เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” บทเรียนจากวิกฤตปี 66 สู่กลยุทธ์ความอยู่รอดปี 2569: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจและการลงทุนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของประเทศไทยเปรียบเสมือนรถไฟเหาะตีลังกาที่สร้างความเวียนหัวให้กับทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุน จากความหวังอันเรืองรองในช่วงปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่ากราฟกำลังจะพุ่งทะยาน (Take off) กลับกลายเป็นความผิดหวังเมื่อต้องเผชิญกับ “Perfect Storm” หรือพายุลูกใหญ่ในปี 2566
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์การลงทุนและ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2566 ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางบัญชีที่ลดลง แต่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ครั้งสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงเทรนด์ปี 2569 นี้ การชะลอตัวที่เกิดขึ้นจากภาวะหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้โครงสร้างของตลาดเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
วันนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อค้นหาความจริงว่า ในปีที่ยากลำบากที่สุดปีหนึ่งนั้น ใครคือคนที่ “ปรับตัว” ได้เก่งที่สุด และใครที่กำลังตกที่นั่งลำบาก บทวิเคราะห์นี้จะช่วยให้คุณมองเห็นทิศทางสำหรับการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อหุ้นอสังหาฯ หรือการมองหา โครงการบ้านหรู และ คอนโดมิเนียม เพื่ออยู่อาศัยหรือเก็งกำไรในอนาคต
ภาพรวมความเสียหาย: เมื่อรายได้รวมถดถอยและตลาดซึมลึก
ปี 2566 ถูกจารึกว่าเป็นปีแห่งความ “น่าผิดหวัง” โมเมนตัมที่เคยส่งต่อมาจากปีก่อนหน้าสะดุดหยุดลงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์และการจัดโปรโมชั่น ขายบ้าน แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน:
รายได้รวมทั้งอุตสาหกรรม: อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท
การเติบโต: ติดลบ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท)
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในโลกธุรกิจที่มีต้นทุนทางการเงินสูง การลดลงเพียงเล็กน้อยสามารถส่งผลกระทบมหาศาลต่อกำไรสุทธิ สิ่งที่น่ากังวลกว่าคือ เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณว่า “คนส่วนใหญ่” ในตลาดกำลังบาดเจ็บ
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง (รายได้ติดลบมากกว่า 20%):
รายชื่อเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า บริษัทที่พึ่งพาตลาดแมส (Mass Market) หรือกลุ่มระดับกลาง-ล่าง กำลังเผชิญปัญหา กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่านในอัตราที่สูงลิ่ว รวมถึงการบริหารจัดการสต็อกที่อาจจะไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลง
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN)
อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท
คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์
ไรมอน แลนด์ (-26%)
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%)
เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%)
ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ “ศุภาลัย” และ “พฤกษา” ที่รายได้หดตัวลง นี่คือเครื่องยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบัน ไม่มีใคร “ใหญ่เกินกว่าจะล้ม” หรือ “ใหญ่เกินกว่าจะพลาด” ได้อีกต่อไป
บัลลังก์แชมป์รายได้: “แสนสิริ” ผงาด ท่ามกลางคู่แข่งที่หายใจรดต้นคอ
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ ในปีที่ยากลำบากนี้ “แสนสิริ” ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การตลาดที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individual) ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจและการขอ รีไฟแนนซ์บ้าน มากนัก
Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (+12%) – The Winner
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท – พลาดแชมป์ไปเพียงเฉียดฉิว แต่ตัวเลขยังคงแข็งแกร่งมหาศาล
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท – แม้รายได้ลดลง แต่ยังรักษาฐานที่มั่น Top 3 ไว้ได้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ การแข่งขันระหว่าง แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์) นั้นดุเดือดมาก ส่วนต่างของรายได้ห่างกันไม่ถึงพันล้านบาท แสดงให้เห็นว่าทั้งสองค่ายคือผู้นำในการชี้นำทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยในปัจจุบันอย่างแท้จริง
เจาะไส้ใน: “รายได้จากการขาย” ความจริงที่เจ็บปวดกว่าเดิม
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือกำไรพิเศษอื่นๆ ที่ไม่ได้มาจากการดำเนินงานหลัก (Core Business) หากเราต้องการวัดฝีมือการพัฒนาและขายโครงการจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เท่านั้น
เมื่อคัดกรองตัวเลขเฉพาะส่วนนี้ ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดูเลวร้ายลงไปอีก:
รายได้จากการขายรวม 41 บริษัท: 268,460 ล้านบาท
การเติบโต: ดิ่งลงถึง -11% (เทียบกับปี 65 ที่ทำได้เกือบ 3 แสนล้านบาท)
ผู้บาดเจ็บ: 30 จาก 41 บริษัท มียอดขายลดลง!
