ผ่าวิกฤต “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”: เจาะลึกผลประกอบการ ใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิเดือด และทิศทางตลาดสู่อนาคต
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ภาพฝันที่เคยวาดไว้เมื่อปี 2565 ว่ากราฟกำลังจะพุ่งทะยาน (Take off) กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจรุมเร้าจนทำให้โมเมนตัมสะดุดลงอย่างน่าใจหาย
วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ไม่ใช่แค่การอ่านตัวเลขให้ฟัง แต่เป็นการ “อ่านเกม” ให้ออกว่า ใครกันแน่ที่แข็งแกร่งจริง ใครที่กำลังเพลี่ยงพล้ำ และที่สำคัญคือ ทิศทางของ ตลาดที่อยู่อาศัย ในปี 2567 และแนวโน้มระยะยาวถึงปี 2569 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผน ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหา ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “ความหวัง” ปะทะกับ “ความจริง”
ย้อนกลับไปมองภาพรวม ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความผิดหวังของนักพัฒนาที่ดินหลายราย ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาผิดคาด สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่กำลังซื้อในตลาดยังคงเปราะบาง
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor (และวิเคราะห์เพิ่มเติมจากมุมมองส่วนตัว) รายได้รวมของ 41 บริษัทจดทะเบียนฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าเจาะลึกลงไปจะพบความน่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัยว่า “เค้ก” ก้อนเดิมกำลังถูกแบ่งด้วยความยากลำบากมากขึ้น และผู้ที่ปรับตัวไม่ได้กำลังถูกทิ้งไว้ข้างหลัง
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่เราคุ้นเคยกับคอนโดลุมพินี, อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี่ ก็ยังเจ็บหนัก สิ่งที่น่าตกใจคือ แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคนี้ ไม่มีใครที่ “ใหญ่เกินกว่าจะล้ม” หรือ “ใหญ่เกินกว่าจะเจ็บ” อีกต่อไป
เจาะสมรภูมิรายได้: ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาด
เมื่อกางตัวเลขรายได้รวมออกมาดู เราจะเห็นการขับเคี่ยวที่ดุเดือดระหว่างยักษ์ใหญ่ การจัดอันดับ Top 10 ครั้งนี้มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจและมีนัยสำคัญต่อความเชื่อมั่นของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคาร
แสนสิริ (SANSIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้แสนสิริจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) ได้อยู่หมัด
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่เอพียังคงเป็นเบอร์ต้นๆ ที่ผู้บริโภคนึกถึงเมื่อต้องการ โครงการบ้านใหม่
ศุภาลัย (SUPALAI): ยืนหยัดในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ด้วยจุดแข็งเรื่องการบริหารต้นทุนและการกระจายพอร์ตสินค้าไปต่างจังหวัด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): แม้รายได้จะลดลง แต่ยังเกาะกลุ่มหัวตารางที่ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้ 26,132 ล้านบาท อยู่ในช่วงปรับโครงสร้างธุรกิจสู่ Wellness
นอกจากนี้ กลุ่ม Top 10 ยังประกอบด้วย เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท การที่บริษัทยักษ์ใหญ่เหล่านี้ครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ บอกเราว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุค “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” อย่างสมบูรณ์แบบ ผู้บริโภคเองก็มีแนวโน้มจะเลือกซื้อบ้านจากแบรนด์ใหญ่เพราะมั่นใจว่าจะไม่ทิ้งงานก่อสร้าง
แกะรอย “ยอดขายจริง”: ใครคือตัวจริงในตลาดที่อยู่อาศัย?
รายได้รวมอาจมีรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนอยู่ แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดมิเนียมจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) ตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าและตอบโจทย์ลูกค้า
ในมิตินี้ ภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% ซึ่งสอดคล้องกับภาวะ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ที่ปรับตัวสูงขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อยกู้ของธนาคาร (Rejection Rate สูง)
Top 5 ด้านรายได้จากการขาย:
เอพี (ไทยแลนด์): นี่คือแชมป์ตัวจริงในสมรภูมิการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท เอพีพิสูจน์แล้วว่าเข้าใจความต้องการคนหาบ้านที่สุด ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยว
แสนสิริ: ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขาย โตขึ้น 7% สวนกระแสตลาด
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท ยังคงเหนียวแน่นในกลุ่มผู้นำ
เอสซี แอสเสท (SC Asset): รายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ถือเป็นม้ามืดที่ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมโดยเฉพาะในเซกเมนต์บ้านหรู
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มียอดขายจากการโอนลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในแง่การขาย สะท้อนให้เห็นว่า LH อาจกำลังโฟกัสที่ธุรกิจเช่าและโรงแรมมากขึ้น หรืออาจมีปัญหาเรื่องสินค้าขาดช่วง (Supply Shortage) ในบางทำเล
ความจริงที่บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” เครื่องพิสูจน์ความยั่งยืน
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) หากขายดีแต่ขาดทุน ก็ไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของกลุ่มอสังหาฯ ลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนกว่า 12 แห่ง
แต่ท่ามกลางวิกฤต ยังมีผู้ชนะที่โดดเด่น:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): คือ “ราชาแห่งผลกำไร” กวาดไป 7,495 ล้านบาท สาเหตุที่กำไรสวนทางกับยอดขาย เพราะ LH มีการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ฉลาด (Asset Monetization) โดยในปีนั้นมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหาร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แบบ Holding Company
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท ครองอันดับ 2 ด้วยจุดเด่นเรื่อง Net Profit Margin ที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของอุตสาหกรรม
เอพี (ไทยแลนด์): กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัย
แสนสิริ: กำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: กำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงแต่ยังรักษาระดับกำไรไว้ได้ดีในสภาวะตลาดที่ยากลำบาก
ดาวรุ่งพุ่งแรง: โมเดลธุรกิจใหม่ที่น่าจับตา
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเดิมทีเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของศูนย์การค้า แต่ปี 2566 CPN เครื่องร้อนจัดในฝั่งที่อยู่อาศัย กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103%!
