เจาะลึก “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” บทเรียนจากสมรภูมิเดือดปี 66 สู่ทิศทางการลงทุนและแนวโน้มตลาดปี 2567-2569: ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือน “ปีแห่งการเผาหลอก” ที่สร้างความบอบช้ำให้กับผู้ประกอบการหลายรายอย่างหนักหนาสาหัส เดิมทีเราต่างคาดหวังแรงส่ง (Momentum) จากปี 2565 ที่ดูเหมือนเครื่องยนต์เศรษฐกิจกำลังจะ Take off แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อปัจจัยลบถาโถมเข้ามา ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อ
วันนี้ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปผ่าตัดโครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เจาะลึกถึงไส้ในว่าใครคือ “ของจริง” ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และตัวเลขเหล่านี้กำลังบอกใบ้อะไรเราเกี่ยวกับทิศทางตลาดในอนาคต จนถึงปี 2569 เพื่อให้คุณวางแผนการ ลงทุนอสังหา หรือการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่าในปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ดูเผินๆ เหมือนตลาดแค่ทรงตัว แต่ในมุมมองของนักวิเคราะห์ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีส้ม
ทำไมผมถึงพูดแบบนั้น? เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท เราพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลกระทบเชิงโครงสร้าง
กลุ่มที่เจ็บหนักที่สุดคือกลุ่มที่พึ่งพากำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเปราะบางต่อภาวะเศรษฐกิจ บริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ต้องเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับ -28% ขึ้นไป แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่อย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ยังติดลบถึง -26% สะท้อนให้เห็นว่า การกู้ซื้อบ้าน ในยุคนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย และธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงเป็นประวัติการณ์
ที่น่าตกใจคือ แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังหดตัวถึง -18% รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ล้วนแต่มีตัวเลขรายได้รวมลดลง นี่คือปรากฏการณ์ที่ชี้ชัดว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ยุค “K-Shape Recovery” คือมีคนรอดและเติบโต กับคนที่กำลังดิ่งลงเหวอย่างชัดเจน
บัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา ผู้ที่คว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวมไปครองคือ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว
Top 5 ผู้นำรายได้รวมปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (กลยุทธ์แบรนด์ที่แข็งแกร่งและการเจาะตลาด Luxury คือกุญแจสำคัญ)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (แม้จะเป็นที่ 2 แต่พื้นฐานยังแน่นปึ้ก)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (เน้นการบริหารต้นทุนและการกระจายพอร์ตสินค้า)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ความน่าสนใจอยู่ที่อันดับรองลงมา กลุ่มทุนใหญ่อย่าง สิงห์ เอสเตท และ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้น การแข่งขันในอนาคตจะไม่ใช่แค่เรื่องของการสร้างบ้านขาย แต่เป็นเรื่องของ “Ecosystem” หรือระบบนิเวศของการอยู่อาศัยที่ครบวงจร
วัดกันที่เนื้อๆ: รายได้จากการขาย (Sales Revenue) คือความจริงที่เจ็บปวด
ในฐานะคนทำงานวงการนี้ ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม ให้ดูรายได้จากการขาย” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือกำไรพิเศษอื่นๆ แต่รายได้จากการขายคือตัวชี้วัด Demand หรือความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
เมื่อกางตัวเลข “รายได้จากการขาย” ของทั้ง 41 บริษัทออกมา เราพบความจริงที่น่ากังวลกว่าเดิม ตัวเลขรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก!
นี่คือสัญญาณที่บอกว่า กำลังซื้อในประเทศ กำลังมีปัญหาอย่างหนัก คนอยากได้บ้าน แต่กู้ไม่ผ่าน หรือไม่กล้าตัดสินใจซื้อเนื่องจากความกังวลเรื่องดอกเบี้ย
ไรมอน แลนด์: รายได้ขายดิ่งลง -78% (สะท้อนตลาดคอนโด Super Luxury ที่อาจ Over Supply ในบางทำเล หรือขาดลูกค้าต่างชาติ)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ขายลดลง -38% (ตัวเลขที่น่าตกใจสำหรับเบอร์ต้นๆ ของวงการ)
เอพี (ไทยแลนด์): แม้จะครองแชมป์ยอดขาย แต่ก็ยังลดลง -2%
Top 5 เจ้าตลาดรายได้จากการขาย (Real Demand):
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ครองใจตลาดแมสและทาวน์โฮม)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% สวนกระแส)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาระดับได้ดีเยี่ยม)
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% โดดเด่นมากในกลุ่มบ้านหรู)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่ากลัวมาก ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% โมเดล “Retail-Led Mixed Use” หรือการสร้างคอนโด/โรงแรมติดห้างสรรพสินค้าของเซ็นทรัล กำลังกลายเป็น Killer Feature ที่ดึงดูดลูกค้าได้อยู่หมัด และเป็นเทรนด์ที่จะมาแรงในปี 2567-2569 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้าย: ใครคือนักทำกำไรตัวจริง?
ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง (Sales is vanity, Profit is sanity) ประโยคคลาสสิกนี้ยังคงใช้ได้เสมอ
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท ลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง นี่คือสัญญาณเตือนว่า “Cost of Doing Business” หรือต้นทุนการทำธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และต้นทุนทางการเงิน กำลังกัดกินกำไรของผู้ประกอบการ
ใครคือผู้ชนะในเกมกำไร?
อันดับ 1 ยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อน! หากคุณเป็นนักลงทุนที่อ่านงบการเงินเป็น คุณจะเห็นว่ากำไรกว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่มีการกระจายความเสี่ยง มีทรัพย์สินให้แปลงเป็นทุนในยามที่ยอดขายบ้านชะลอตัว
หากตัดรายการพิเศษออก ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่มีความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงาน (Operation) ที่แข็งแกร่งที่สุดในระดับ 6,000 ล้านบาท
ในขณะที่ แสนสิริ สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์ Speed to Market และการบริหารจัดการสต็อกที่ดี ส่งผลลัพธ์ที่ยอดเยี่ยม
เจาะเทรนด์อนาคต: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2567-2569
จากข้อมูลปี 2566 ผมขอฉายภาพอนาคตเพื่อให้ผู้อ่านได้เตรียมตัว ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อ หรือนักลงทุน:
ตลาดจะถูกขับเคลื่อนด้วย “Segment บน”
ด้วยหนี้ครัวเรือนที่ยังสูงและปัญหาหนี้เสีย (NPL) กลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง จะยังคงเข้าถึงสินเชื่อยากลำบาก ดังนั้น Developer จะมุ่งเน้นเปิดตัวโครงการบ้านหรู บ้านเดี่ยวระดับ 10-20 ล้านบาทขึ้นไป เพราะกลุ่มนี้มีกำลังซื้อจริงและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า ใครที่มองหา บ้านเดี่ยว กรุงเทพ ในโซนศักยภาพ จะเห็นตัวเลือกในระดับ Luxury มากขึ้น
Pet-Friendly คือ New Standard
เทรนด์ Pet Humanization ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ อีกต่อไป โครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ จะเสียเปรียบในการแข่งขันอย่างมาก ในปี 2567 เป็นต้นไป เราจะเห็น “Pet-Friendly” เป็นฟีเจอร์มาตรฐาน ไม่ใช่แค่จุดขายเสริม
การเงินต้องฉลาด: รีไฟแนนซ์บ้าน และ Cash Flow
สำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีอยู่แล้ว เทรนด์ดอกเบี้ยที่เริ่มนิ่งหรือมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในปีหน้า จะทำให้คำค้นหาอย่าง “รีไฟแนนซ์บ้าน” หรือ “สินเชื่อบ้านแลกเงิน” กลับมาคึกคัก ผู้บริโภคจะมองหาทางเลือกเพื่อลดภาระผ่อนต่อเดือน ส่วนนักลงทุนที่ซื้อ คอนโดติดรถไฟฟ้า เพื่อปล่อยเช่า ต้องคำนวณ Yield ให้ดี เพราะ Supply ในตลาดเช่ายังมีมาก
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Home)
เทรนด์ ESG จะเข้ามามีบทบาท ผู้บริโภคยุคใหม่ใส่ใจค่าไฟและสิ่งแวดล้อม โครงการที่มี Solar Roof, EV Charger และระบบระบายอากาศที่ดี จะขายได้ง่ายกว่าและมีโอกาสเพิ่มมูลค่า (Capital Gain) ได้ดีกว่าในระยะยาว
ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง-ชมพู
การเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ จะเปิดหน้าดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในราคาที่ยังจับต้องได้ ใครที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ ในราคาที่ไม่แรงจนเกินไป ควรขยับออกจากใจกลางเมืองไปเกาะแนวรถไฟฟ้าสายใหม่เหล่านี้
สรุป: วิกฤตคัดกรองมืออาชีพ
ปี 2566 คือบททดสอบที่โหดหิน แต่ก็ทำให้เราเห็นธาตุแท้ของแต่ละบริษัท ผู้ชนะไม่ใช่คนที่ขายได้เยอะที่สุดเสมอไป แต่คือคนที่ปรับตัวได้เร็ว บริหารกระแสเงินสดได้ดี และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ นี่คือจังหวะที่ดีในการเลือกซื้อ เพราะผู้ประกอบการจะแข่งกันทำโปรโมชั่น ระบายสต็อก และนำเสนอสินค้าที่มีคุณภาพดีขึ้นในราคาที่สมเหตุสมผลเพื่อดึงดูดกำลังซื้อที่มีอยู่อย่างจำกัด
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพ หรือต้องการวางแผน การลงทุนอสังหา ให้งอกเงยท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย การมีข้อมูลที่ลึกและรอบด้านคืออาวุธที่สำคัญที่สุด ไม่ว่าคุณจะสนใจ ประกันบ้าน เพื่อความอุ่นใจ หรือมองหาลู่ทาง ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เพื่อสร้าง Passive Income
เริ่มต้นศึกษาข้อมูล วางแผนการเงิน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่วันนี้ เพื่อให้ปี 2567 เป็นปีทองของคุณในการครอบครองสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุดครับ
