เจาะลึกทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนจากวิกฤตปี 66 สู่โอกาสและการปรับตัวในปี 2568
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของวงการที่อยู่อาศัยและการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผมต้องยอมรับตรงๆ ว่าช่วงเวลา 1-2 ปีที่ผ่านมานี้ คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพที่เราเคยวาดฝันไว้เมื่อตอนต้นปี 2565 ว่ากราฟธุรกิจกำลังจะ Take Off พุ่งทะยานขึ้นฟ้า กลับกลายเป็นภาพลวงตาเมื่อเข้าสู่ปี 2566 แรงส่งที่เคยมีกลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ปัจจัยลบทั้งการเมือง เศรษฐกิจมหภาค และหนี้ครัวเรือน รุมเร้าจนทำให้โมเมนตัมของตลาดสะดุดลงอย่างเห็นได้ชัด
แม้กระทั่งกูรูหลายสำนักที่เคยฟันธงว่าไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วง High Season จะช่วยกอบกู้สถานการณ์ ก็ต้องผิดหวังไปตามๆ กัน เพราะตัวเลขไม่โกหกใคร กราฟที่ดิ่งลงลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 และส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงการวางแผนกลยุทธ์ในปี 2568-2569 ที่กำลังจะมาถึง บทความนี้ผมจะพาไปชำแหละไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ใครที่แค่ “ประคองตัว” และทิศทางลมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังจะพัดไปทางไหน ท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลงของโลกยุคใหม่
ภาพรวมรายได้: เมื่อ “ยักษ์ใหญ่” ก็ยังเหนื่อย
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่เจาะงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าตกใจแต่ไม่เกินคาดเดา รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนเม็ดเงินมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท)
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” ของมันครับ เพราะใน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นสัญญาณเตือนภัยระดับโครงสร้างของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เราเห็นบริษัทระดับกลางถึงใหญ่หลายรายบาดเจ็บสาหัส ตัวเลขรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น LPN (แอล.พี.เอ็น.), Eastern Star, หรือ Raimon Land ที่ติดลบหนักถึง -26% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านระดับกลาง-ล่าง ยังคงเปราะบางอย่างยิ่ง ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Rejection Rate ยังคงเป็น “ยาขม” ที่กลืนไม่เข้าคายไม่ออก
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง Land & Houses ที่มักจะเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังเจอกับภาวะรายได้รวมลดลงถึง 18% หรือ Supalai ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน ก็ยังรายได้ลดลง 10% นี่คือปรากฏการณ์ที่บอกว่า “น้ำลดตอผุด” เมื่อกำลังซื้อหดหาย กลยุทธ์แบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป
บัลลังก์รายได้เปลี่ยนมือ: สงครามศักดิ์ศรี แสนสิริ vs เอพี
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่โดดเด่นขึ้นมา ในสมรภูมินี้ “แสนสิริ” สามารถประกาศศักดาคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดไปครอง ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด (เอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท)
กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริผงาดขึ้นมาได้ คือการเจาะตลาดกลุ่ม Luxury และ Super Luxury ได้อย่างแม่นยำ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มี กำลังซื้อสูง (High Net Worth) และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า ประกอบกับการทำแบรนดิ้งที่แข็งแกร่ง ทำให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในการ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด กับแบรนด์ที่ตนไว้วางใจ
