จของแสนสิริมาจากการวางกลยุทธ์แบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Strength) และการรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่กำลังซื้อยังไม่ตก ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการสต็อกที่ดี
ในขณะที่ ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานอันดับ 3 ไว้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ
แต่เดี๋ยวก่อนครับ… ในฐานะคนทำอสังหาฯ เราดูแค่ “รายได้รวม” ไม่ได้ เพราะรายได้รวมอาจประกอบด้วยรายได้จากการขายที่ดิน รายได้ค่าเช่า หรือกำไรพิเศษอื่นๆ ถ้าจะวัดฝีมือการ “ขายบ้าน” และ “ขายคอนโด” จริงๆ เราต้องไปดูที่บรรทัด “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
วัดฝีมือ Developer: ใครคือเจ้าตลาดตัวจริงเมื่อตัดตัวช่วยออก?
เมื่อเรากรองข้อมูลเหลือเพียง “รายได้จากการขาย” (Core Business Revenue) ภาพตารางคะแนนจะเปลี่ยนไปทันที และสะท้อนความจริงที่น่าตกใจยิ่งกว่า
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ยืนยันชัดเจนว่า ดีมานด์ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก!
แชมป์ในสังเวียนนี้ไม่ใช่แสนสิริ แต่กลับเป็น เอพี (ไทยแลนด์) ที่ครองบัลลังก์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย -2% แต่ก็ยังเหนือกว่า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท (แม้แสนสิริจะโตขึ้น 7% ในส่วนนี้ก็ตาม)
สิ่งที่น่าสนใจคือ เอพี มีความแข็งแกร่งมากในการกระจายพอร์ตสินค้า (Product Mix) ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ครอบคลุมทุกระดับราคา ทำให้เมื่อเซกเมนต์หนึ่งสะดุด ก็ยังมีอีกเซกเมนต์มาช่วยพยุง นี่คือกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยง (Diversification) ที่ผู้ประกอบการรายย่อยควรศึกษาเป็นแบบอย่าง
ส่วน ศุภาลัย ยังคงเป็น “Mr. Consistent” ยืนอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือการบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่ยอดเยี่ยม ทำให้สามารถทำราคาขายที่แข่งขันได้ในตลาดแมส
ในทางกลับกัน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงไปถึง -38% เหลือ 18,966 ล้านบาท ร่วงลงไปอยู่อันดับ 6 ในตารางรายได้จากการขาย นี่คือสัญญาณว่าแลนด์ฯ กำลังปรับเปลี่ยนโมเดลธุรกิจครั้งใหญ่ หรืออาจกำลังเผชิญปัญหาในการระบายสินค้าในบางทำเลหรือไม่?
ปรากฏการณ์ “ม้ามืด” และการเติบโตของ Mixed-Use
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ยังมีจุดสีเขียวที่ส่องสว่างขึ้นมา นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
แม้เราจะคุ้นเคยกับ CPN ในฐานะเจ้าของศูนย์การค้า แต่ในปี 2566 CPN ได้พิสูจน์แล้วว่าเป็นผู้เล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยที่ประมาทไม่ได้ ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 103% พุ่งแตะ 5,835 ล้านบาท
โมเดลความสำเร็จของ CPN คือ “Ecosystem” การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดกับศูนย์การค้า เป็นการเพิ่มมูลค่า (Value Added) ที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก การซื้อคอนโดฯ ของ CPN ไม่ใช่แค่ได้ที่อยู่ แต่ได้ไลฟ์สไตล์และความสะดวกสบาย ซึ่งตอบโจทย์ผู้ซื้อยุคใหม่ที่มองหา ทำเลศักยภาพ และความสะดวกสบายแบบครบวงจร
นี่คือเทรนด์แห่งอนาคต 2026-2030 ที่การพัฒนาโครงการเดี่ยวๆ (Standalone) อาจไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องเป็นการพัฒนาเมืองขนาดย่อม (Township) หรือ Mixed-use Project ที่ผสมผสานที่อยู่อาศัย ที่ทำงาน และพื้นที่พาณิชย์เข้าด้วยกัน
บทสรุปกำไรสุทธิ: เงินสดคือพระเจ้า (Cash is King)
ท้ายที่สุด ธุรกิจไม่ได้วัดกันที่ยอดขาย แต่วัดกันที่ “เงินเหลือเข้ากระเป๋า” หรือกำไรสุทธิ
