เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์และกลยุทธ์พลิกเกมสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงป
ี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของอุตสาหกรรม หากเราย้อนกลับไปในช่วงต้นปี 2566 หลายฝ่ายต่างมีความหวังว่าตลาดจะฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “หนังคนละม้วน” เมื่อปัจจัยลบทั้งในและต่างประเทศถาโถมเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนกระทบต่อการอนุมัติ สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loans) และกำลังซื้อที่เปราะบางของชนชั้นกลาง
บทความนี้ผมจะพาคุณไปสำรวจไส้ในของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง ใครที่กำลังปรับตัว และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณมองเห็นภาพรวมของการวางแผน การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) และการสร้าง ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ในระยะยาว
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญภาวะ “ลมเปลี่ยนทิศ”
หากพิจารณาจากตัวเลขรวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในรอบปีที่ผ่านมา เราจะพบว่ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แม้ตัวเลขเปอร์เซ็นต์ดูเหมือนไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความมั่งคั่งไม่ได้กระจายตัวอย่างทั่วถึงอีกต่อไป
ในกลุ่มนี้ บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่เน้นเซกเมนต์ คอนโดมิเนียม ระดับกลาง-ล่าง หรือโครงการที่พึ่งพากำลังซื้อที่เปราะบาง เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้วูบหายไปอย่างมีนัยสำคัญ แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่มีโครงสร้างธุรกิจแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้บ่งบอกเราว่า แม้จะเป็นผู้เล่นที่มีประสบการณ์สูง แต่หากไม่ปรับพอร์ตโฟลิโอให้ทันต่อสถานการณ์ ก็ยากที่จะต้านทานกระแสลมที่รุนแรงได้
แชมป์รายได้รวม: Sansiri VS AP Thailand
ในการช่วงชิงตำแหน่งเบอร์ 1 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมาถือว่าขับเคี่ยวกันอย่างดุเดือด แสนสิริ (Sansiri) สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต โดยมี เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท
ความสำเร็จของแสนสิริมาจากกลยุทธ์การรุกตลาดบ้านระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจาก อัตราดอกเบี้ย น้อยกว่ากลุ่มอื่น ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงความแข็งแกร่งในด้านความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ โดยเฉพาะกลุ่ม บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand)
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะเน้นย้ำเสมอว่า “รายได้รวม” อาจไม่ใช่ตัวเลขที่บอกความจริงทั้งหมด เพราะบางบริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือกำไรจากการลงทุนอื่นๆ แต่ถ้าเราจะวัดกันที่ “Core Business” ต้องดูที่ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) เท่านั้น
เมื่อเราคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าตัวเลขรวมดิ่งลงถึง -11% มาอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ Oversupply ในบางพื้นที่ และปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์อันดับ 1 กลับคืนมาได้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ และ ศุภาลัย ตามมาเป็นอันดับ 2 และ 3 ตามลำดับ ที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกเข้าสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างเต็มตัว สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% สะท้อนให้เห็นถึงอิทธิพลของ “Mixed-use Development” ที่การมีห้างสรรพสินค้าเป็นจุดศูนย์กลางช่วยดึงดูดผู้ซื้อได้อย่างมหาศาล
ผลกำไร: คุณภาพสำคัญกว่าปริมาณ
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การมียอดขายสูงไม่ได้การันตีความอยู่รอดเสมอไป หาก “อัตรากำไรสุทธิ” (Net Profit Margin) ต่ำเกินไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 ราย
อันดับ 1 ในด้านกำไรยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์ การบริหารสินทรัพย์ ที่ชาญฉลาด ด้วยการขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจที่ช่วยสร้างกระแสเงินสดได้อย่างรวดเร็ว
