เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผู้ชนะตัวจริงจากวิกฤตปี 66 สู่เทรนด์การลงทุนปี 2026
ปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนบททดสอบสุดหินที่คัดกรอง “ของจริง” ออกจากตลาด หลายคนอาจมองภาพรวมว่าเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว แต่ในมุมมองของผมที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ต้องยอมรับตรงๆ ว่าปีดังกล่าวคือ “ปีแห่งความผิดหวัง” สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยอย่างแท้จริง จากความหวังที่เคยวาดฝันไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) ต่อเนื่องจากปี 2565 กลับกลายเป็นกราฟดิ่งลงเมื่อเผชิญกับปัจจัยลบสารพัดทิศทาง ตั้งแต่ภาวะสูญญากาศทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ไปจนถึงกำลังซื้อที่หดหาย แม้แต่ไตรมาส 4 ที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้ ส่งผลกระทบยาวนานมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่มานั่งไล่เรียงตัวเลขงบการเงินแบบแห้งๆ แต่เราจะมา “X-Ray” สุขภาพทางการเงินและกลยุทธ์ของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าใครคือผู้รอดชีวิต ใครคือผู้บาดเจ็บ และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 (2026) จะเป็นอย่างไร เพื่อให้นักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ได้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุด
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กในตลาดก้อนเล็กลง ใครยังกินอิ่ม?
หากกวาดตามองตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทจดทะเบียน จะพบตัวเลขที่น่าสนใจคือ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ในเชิงธุรกิจการที่รายได้ “ไม่โต” เท่ากับ “ถอยหลัง” และสิ่งที่น่ากังวลกว่านั้นคือ เมื่อเจาะไส้ในกลับพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงในเค้กที่ก้อนเล็กลง
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงคือบริษัทที่รายได้หายไปในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หดตัวไปเกือบ 30% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มสินค้าหรือ Segment เดิมๆ ที่เคยทำกำไร อาจจะไม่ตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนสูงอีกต่อไป
ปรากฏการณ์ “ยักษ์ล้ม” และการผลัดใบของผู้นำ
สิ่งที่ทำให้ปี 2566 เป็นปีที่น่าจดจำคือการเห็นยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” มีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก รวมถึงพี่ใหญ่อย่าง “ศุภาลัย” และ “พฤกษา” ที่รายได้ปรับตัวลดลงเช่นกัน สถานการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่มีความแข็งแกร่ง (Brand Loyalty) สูง ก็ยังได้รับผลกระทบจากความผันผวนของเศรษฐกิจ
ในทางกลับกัน เราได้เห็นการผงาดขึ้นมาของ “แสนสิริ” ที่ก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด การที่แสนสิริสามารถเติบโตสวนกระแสได้ขนาดนี้ วิเคราะห์ได้ว่าเกิดจากกลยุทธ์การจับตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่กำลังซื้อยังแข็งแกร่ง และการสร้างแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่ม Real Demand ที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋นธุรกิจหลัก (Core Business)
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) มากกว่ารายได้รวม เพราะนี่คือตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง ตัดเรื่องกำไรพิเศษหรือรายได้จากการเช่าออกไป
เมื่อดูมิตินี้ ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง รายได้จากการขายรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท และมีบริษัทที่ยอดขายตกถึง 30 ราย ซึ่งสะท้อนภาวะ “Supply ล้น Demand หด” ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ชัดเจนที่สุด
ผู้ชนะในสมรภูมินี้คือ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ยังคงครองแชมป์ยอดขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังพิสูจน์ให้เห็นว่าพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย (Diversified Portfolio) ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพ ยังคงเป็นกุญแจสำคัญในการประคองธุรกิจ
ส่วน “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” ถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายอสังหาฯ ถึง 103% ทะลุ 5.8 พันล้านบาท การที่ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกกระโดดลงมาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยอาศัยความได้เปรียบเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า เป็นโมเดลธุรกิจ (Mixed-use Development) ที่จะมา Disrupt ตลาดอย่างแน่นอนในอีก 3-5 ปีข้างหน้า
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิและการบริหารจัดการต้นทุน