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งตลาดลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนกว่า 12 แห่ง สะท้อนให้เห็นว่า สงครามราคา (Price War) และต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น กำลังกัดกินกำไรของผู้ประกอบการ
ผู้ชนะในเกมกำไรสุทธิ ยังคงเป็นแชมป์เก่า แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท สาเหตุที่แลนด์ฯ ยังกำไรมหาศาลแม้รายได้ขายบ้านจะลดลง เพราะเขามี “รายได้ประจำ” (Recurring Income) และกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน นี่คือความชาญฉลาดทางการเงิน (Financial Engineering) ที่ทำให้แลนด์ฯ แตกต่างจาก Developer รายอื่น
อันดับ 2 คือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษามาร์จิ้นได้ดีเยี่ยม ตามมาด้วย เอพี และ แสนสิริ ที่ทำกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาท และ 5,800 ล้านบาท ตามลำดับ
ที่น่าจับตามองคือ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตกระโดดถึง 42% สูงสุดในกลุ่ม Top 5 แสดงให้เห็นว่าการปรับพอร์ตมาเน้นสินค้าลักชัวรี่ เป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง เพราะตลาดบนได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และมีอัตรากำไร (Profit Margin) สูงกว่า
ทิศทางอสังหาฯ 2026: ความท้าทายและการปรับตัว
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปัจจุบัน สิ่งที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องตระหนักสำหรับทิศทางในอีก 1-2 ปีข้างหน้า (2025-2026) คือ:
Green & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับบ้านประหยัดพลังงาน Solar Roof และ EV Charger การออกแบบที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อมจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
Pet-Friendly มาแรงแซงทางโค้ง: สังคมไทยเข้าสู่ยุค Pet Humanization เต็มตัว คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์จะขายดีกว่าและได้ค่าเช่า (Yield) ที่สูงกว่าโครงการทั่วไป
Smart Living & AI: การนำเทคโนโลยี AI มาช่วยจัดการนิติบุคคล ความปลอดภัย และระบบบ้านอัจฉริยะ จะเป็นจุดขายสำคัญที่ดึงดูดคนรุ่นใหม่
อัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน: ปัจจัยลบนี้ยังคงอยู่ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องช่วยลูกค้าแก้โจทย์เรื่องการกู้สินเชื่อ (Mortgage Solution) ให้มากขึ้น อาจต้องจับมือกับธนาคารพันธมิตรเพื่อเสนอแพ็กเกจดอกเบี้ยพิเศษ
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหา บ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ในช่วงเวลานี้ ถือเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นออกมาแข่งขันกันดุเดือด ไม่ว่าจะเป็น “อยู่ฟรี 2 ปี”, “ฟรีโอน”, หรือส่วนลดเงินสด
อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุน ไม่ควรมองแค่ “ราคา” หรือ “ของแถม” แต่ต้องพิจารณาถึง “สุขภาพทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการ” ด้วย ข้อมูลผลประกอบการที่เราวิเคราะห์กันมาข้างต้น จะช่วยให้ท่านคัดกรองได้ว่า บริษัทไหนมีความมั่นคง สร้างบ้านเสร็จแน่นอน และมีบริการหลังการขายที่วางใจได้
การลงทุนในอสังหาฯ ไม่ใช่การวิ่งระยะสั้น แต่คือการวิ่งมาราธอน การเลือกคู่หู (Developer) ที่แข็งแกร่ง จะช่วยให้ท่านวิ่งเข้าเส้นชัยได้อย่างปลอดภัยและมั่งคั่ง
หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก หรือมองหาช่องทางลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า แต่ยังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มต้นอย่างไรท่ามกลางข้อมูลที่ท่วมท้น
อย่าปล่อยให้ความลังเลทำให้คุณพลาดโอกาสที่ดีที่สุดในรอบปี ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกและคำแนะนำการลงทุนแบบ Exclusive เพิ่มเติมได้ที่จดหมายข่าวของเรา หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการเงินและเลือกทำเลทองสำหรับอนาคตของคุณได้ทันทีครับ