หากมองที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ ศุภาลัย (Supalai) และ เอพี (ไทยแลนด์) ถือว่าทำผลงานได้น่าประทับใจมาก โดยเฉพาะศุภาลัยที่มีการควบคุมต้นทุน (Cost Control) ได้อย่างยอดเยี่ยม ทำให้พวกเขาสามารถรักษาระดับกำไรไว้ได้แม้ในภาวะที่ต้นทุนก่อสร้างและ ค่าแรง พุ่งสูงขึ้น
วิเคราะห์เทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026
จากประสบการณ์ 10 ปีของผม ผมคาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 จนถึง 2569 จะมีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง (Structural Change) ที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องจับตามอง ดังนี้:
การปรับเปลี่ยนพอร์ตสู่ Wellness และ Silver Economy: สังคมผู้สูงอายุในประเทศไทยไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป เราจะเห็นโครงการที่เน้น Universal Design และบริการทางการแพทย์ที่เชื่อมต่อกับที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีเงินเย็นและต้องการความมั่นคงในชีวิต
ความยั่งยืนและการลดก๊าซเรือนกระจก (ESG): การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การติดตั้ง Solar Rooftop และการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างสีเขียว จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “มาตรฐานบังคับ” เพื่อดึงดูดนักลงทุนสถาบันและตอบโจทย์เทรนด์โลก
กลยุทธ์ Asset-Light: หลายบริษัทจะลดการถือครองสินทรัพย์หนักๆ และหันมาเน้นการบริหารจัดการ หรือการร่วมทุน (Joint Venture) กับพาร์ทเนอร์ต่างชาติมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงและลดภาระหนี้สิน (Gearing Ratio)
การรุกตลาดต่างชาติอย่างจริงจัง: เมื่อกำลังซื้อในประเทศติดหล่มหนี้ครัวเรือน ผู้ประกอบการจะหันไปเจาะตลาดต่างชาติมากขึ้น ไม่ใช่แค่จีน แต่รวมถึงกลุ่ม CLMV, รัสเซีย และยุโรป โดยเน้นไปที่เมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และ พัทยา
ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสที่ต้องเฝ้าระวัง
สำหรับการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ต้องระวังเป็นพิเศษคือ การวางแผนภาษี (Tax Planning) และข้อกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อาจมีการปรับปรุงใหม่ นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ย นโยบายของธนาคารกลางจะเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาดสินเชื่อ หากดอกเบี้ยเริ่มมีการปรับลดลงในปี 2568-2569 เราอาจได้เห็นการกลับมาของกลุ่มเก็งกำไรและนักลงทุนระยะสั้น
ในส่วนของผู้บริโภค การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในยุคนี้ต้องพิจารณาจาก “สภาพคล่อง” ของทำเลเป็นหลัก ทำเลที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายหลัก หรือพื้นที่ใกล้แหล่งงานที่เติบโต เช่น EEC จะยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่ม (Capital Gain) ในระยะยาว
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
การที่รายได้รวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ลดลงในปีที่ผ่านมา ไม่ได้หมายความว่าอุตสาหกรรมนี้กำลังล่มสลาย แต่มันคือการ “คัดท้าย” (Shakeout) เพื่อเอาบริษัทที่ไม่แข็งแกร่งพอออกไป และเป็นการปรับสมดุลใหม่ (Rebalancing) ของตลาด ผู้ชนะในสมรภูมินี้คือผู้ที่สามารถอ่านเกมขาดในเรื่องของ “Real Demand” และมีความยืดหยุ่นในการบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow Management)
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026 คือปีแห่งการเลือกเฟ้น (Selective) การเลือกลงทุนในบริษัทที่มี Backlog แข็งแกร่งและมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำ จะเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของโครงการ นักลงทุนรายย่อย หรือผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก การมีความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในกลไกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จทางการเงินได้อย่างยั่งยืน
หากคุณต้องการปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุน หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อสร้างผลตอบแทนสูงสุดในอนาคต เราพร้อมให้คำแนะนำระดับมืออาชีพที่ปรับแต่งให้เข้ากับเป้าหมายของคุณโดยเฉพาะ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นวางแผนเส้นทางสู่ความมั่งคั่งในโลกอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกันครับ
