ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: บทสรุปผู้ชนะ “ตัวจริง” และทิศทางการลงทุนสู่ปี 2569
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงขวบปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับตรงๆ ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นภาคส่วนที่ต้องเผชิญกับ “พายุลูกใหญ่” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ปี 2566 ที่หลายฝ่ายเคยตั้งความหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ Take off หรือทะยานขึ้นฟ้าด้วยแรงส่งจากโมเมนตัมการฟื้นตัวในปี 2565 กลับกลายเป็นปีที่สร้างความผิดหวังให้กับนักลงทุนและผู้ประกอบการจำนวนมาก
ตลาดที่ดูเหมือนจะเริ่มกลับมาคึกคัก กลับต้องมาสะดุดขาตัวเองจากภาวะชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงก่อนเลือกตั้ง และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นจนฉุดกำลังซื้ออย่างรุนแรง แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงากว่าที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน
ในบทความนี้ ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่ “รอด” และใครคือ “ร่วง” พร้อมทั้งมองข้ามช็อตไปถึงทิศทางตลาดและการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดในปี 2569
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมสะท้อนความเปราะบางของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”
จากการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลใจไปพร้อมกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่ามหาศาล การติดลบแม้เพียงเล็กน้อยก็สะท้อนถึงปัญหาระดับโครงสร้าง และเมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดยิ่งพบความจริงที่น่าตกใจ คือมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง!
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปราว -28% รวมถึงบิ๊กเนมอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่ผู้เล่นที่มีประสบการณ์ยาวนาน ก็ยังยากที่จะต้านทานแรงเสียดทานของตลาดในรอบนี้ได้
สิ่งที่น่าจับตามองในฐานะนักวิเคราะห์คือ แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) ก็ยังเผชิญกับภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งบอกว่า ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่ม Mass Market และระดับกลาง กำลังเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน (Rejection Rate) ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์รายได้รวม
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ และในปีที่ผ่านมา แสนสิริ คือผู้ที่ฉกฉวยโอกาสนั้นได้ดีที่สุด ด้วยการประกาศรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% แซงหน้าคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
นี่คือ 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประจำปี:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้นำตลาด Top 5 เริ่มมีการทิ้งห่างจากกลุ่มตาม (Followers) มากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นธรรมชาติของอุตสาหกรรมที่เริ่มเข้าสู่ภาวะอิ่มตัว (Maturity Stage) ปลาใหญ่จะกินปลาเล็ก หรือผู้ที่มีสายป่านยาวกว่าและมีการกระจายความเสี่ยงที่ดีกว่า จะเป็นผู้ครอบครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่
วัดกันที่เนื้อแท้: รายได้จากการขาย (Core Business)
อย่างไรก็ตาม การดูเพียงรายได้รวมอาจยังไม่เห็นภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะรายได้รวมมักบวกเอารายได้จากค่าเช่า, การบริการ, หรือรายได้พิเศษอื่นๆ เข้าไปด้วย หากเราโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการพัฒนาที่อยู่อาศัย ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัททำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือ “สัญญาณเตือนภัย” ที่ชัดเจนที่สุดว่ากำลังซื้อในตลาดหดตัวลงอย่างรุนแรง และสต็อกสินค้าคงเหลือ (Inventory) ในตลาดกำลังพอกพูนขึ้น
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเขาคือ “ราชาแห่งการขาย” ตัวจริง
เอพี (ไทยแลนด์): กวาดรายได้จากการขายไป 36,927 ล้านบาท ยึดบัลลังก์อันดับ 1 ได้อย่างเหนียวแน่น
แสนสิริ: ตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท รักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถเติบโตสวนกระแสได้ถึง 13% ในฝั่งรายได้จากการขาย สะท้อนถึงกลยุทธ์ที่แม่นยำในการจับกลุ่มลูกค้าระดับบน (Luxury Segment) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นหรือปัญหาหนี้ครัวเรือนมากนัก การเลือก ทำเลศักยภาพ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือและตะวันตก เป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ SC Asset ประสบความสำเร็จ
