ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนเจ็บจริงจากปี 66 สู่ทิศทางตลาดปี 2569 และบทสรุปว่าใครคือ “ตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ในฐานะคนที่คลุกคลีและสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงการลงทุนและที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 หลายคนอาจจะจำได้ว่า มันเป็นปีที่เต็มไปด้วยความคาดหวัง เราต่างคิดว่ากราฟชีวิตและเศรษฐกิจจะพุ่งทะยาน (Take off) รับแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัว” แบบหัวทิ่ม โดยเฉพาะช่วงสุญญากาศทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กำลังซื้อกลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย
ความซบเซานี้ไม่ได้จบลงแค่การเปลี่ยนปฏิทิน เพราะแม้จะก้าวเข้าสู่ปี 2567 หรือมองยาวไปถึงเทรนด์ปี 2568-2569 บาดแผลจากปี 2566 ก็ยังคงทิ้งร่องรอยให้เราต้องถอดบทเรียนกันอย่างจริงจัง
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ทาง Property Mentor ได้รวบรวมไว้ มาวิเคราะห์แบบ “บรรทัดต่อบรรทัด” เพื่อให้เห็นว่า ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง ใครที่กำลังดิ้นรน และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร ท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลงของโลกยุคใหม่
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียว
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร และตัวเลขสรุปของปี 2566 ก็บอกเราชัดเจนว่า นี่ไม่ใช่ปีทอง จากข้อมูลของ 41 บริษัทชั้นนำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบว่ารายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าเราหยิบแว่นขยายมาส่องดูไส้ใน จะพบความน่ากังวลที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่รายได้หายไปในระดับวิกฤต หรือมากกว่า 20% ขึ้นไป รายชื่อที่น่าตกใจได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ดิ่งลงไปถึง -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
สิ่งที่น่าจับตามองในเชิงโครงสร้างของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับมหภาคว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุด หากปรับตัวไม่ทันกระแสลมที่เปลี่ยนทิศ ก็อาจเพลี่ยงพล้ำได้เช่นกัน ไม่เว้นแม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย หรือ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ต่างก็มีตัวเลขรายได้รวมลดลงในสัดส่วนที่แตกต่างกันไป
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: “แสนสิริ” ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ ในปีที่ยากลำบากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เห็นการเปลี่ยนผ่านตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวม
แสนสิริ (Sansiri): คว้าแชมป์เบอร์ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชูรีและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Love) ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดกำลังซื้อระดับบนที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่าได้สำเร็จ
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะแพ้ไปเพียงเฉียดฉิว แต่เอพีก็พิสูจน์ให้เห็นถึงความเสถียรของพอร์ตสินค้าที่มีความหลากหลาย ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม
ศุภาลัย (Supalai): ยังคงรักษามาตรฐาน TOP 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ที่ 31,818 ล้านบาท ด้วยจุดเด่นเรื่องการบริหารต้นทุนและการกระจายความเสี่ยงไปสู่ตลาดภูมิภาค
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
รายชื่อเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ การมีสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ (Diversification) และการบริหารจัดการกระแสเงินสด คือกุญแจสำคัญในการประคองตัว
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: กระจกสะท้อนดีมานด์ที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจจะมีรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนอยู่ แต่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) คือดัชนีชี้วัดสุขภาพที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะมันสะท้อนถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์และการตอบรับจากผู้บริโภคโดยตรง
เมื่อเรากรองดูเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมทั้งตลาดดูน่าเป็นห่วงยิ่งกว่าเดิม ยอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 นี่คือตัวเลขที่น่าตกใจและบ่งบอกว่า “กำลังซื้อ” ในระบบหายไปอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลักหนีไม่พ้นเรื่องอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน
ในเวทีนี้ ผู้ชนะเปลี่ยนหน้าไป:
อันดับ 1 เอพี (ไทยแลนด์): ยืนหนึ่งเรื่องการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริในมิตินี้
อันดับ 2 แสนสิริ: ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท (แต่เติบโตขึ้น 7%)
อันดับ 3 ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” รายได้จากการขายลดลงถึง -38% และ “ไรมอน แลนด์” ดิ่งลงเหว -78% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดกลุ่มเฉพาะบางกลุ่มมีการชะลอตัวอย่างรุนแรง หรืออาจเกิดจากการขาดช่วงของการรับรู้รายได้จากโครงการใหญ่