ตัวเลข -11% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อที่แท้จริง (Real Demand) ในระบบหายไปอย่างน่าใจหาย ส่วนหนึ่งเกิดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้ความสามารถในการซื้อลดลง และธนาคารเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อบ้านมือหนึ่งและ บ้านมือสอง อย่างมาก
สถิติที่น่าตกใจของบิ๊กเนม (เฉพาะรายได้จากการขาย):
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายหายไป -78% (สัญญาณอันตรายของสภาพคล่อง)
แอล.พี.เอ็น. (LPN): ลดลงเกือบ -40% (สะท้อนปัญหาในตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ลดลง -38% (ตัวเลขนี้ชี้ชัดว่า LH เน้นรายได้ทางอื่นมาโปะยอดขายบ้านที่หายไป)
เอพี (ไทยแลนด์): แม้จะเป็นเบอร์ต้นๆ แต่รายได้ขายก็ยังติดลบ -2%
พลิกโผแชมป์ยอดขาย: “เอพี (ไทยแลนด์)” คือนักขายมือหนึ่ง
หากวัดกันที่ความสามารถในการ “ระบายของ” และ “โอนกรรมสิทธิ์” ภายใต้สภาวะตลาดที่บีบคั้น เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้
Top 5 รายได้จากการขาย (Core Business Real Estate):
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท – ครองแชมป์ด้วยพอร์ตโฟลิโอที่สมดุลทั้งแนวราบและแนวสูง
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท – เป็นหนึ่งในน้อยรายที่รายได้ขาย “โตขึ้น” (+7%) สวนกระแสตลาด
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท – รากฐานมั่นคง บริหารต้นทุนเก่ง
เอสซี แอสเสท (SC Asset): 23,370 ล้านบาท – มาแรงมาก เติบโตถึง +13% (จับตลาดบ้านหรูได้ถูกจังหวะ)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
จับตา “ม้ามืด” ตัวจริง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่ต้องพูดถึงคือ CPN ที่กระโดดลงมาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตอย่างงดงาม รายได้จากการขายของ CPN ในปี 66 พุ่งแตะ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103%! นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวที่สุดสำหรับผู้เล่นรายเดิม เพราะ CPN มีข้อได้เปรียบเรื่องทำเลติดห้างสรรพสินค้าและฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” ใครรวยจริง ใครแค่ขายดีแต่เข้าเนื้อ?
คำกล่าวที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ยังคงใช้ได้เสมอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายที่หายไป
มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสุทธิ (ติดตัวแดง) และบางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาการผิดนัดชำระหุ้นกู้ หรือต้องเร่งระบายสต็อกด้วยการลดราคา หรือแม้แต่การนำทรัพย์สินออกมา ขายฝากที่ดิน เพื่อเสริมสภาพคล่อง
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด (Net Profit Kings):
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
Expert Note: อย่าเพิ่งตื่นเต้นกับตัวเลขนี้ เพราะกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ หากตัดรายการพิเศษนี้ออก แชมป์อาจเปลี่ยนมือ นี่คือกุญแจสำคัญของ LH คือการมี “Recurring Income” และสินทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ช่วยพยุงในวันที่ยอดขายบ้านไม่เป็นใจ
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท – เน้น Margin สูง บริหาร Cost เก่งเสมอต้นเสมอปลาย
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท – เฉียดอันดับ 2 ไปนิดเดียว
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท – เติบโตแบบก้าวกระโดด +42% สะท้อนความสำเร็จของกลยุทธ์ Luxury
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท – แม้กำไรลดลง แต่ยังเกาะกลุ่มผู้นำได้ดีจากการกระจายธุรกิจ
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางปี 2569 และคำแนะนำสำหรับการปรับตัว
จากข้อมูลปี 2566 เราเห็นอะไรที่จะส่งผลถึงปัจจุบันและอนาคต?
