ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ใครคือ ‘ตัวจริง’ ท่ามกลางวิกฤต? เจาะลึกผลประกอบการและทิศทางตลาดสู่ปี 2026
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีที่ผมได้คลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายวัฏจักร ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 จนถึงแนวโน้มที่เรากำลังมองไปข้างหน้าในปี 2026 นั้น เป็นช่วงเวลาที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา หลายคนอาจคาดหวังว่า Momentum การฟื้นตัวหลังโควิดจะพาตลาด Take off ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่ควรจะเป็น High Season สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบอีกต่อไป
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แบบ Uncensored ไม่ใช่แค่ดูตัวเลข แต่ดู “ไส้ใน” ว่าใครคือของจริง ใครแค่ประคองตัว และทิศทาง การลงทุนอสังหา ในอนาคตควรไปทางไหน เพื่อให้คุณ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้บริโภคที่กำลังมองหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือคนทำธุรกิจ ได้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุด
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กในตลาดก้อนเล็กลง
ตัวเลขไม่เคยโกหกครับ ในปี 2566 รายได้รวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าผมบอกว่า ใน 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง คุณจะเริ่มเห็นสัญญาณอันตรายหรือยัง?
นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่เป็นสัญญาณของ Structural Change ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้เล่นรายเล็กหรือรายกลางที่ปรับตัวไม่ทัน เริ่มสูญเสียส่วนแบ่งการตลาดให้กับ “Big Players”
เจาะลึกโซนสีแดง: ใครเจ็บหนักสุด?
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องหรือการขายโครงการที่ไม่เข้าเป้า
L.P.N. Development (LPN): เจ้าตลาดคอนโดล้านต้นๆ ในอดีต
Eastern Star Real Estate และ Country Group Development: ติดลบไปราว -28%
Raimon Land: แบรนด์หรูที่รายได้หายไป -26%
Major Development และ Siamese Asset: ติดลบในระดับ -20% ถึง -22%
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง 18% ซึ่งเป็นเรื่องที่เราต้องมาวิเคราะห์กันต่อว่าเกิดอะไรขึ้น
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: Sansiri vs AP vs Supalai
เมื่อกางตัวเลข Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด เราเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจมาก การแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระดับบนยังคงดุเดือด
แสนสิริ (Sansiri): ขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการทำแบรนด์ดิ้งที่แข็งแกร่งส่งผลอย่างชัดเจน
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): ยืนระยะได้อย่างมั่นคงที่ 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตในฐานะนักวิเคราะห์คือ ใน Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ทั้ง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา (-9%), และ ออริจิ้น (-4%) ซึ่งสะท้อนว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ยังเหนื่อยในการดันยอดโอนกรรมสิทธิ์ ท่ามกลางมาตรการแบงก์ชาติที่เข้มงวดเรื่อง กู้ซื้อบ้าน และ ดอกเบี้ยบ้าน ที่ยังทรงตัวในระดับสูง
รายได้จากการขาย (Revenue from Sales): วัดฝีมือ Developer ตัวจริง
สำหรับผม การดู “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือธุรกิจอื่น แต่ถ้าจะวัดฝีมือว่าใครสร้างบ้านสร้างคอนโดแล้วขายได้จริง ต้องดูที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ครับ
เมื่อคัดเฉพาะเนื้อๆ เน้นๆ ตัวเลขรวมทั้งตลาดลดลงถึง -11% (เหลือ 268,460 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณที่บอกว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคในภาค Real Sector หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
AP Thailand: ราชาแห่งยอดขาย
ถ้าถามว่าใครขายเก่งที่สุด? คำตอบคือ เอพี (ไทยแลนด์) ครับ ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้ แม้แสนสิริจะเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม
จุดที่น่าสนใจคือ SC Asset ที่กระโดดขึ้นมาติด Top 5 ด้วยการเติบโตถึง 13% (23,370 ล้านบาท) นี่คือผลจากการโฟกัสตลาด บ้านเดี่ยว ระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบน้อยจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)
ในทางกลับกัน ตัวเลขยอดขายของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ลดลงถึง -38% และ ไรมอน แลนด์ ลดลงถึง -78% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจและต้องจับตามองกลยุทธ์การแก้เกมในปีถัดไป
ดาวรุ่งพุ่งแรง: ต้องยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เดิมเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของห้างสรรพสินค้า แต่ปีที่ผ่านมา รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การใช้โมเดล Mixed-use ที่มีห้างเป็นศูนย์กลาง เป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ Lifestyle คนรุ่นใหม่และดึงดูด นักลงทุนอสังหา ได้อย่างดีเยี่ยม
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): ใครคือกำไรเนื้อๆ?