ในขณะที่ Top 5 ยังคงเป็นหน้าเดิมๆ อย่าง ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง แต่สิ่งที่น่าจับตามองคือการขยับตัวของกลุ่มทุนใหญ่อื่นๆ อย่าง “สิงห์ เอสเตท” หรือ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้” ที่เริ่มเข้ามากินส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ความจริงที่เจ็บปวด
ถ้าเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้วมองที่เนื้อแท้ของธุรกิจ นั่นคือ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Business) ภาพที่เห็นจะยิ่งชัดเจนขึ้นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญหน้ากับภาวะ Demand หดตัว
ตัวเลขรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัท ร่วงลงไปเหลือ 268,460 ล้านบาท หายไปกว่า -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก นี่คือ Red Flag ที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องตระหนัก
ทำไมยอดขายถึงตก? คำตอบอยู่ที่ “ความสามารถในการกู้” หรือ Affordability ครับ ในปีที่ผ่านมา ดอกเบี้ยขาขึ้นทำให้การ กู้ซื้อบ้าน กลายเป็นภาระที่หนักอึ้ง ค่างวดที่เพิ่มขึ้นสวนทางกับรายได้ที่โตไม่ทัน ทำให้ธนาคารเข้มงวดสุดๆ ในการปล่อย สินเชื่อบ้าน หลายเคสที่ยื่นกู้ไปแล้วไม่ผ่าน หรือได้วงเงินไม่เต็มจำนวน ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์สะดุดลง
ในเวทีนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความเก๋าเกมในการขาย กวาดรายได้ส่วนนี้ไป 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ก็พิสูจน์ให้เห็นว่า Portfolio สินค้าที่หลากหลาย (แนวราบ + คอนโด) กระจายทุกทำเล คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
กำไรสุทธิ: ใครคือ “นักบริหารเงิน” ตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity). ต่อให้ขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือไม่มีกลยุทธ์การเงินที่ชาญฉลาด ก็เปล่าประโยชน์
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้งตลาดลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน! บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด ซึ่งน่าเป็นห่วงสภาพคล่องในระยะยาวอย่างยิ่ง
แต่ในความมืดมน “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (L&H) กลับเปล่งประกายในฐานะ “เจ้าพ่อแห่งการทำกำไร” แม้รายได้จากการขายจะร่วง แต่กำไรสุทธิกลับพุ่งแตะ 7,495 ล้านบาท ยืนหนึ่งแบบทิ้งห่างคู่แข่ง
เคล็ดลับวิชาของ L&H คืออะไร? มันคือโมเดลธุรกิจแบบ “Holding Company” ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มี Recurring Income จากโรงแรม ห้างสรรพสินค้า และที่พีคที่สุดในปีที่ผ่านมาคือการ “Divestment” หรือการขายสินทรัพย์ (โรงแรม 2 แห่ง) เข้ากองทุน ทำกำไรพิเศษเข้ากระเป๋าไปเนื้อๆ 2,500 ล้านบาท
นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ: การกระจายความเสี่ยง (Diversification) และการบริหาร Asset Portfolio สำคัญพอๆ กับการสร้างยอดขาย ในวันที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผันผวน การมี “ก๊อกสอง” หรือรายได้หลายทาง คือทางรอดที่ยั่งยืน
ดาวรุ่งพุ่งแรงและม้ามืดที่น่าจับตา
นอกเหนือจากบิ๊กเนมที่กล่าวมา ผมอยากให้จับตามอง “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ในฐานะผู้เล่นที่น่ากลัวที่สุดรายหนึ่งในเวลานี้ จากเดิมที่เราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของห้างสรรพสินค้า CPN ได้รุกคืบเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัวด้วยโมเดล “Mixed-use”
โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่ติดกับห้างเซ็นทรัล กลายเป็น Selling Point ที่ทรงพลังมาก ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย ส่งผลให้รายได้จากการขายของ CPN โตกระโดดถึง 103% แตะ 5,835 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการใช้ Ecosystem ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ทิศทางและแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568-2569