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของกลุ่มลดลง -11% เหลือประมาณ 4.4 หมื่นล้านบาท มีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย และกำไรลดลงกว่า 20 ราย
ที่น่าสนใจที่สุดคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” แม้รายได้จากการขายจะตก แต่กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท นี่คือกึ๋นของการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเพื่อทำกำไรพิเศษกว่า 2.5 พันล้านบาท กลยุทธ์นี้สอนให้เห็นว่า การเป็น Developer ยุคใหม่ จะพึ่งพาแค่การขายบ้านอย่างเดียวไม่ได้ ต้องรู้จักการหมุนเวียนสินทรัพย์และการลงทุน (Investment Property) เพื่อสร้าง Cash Flow ในยามวิกฤต
ส่วน “แสนสิริ” ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดด 42% ทะลุ 5.8 พันล้านบาท สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) และการทำกำไรจากโครงการระดับบนที่มี Margin สูง
ทิศทางและกลยุทธ์การลงทุนในปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปี 2566 เชื่อมโยงมาถึงปัจจุบันและมองไปข้างหน้าสู่ปี 2026 ผมมองเห็นเทรนด์สำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ดังนี้:
ยุคของ “บ้านประหยัดพลังงาน” และ ESG:
ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ดีไซน์ แต่ใส่ใจเรื่องการประหยัดพลังงาน ค่าไฟที่แพงขึ้นทำให้ บ้านเดี่ยว ที่ติดตั้ง Solar Roof หรือมีระบบ EV Charger กลายเป็นตัวเลือกแรก การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมจะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ทางรอด” เพื่อดึงดูดลูกค้าและนักลงทุนต่างชาติ
Location is (still) King แต่ต้องมาพร้อม Lifestyle:
ทำเลแนวรถไฟฟ้ายังขายได้ แต่ต้องเป็นทำเลที่มีความเป็นชุมชนสูง (Walkability Score) ใกล้แหล่งงานและห้างสรรพสินค้า โครงการ Mixed-use ของ CPN เป็นตัวอย่างที่ดีของการสร้าง Ecosystem ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต การมองหา คอนโดมิเนียม เพื่อการลงทุน ต้องเน้นทำเลที่ปล่อยเช่าได้ง่าย (High Rental Yield) เช่น ย่านพระราม 9, อโศก หรือโซนใกล้มหาวิทยาลัย
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้น (Credit Scoring):
ปัญหาหนี้เสีย (NPL) ทำให้ธนาคารเข้มงวดกับการปล่อย กู้ซื้อบ้าน มากขึ้น ผู้ประกอบการจะหันมาจับกลุ่มลูกค้าระดับบน (Upper Class) มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีปัญหากู้ไม่ผ่านน้อยกว่า ดังนั้นตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะเหนื่อยหนักและมี Supply คงค้างจำนวนมาก
Pet-Friendly คือ New Normal:
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) มาแรงมาก คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ จะมีราคาขายต่อ (Resale Value) และค่าเช่าที่ดีกว่าโครงการทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก แต่ข้อควรระวังคือ:
เลือก Developer ที่มีความมั่นคง: ดูจากผลประกอบการที่เราวิเคราะห์ไปข้างต้น บริษัทที่มีกำไรและกระแสเงินสดดี จะลดความเสี่ยงเรื่องการทิ้งงาน หรือบริการหลังการขายที่มีปัญหา
มองหาทำเลที่มีศักยภาพในอนาคต: อย่าดูแค่ราคาปัจจุบัน ให้ดูผังเมืองใหม่และการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานในปี 2026
เปรียบเทียบดอกเบี้ยและรีไฟแนนซ์: การวางแผนการเงินสำคัญมาก ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย สินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคาร และหาจังหวะ รีไฟแนนซ์ เมื่อครบกำหนดเพื่อลดภาระดอกเบี้ย
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมาและมีแนวโน้มจะไปต่อได้สวย คำตอบไม่ได้มีแค่หนึ่งเดียว
ชนะด้านรายได้และการเติบโต: ยกให้ แสนสิริ ที่ปรับตัวเข้ากับตลาดลักชัวรี่ได้ดีเยี่ยม
ชนะด้านความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้า: ต้องยอมให้ เอพี (ไทยแลนด์) ที่กระจายความเสี่ยงได้สมดุลที่สุด
ชนะด้านกลยุทธ์การเงิน: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นปรมาจารย์ด้านการบริหารสินทรัพย์และกำไร
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุคของการ “คัดสรรตามธรรมชาติ” บริษัทที่ไม่ปรับตัว ไม่รักษาสภาพคล่อง และไม่ตอบโจทย์เทรนด์โลก จะค่อยๆ หายไปจากจอเรดาร์ ส่วนผู้ซื้ออย่างเรา นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการเลือกช้อปของดีในราคาที่สมเหตุสมผล โดยใช้ข้อมูลเป็นอาวุธนำทาง
โลกของการลงทุนอสังหาฯ ไม่เคยหยุดนิ่ง และโอกาสมักซ่อนอยู่ในวิกฤตเสมอ หากคุณไม่อยากพลาดจังหวะสำคัญในการเป็นเจ้าของบ้านในฝัน หรือต้องการพอร์ตการลงทุนที่สร้าง Passive Income ได้จริง ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาฯ ของคุณวันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงในปี 2026 และตลอดไป