รายได้คือภาพลักษณ์ แต่กำไรคือความจริง (Revenue is Vanity, Profit is Sanity) ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน
แชมป์กำไรสูงสุด: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ LH ยังคงเป็นแชมป์ทำกำไรที่ 7,495 ล้านบาท! หลายคนสงสัยว่าทำได้ยังไง? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตโฟลิโอ” ครับ ปีนี้ LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ Developer รายนี้ที่ไม่พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว
การเติบโตแบบ Organic: แสนสิริ
ถ้าตัดกำไรพิเศษออก แสนสิริถือว่าทำผลงานได้โดดเด่นที่สุดในแง่การเติบโตของกำไร (+42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท) รองลงมาคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ซึ่งเฉือนกันเพียงปลายจมูก
วิเคราะห์ทิศทางตลาดและกลยุทธ์สู่ปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและฉายภาพอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่กำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ ซึ่งไม่ใช่แค่การสร้างบ้านขายอีกต่อไป แต่คือการขาย “Quality of Life”
สงครามราคาจบลงแล้ว สู่ยุค “Value Creation”
การแข่งขันด้วยราคา (Price War) จะทำให้เจ็บตัวกันหมด ผู้ชนะในอนาคตคือผู้ที่สร้าง Value ได้ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof, EV Charger) ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัย หรือการออกแบบ Universal Design รองรับสังคมผู้สูงอายุ
Mixed-Use คือทางรอด ไม่ใช่ทางเลือก
ความสำเร็จของ CPN พิสูจน์แล้วว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่บน Ecosystem ของตัวเอง (มีห้าง, มีออฟฟิศ, มีโรงพยาบาล) จะเป็นที่ต้องการมากที่สุด เพราะตอบโจทย์เรื่องความสะดวกสบายและการเก็งกำไรที่ดินที่มีแต่จะสูงขึ้น
การคัดกรองลูกค้า (Screening) จะเข้มข้นขึ้น
ธนาคารจะยังคงเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อบ้าน และ รีไฟแนนซ์บ้าน ต่อไป Developers จะหันมาจับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน (ราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไป) มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มี Real Demand และเครดิตดี ส่วนตลาดต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะยังคงเหนื่อยและต้องพึ่งพามาตรการรัฐ
โอกาสของนักลงทุน (Investment Opportunity)
สำหรับท่านที่สนใจ ลงทุนคอนโด หรือซื้อเพื่อปล่อยเช่า ช่วงเวลานี้คือจังหวะของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ครับ ราคาอสังหาฯ ยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก แต่ต้องเลือกทำเลที่เป็น “Super Prime” จริงๆ เช่น ใกล้รถไฟฟ้าสายหลัก (สีเขียว, สีน้ำเงิน) หรือโซนใกล้มหาวิทยาลัยที่ให้ Yield ค่าเช่าสม่ำเสมอ
เทรนด์ Pet Humanization
อย่ามองข้ามเรื่องสัตว์เลี้ยงครับ โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) ไม่ว่าจะเป็นคอนโดหรือบ้านจัดสรร กำลังเป็น Niche Market ที่มีกำลังซื้อสูงและยอมจ่ายแพงกว่า (Premium Price) เพื่อลูกรักของพวกเขา
บทสรุป: ปีแห่งการคัดสรรผู้ชนะ
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดอยู่ได้
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องทำการบ้านให้หนักขึ้น การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จาก Developer ที่มีความน่าเชื่อถือ (Trustworthiness) มีบริการหลังการขายที่ดี และมีสภาพคล่องทางการเงินสูง เป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุค 2026 ที่เน้นความยั่งยืนและนวัตกรรม หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการจัดพอร์ตการลงทุนให้เติบโตไปพร้อมกับเทรนด์อนาคต อย่าตัดสินใจเพียงเพราะ “ราคาถูก” แต่จงมองหา “คุณค่า” ที่จะอยู่กับคุณไปตลอดชีวิต
พร้อมก้าวทันทุกเทรนด์อสังหาฯ หรือยัง?
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการกู้ซื้อบ้านและการเลือกทำเลศักยภาพ สามารถติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกแบบ Exclusive เพิ่มเติมได้ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณ คือความคุ้มค่าที่สุดในระยะยาว