การล่มสลายของตลาดกลาง-ล่าง: ตัวเลขยอดขายของ LPN และพฤกษาที่ลดลง ชี้ชัดว่ากลุ่มสินค้าราคาประหยัดไม่ใช่ Blue Ocean อีกต่อไป ปัญหาหนี้ครัวเรือนทำให้กลุ่มนี้กู้ไม่ผ่าน การลงทุนในคอนโดราคาถูกเพื่อปล่อยเช่ามีความเสี่ยงสูงขึ้น
Luxury คือทางรอด: ความสำเร็จของ แสนสิริ และ SC Asset พิสูจน์ว่า คนรวยยังรวยอยู่ และพร้อมจ่ายให้กับสินค้าคุณภาพ โลเคชั่นดี และแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ ใครที่จับตลาดนี้ได้ จะมีกระแสเงินสดที่มั่นคงกว่า
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): โมเดลของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (มีโรงแรม/ห้าง) และ ออริจิ้น (มีโรงแรม/คลังสินค้า) คือต้นแบบของความยั่งยืน ในปี 2569 เราจะเห็น Developer หันไปทำธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่อสังหาฯ มากขึ้น เช่น โรงพยาบาล, Wellness Center หรือธุรกิจพลังงาน
สงครามราคาและโปรโมชั่น: สำหรับผู้บริโภค นี่คือโอกาสทอง สต็อกคงค้าง (Inventory) จากปี 66-67 ยังมีอยู่มาก ทำให้เราจะเห็นโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” “ช่วยผ่อน” หรือส่วนลดเงินสดที่รุนแรง หากคุณมีความพร้อมทางการเงินและเครดิตดี นี่คือจังหวะช้อนซื้อของดีราคาถูก
สรุป: ใครคือผู้ชนะ?
หากต้องเลือกผู้ชนะเพียงหนึ่งเดียวในแง่ของ “การปรับตัวและผลกำไรที่เติบโตจริง” ผมขอยกให้ แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท เป็น MVP ของปีนั้น เพราะสามารถสร้างการเติบโตได้ทั้งรายได้และกำไรท่ามกลางวิกฤต ส่วน เอพี คือจอมทัพที่แข็งแกร่งที่สุดในแง่ส่วนแบ่งตลาด และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ คือเสือซ่อนเล็บที่บริหารพอร์ตการลงทุนได้ฉลาดที่สุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังเข้าสู่ยุคของการ “คัดกรองตามธรรมชาติ” บริษัทที่ปรับตัวไม่ได้จะค่อยๆ หายไป หรือถูกควบรวม ส่วนผู้ที่แข็งแกร่งจะกินรวบส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาส ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหลังแรก การมองหา คอนโดมิเนียม เพื่อปล่อยเช่า หรือต้องการจัดพอร์ตหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ให้ได้รับปันผลสูง การเข้าใจไส้ในของงบการเงินเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด อย่าดูแค่ภาพโฆษณา แต่จงดูที่ “สุขภาพทางการเงิน” ของคนสร้างบ้าน
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในวิกฤต?
หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทำเลศักยภาพ โครงการที่น่าลงทุน หรือการวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำที่สุด ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตัวจริงเพื่อวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณวันนี้ ก่อนที่ตลาดจะเปลี่ยนทิศอีกครั้ง!