จากข้อมูลในปีที่ผ่านมา สู่การคาดการณ์อนาคต ผมมองเห็นเทรนด์สำคัญที่จะกำหนดชะตาชีวิตของธุรกิจอสังหาฯ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
Green & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด:
ผู้บริโภคยุคใหม่ และมาตรการภาครัฐ จะกดดันให้ผู้พัฒนาต้องใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อม บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof), EV Charger, และวัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อโลก จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป
Pet Humanization (บ้านและคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้):
ตลาดนี้โตระเบิดและมี High CPC ในแง่การตลาดสูงมาก คนรุ่นใหม่มีลูกน้อยลงแต่เลี้ยงสัตว์เหมือนลูก โครงการที่ออกแบบมาเพื่อ Pet-friendly อย่างแท้จริง (ไม่ใช่แค่ให้เลี้ยงได้ แต่มี Facilities รองรับ) จะขายดีเป็นเทน้ำเทท่า
Wellness & Aging Society:
ประเทศไทยก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ อสังหาฯ ที่ผสานบริการทางการแพทย์ หรือการออกแบบ Universal Design สำหรับผู้สูงอายุ จะเป็น Blue Ocean ที่ยังมีคู่แข่งไม่มากนัก แต่ Demand มหาศาล
ทำเลศักยภาพใหม่และการขยายตัวของเมือง:
ด้วยรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่เปิดครบวงจรมากขึ้น เราจะเห็นการเกิดขึ้นของทำเลทองใหม่ๆ ในโซนชานเมือง เช่น คอนโด นนทบุรี หรือ บ้านจัดสรร ปทุมธานี ที่ราคายังจับต้องได้ เมื่อเทียบกับใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินแพงจนพัฒนาโครงการ Affordable ได้ยาก
การปรับตัวเรื่องสินเชื่อและการเงิน:
ผู้ซื้อต้องมีความรู้เรื่องการเงินมากขึ้น การเตรียมตัวกู้ การวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย จะเป็นหัวข้อที่ผู้คนค้นหามากที่สุด ผู้พัฒนาอสังหาฯ อาจต้องจับมือกับธนาคารพันธมิตรเพื่อออกแพ็กเกจ สินเชื่อบ้าน พิเศษ เพื่อช่วยลูกค้าให้กู้ผ่านง่ายขึ้น
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา คำตอบอาจไม่ใช่แค่คนที่ขายได้เยอะที่สุด แต่คือคนที่ “ปรับตัว” ได้เร็วที่สุด แสนสิริชนะในเกมรายได้, เอพีชนะในเกมการขาย, และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ชนะในเกมกำไร แต่ในระยะยาว ผู้ที่จะยืนหยัดอยู่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างมั่นคง คือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และมีการบริหารจัดการความเสี่ยงทางการเงินที่รัดกุม
ปี 2567-2568 จะยังคงเป็นปีแห่งการคัดกรองธรรมชาติ (Natural Selection) ของวงการอสังหาฯ บริษัทที่สายป่านยาว บริหาร Cost ได้ดี และมีสินค้าที่ตอบโจทย์ Real Demand เท่านั้นที่จะไปต่อได้ ส่วนใครที่ยังสร้างของมาขายเก็งกำไร หรือจับกลุ่มลูกค้าผิดทาง อาจจะต้องเหนื่อยหนักกว่าเดิม
คำแนะนำสำหรับคุณ
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน การลงทุนคอนโด, ผู้ที่กำลังวางแผน ซื้อบ้าน หลังแรก, หรือเจ้าของธุรกิจที่ต้องการปรับกลยุทธ์ ท่ามกลางคลื่นลมที่ผันผวนนี้ ข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัยคืออาวุธที่สำคัญที่สุด
อย่าตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่นชั่ววูบ แต่ให้มองลึกถึงศักยภาพของทำเล ความน่าเชื่อถือของแบรนด์ และความพร้อมทางการเงินของคุณเอง
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะทำเล หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวางแผนสินเชื่อและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มั่นใจว่าทุกบาทที่คุณจ่ายไปจะคุ้มค่าที่สุด…
ร่วมพูดคุยและปรึกษากับทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ฟรีวันนี้ เพื่อก้าวทันทุกจังหวะการลงทุนในตลาดอสังหาฯ คลิกที่นี่เพื่อเริ่มต้นอนาคตที่มั่นคงของคุณ