กลยุทธ์ “Mixed-Use” ของ CPN ที่สร้างคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า เป็นการแก้ Pain Point ของผู้อยู่อาศัยที่ต้องการความสะดวกสบาย ทำให้โครงการของ CPN ขายดีและโอนไว นี่คือเทรนด์สำคัญที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายอื่นต้องระวัง เพราะยักษ์รีเทลรายนี้มีฐานข้อมูลลูกค้า (Data Driven) ที่มหาศาลและทำเลทองในมือเพียบ
บทวิเคราะห์: ทิศทางปี 2567 และอนาคตสู่ปี 2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปแนวโน้มและคำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ลงทุน ดังนี้:
ยุคของ “ของจริง” เท่านั้น: ตลาดปี 2567-2568 จะยังคงเหนื่อย ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายย่อยที่สายป่านไม่ยาวจะเริ่มหายไป หรือถูกควบรวม (M&A) การเลือกซื้อบ้านจาก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงินเป็นเรื่องสำคัญมาก เพื่อป้องกันความเสี่ยงโครงการสร้างไม่เสร็จ
สงครามราคาและโปรโมชั่น: เพื่อระบายสต็อกคงค้าง เราจะเห็นโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” “ช่วยผ่อน” หรือ “ดอกเบี้ยพิเศษ” ออกมาอย่างต่อเนื่อง นี่คือ “Golden Time” ของผู้ซื้อที่มีความพร้อมและมีเครดิตดี
ทำเลศักยภาพเปลี่ยนไป: จากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทำเลทอง ไม่ได้กระจุกตัวแค่ในเมืองอีกต่อไป แต่กระจายออกสู่ชานเมืองที่มีการเดินทางสะดวก การมองหา บ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮมชานเมืองในราคาที่จับต้องได้ จะเป็นเทรนด์หลัก
อัตราดอกเบี้ยและการกู้: แม้ดอกเบี้ยโลกอาจเริ่มทรงตัว แต่ในไทยธนาคารยังคงเข้มงวด การเตรียมตัวก่อน กู้ซื้อบ้าน (Pre-approve) และการบริหารหนี้สินส่วนบุคคลให้ดีเป็นกุญแจสำคัญ การมองหาตัวเลือก รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ยจะเป็นสิ่งที่เจ้าของบ้านเดิมต้องทำเพื่อลดภาระ
สรุป
ตัวเลขผลประกอบการปี 2566 ไม่ได้เป็นเพียงสถิติในอดีต แต่มันคือเข็มทิศที่ชี้ให้เห็นอนาคต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังถูกรีเซ็ตใหม่ ผู้เล่นที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะการเงินแกร่ง และเข้าใจพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไปเท่านั้นที่จะอยู่รอด
สำหรับผู้บริโภค นี่ไม่ใช่เวลาที่จะตื่นตระหนก แต่เป็นเวลาที่จะ “เลือก” อย่างชาญฉลาด ข้อมูลคืออาวุธสำคัญที่สุดของคุณ ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาคอนโดมิเนียมหลังแรกเพื่ออยู่อาศัย หรือมองหาบ้านเพื่อการลงทุนระยะยาว การพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ ควบคู่ไปกับความคุ้มค่าของทำเลและราคา คือสูตรสำเร็จของการมีบ้านในยุคนี้
หากคุณกำลังวางแผนจะก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ไม่ว่าจะในฐานะผู้ซื้อหรือนักลงทุน และต้องการข้อมูลเชิงลึกเฉพาะเจาะจงสำหรับทำเลที่คุณสนใจ หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการเตรียมตัวยื่นสินเชื่อให้ผ่านฉลุยในยุคที่แบงก์เขี้ยวลากดิน
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกและเทคนิคการลงทุนอสังหาฯ อัปเดตล่าสุดปี 2024 ได้ก่อนใคร เพียงกดติดตามข่าวสารหรือทักมาปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาให้คุณได้บ้านที่ใช่ ในราคาที่คุ้มค่าที่สุดครับ