Dark Horse: ม้ามืดที่เริ่มติดปีกบิน
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง มีบริษัทหนึ่งที่ผมอยากให้จับตามองเป็นพิเศษ นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้ภาพจำของเราคือเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ในขาของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย CPN กำลัง “ติดเครื่อง” อย่างน่ากลัว ปี 2566 ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103%
นี่คือโมเดล “Ecosystem” ที่น่าสนใจ การพัฒนาที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า (Mixed-use) เป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ และคาดว่าจะเป็นเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 อย่างแน่นอน ทำเลที่สะดวกสบาย ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้รถไฟฟ้า ยังคงเป็น ทำเลทอง ที่ไม่มีวันตาย
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” (Net Profit)
จะขายดีแค่ไหน ถ้าไม่มีกำไรก็อยู่ไม่ได้ ในโลกของการลงทุน “กำไรสุทธิ” คือ King ปี 2566 กำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท มีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย และกำไรลดลงกว่า 20 ราย
แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” กลับพลิกเกมมาเป็นแชมป์ในหมวดนี้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท! ถามว่าทำได้อย่างไรในเมื่อยอดขายตก? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตสินทรัพย์” ครับ แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีการลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้าง Passive Income
รองลงมาคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่เฉือนกันเพียงปลายจมูก ส่วนแสนสิริ ทำกำไรเติบโตสูงสุดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งถือว่าเป็นปีที่บริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) ได้ดีเยี่ยม
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางปี 2567-2569 และคำแนะนำสำหรับผู้บริโภค
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและพยากรณ์อนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ดังนี้:
ตลาดของผู้ที่แข็งแกร่ง (Consolidation):
ปลาใหญ่จะกินปลาเล็กมากขึ้น บริษัทที่มีกระแสเงินสดดีจะช้อนซื้อที่ดินแปลงสวยในราคาถูก ในขณะที่รายเล็กจะหายไปจากตลาด หรือต้องร่วมทุน (Joint Venture) เพื่อความอยู่รอด สำหรับผู้ซื้อ การเลือกซื้อบ้านจากแบรนด์ใหญ่ที่มีความน่าเชื่อถือ (Trustworthiness) จะลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือสร้างไม่เสร็จ
สงครามราคาและการเงิน (Price & Finance War):
ด้วยกำลังซื้อที่เปราะบาง โปรโมชั่นลดแลกแจกแถมจะดุเดือดขึ้น แต่สิ่งที่สำคัญกว่าราคาบ้าน คือ “ความสามารถในการกู้” ปัจจุบัน สินเชื่อบ้าน อนุมัติยากขึ้น ผู้บริโภคต้องเตรียมตัวเดินบัญชีให้สวยงาม และควรศึกษาเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาว ซึ่งเป็น High-CPC keyword ที่ธนาคารแข่งขันกันดุเดือด ผู้บริโภคควรใช้ประโยชน์จากตรงนี้เพื่อเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่ดีที่สุด
ทำเลที่ใช่ และ ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์:
บ้านเดี่ยวชานเมืองที่เดินทางสะดวกจะยังคงเป็นที่ต้องการ มากกว่าคอนโดขนาดเล็กในเมืองที่แออัด เทรนด์ บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof, EV Charger) จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องมี หากโครงการไหนไม่มี จะเสียเปรียบในการแข่งขันทันที
การลงทุนอสังหาฯ ต้องระวัง:
สำหรับนักลงทุนที่มองหา Capital Gain หรือ Yield จากการปล่อยเช่า ต้องทำการบ้านหนักขึ้น ยุคที่ “ซื้อใบจองแล้วรวย” จบไปนานแล้ว การลงทุนใน คอนโด ต้องเน้น ทำเลกรุงเทพ ชั้นใน หรือใกล้สถานศึกษา ใกล้แหล่งงานจริงๆ เท่านั้น อย่าหลงเชื่อโฆษณาที่การันตีผลตอบแทนเกินจริง
สรุปส่งท้าย
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ตัวเลข แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้ประกอบการตัวจริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำหรับปี 2567 และปีต่อๆ ไป ผมเชื่อว่าตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวในรูปแบบ K-Shape คือกลุ่มบนยังไปได้ดี แต่กลุ่มล่างยังเหนื่อย
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาส หรือคนที่กำลังมองหาบ้านสักหลังเพื่อสร้างครอบครัว การติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างลึกซึ้งและรอบด้านคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด อย่าดูแค่ภาพสวยหรูในโฆษณา แต่ให้ดูที่ “สุขภาพทางการเงิน” ของบริษัทผู้พัฒนาด้วย
หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และต้องการที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญเพื่อช่วยวิเคราะห์ความคุ้มค่า เปรียบเทียบสินเชื่อ และเลือกทำเลศักยภาพที่เหมาะกับงบประมาณของคุณ อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียโอกาส ลงทะเบียนเพื่อรับคำปรึกษาฟรี หรือติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกรายสัปดาห์ได้ที่นี่ครับ