ในทางตรงกันข้าม บริษัทที่พึ่งพาตลาดแมสหรือตลาดเก็งกำไรมากเกินไป เริ่มเห็นผลกระทบชัดเจน เช่น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ขายลดลง -78% หรือ แอล.พี.เอ็น. ที่ลดลงเกือบ -40% ซึ่งถือเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับการวางแผน การลงทุนอสังหา ในอนาคต
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะเป็นเจ้าตลาดศูนย์การค้า แต่เมื่อกระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ก็สามารถทำรายได้เติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) พิสูจน์โมเดล “Mixed-use” ว่าเป็นทางรอดที่ยั่งยืนในยุคปัจจุบัน
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกความจริง (Bottom Line)
นักธุรกิจทราบดีว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ในปีที่ยากลำบากนี้ กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง และกำไรลดลงกว่า 20 แห่ง
แต่ในวิกฤตนี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในฐานะ “เจ้าสัวผู้มั่งคั่ง” ด้วยกำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่ด้วยความเชี่ยวชาญทางการเงินและการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) โดยการขายโรงแรมเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์เหนือชั้นที่ทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงเป็นหุ้น Dividend Stock ขวัญใจนักลงทุน
Top 5 บริษัททำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนเก่งที่สุดในอุตสาหกรรม)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (กำไรโตระเบิด 42% จากการโอนคอนโดและบ้านหรู)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
แนวโน้มและกลยุทธ์การลงทุนสู่อนาคต (2026 Trends)
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราเห็นอะไร? สำหรับผมในฐานะผู้อยู่ในวงการมากว่า 10 ปี ผมมองเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่กำลังจะเกิดขึ้นอย่างชัดเจนในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า (2024-2026):
หมดยุค “สร้างมาเดี๋ยวก็ขายได้”: Developer จะต้องระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Launch) มากขึ้น Supply ใหม่จะลดลง แต่จะเน้นระบายสต็อกคงค้าง (Inventory)
สงครามราคา (Price War) ในตลาดล่าง: คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และทาวน์โฮมชานเมือง จะมีการจัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี”, “ดอกเบี้ย 0%”, หรือ “ส่วนลดเงินสด” อย่างหนักเพื่อดึงดูดลูกค้าและระบายของ
ตลาด Luxury คือหลุมหลบภัย: ผู้ประกอบการจะแห่กันไปจับตลาดบ้านหรู คอนโด Super Luxury ใจกลางเมือง เพราะเป็นกลุ่มที่ “กู้ผ่านง่าย” หรือซื้อเงินสด
Pet-Friendly & Wellness: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์และการดูแลสุขภาพ จะไม่ใช่แค่ลูกเล่นการตลาด แต่จะเป็น “Standard Feature” ของคอนโดมิเนียมยุคใหม่
การเงินต้องแข็งแกร่ง: สำหรับผู้ที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์ ในช่วงนี้ ต้องเตรียม Statement ให้แน่น ภาระหนี้ต้องน้อย เพราะธนาคารจะเข้มงวดที่สุดในรอบ 10 ปี
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาส ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือ การลงทุนอสังหา เพื่อปล่อยเช่าและเก็งกำไร ปีนี้และปีหน้าคือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ท่านมีอำนาจในการต่อรองสูงที่สุด
ผู้ซื้อบ้าน: มองหาโครงการพร้อมอยู่ (Ready to move) เพราะจะได้เห็นของจริง และมีโปรโมชั่นฟรีค่าโอนฯ ฟรีค่าส่วนกลาง ที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายได้มาก
นักลงทุน: หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มี P/E ต่ำ และปันผลสูง (High Dividend Yield) เช่น LH, SPALI, AP, SIRI ยังคงน่าสนใจสำหรับการเก็บเข้าพอร์ตระยะยาว เพื่อรอวันที่เศรษฐกิจฟื้นตัวและดอกเบี้ยเริ่มปรับทิศทางลง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยตาย แต่กำลังกลายพันธุ์ ผู้ที่ปรับตัวได้เร็วที่สุดเท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะ หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในราคาที่ดีที่สุด หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อกู้บ้านให้ผ่านฉลุย อย่ารอให้โอกาสหลุดลอยไป
พร้อมที่จะก้าวข้ามวิกฤตและสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์หรือยัง? เริ่มต้นวางแผนการลงทุนของคุณอย่างมืออาชีพตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว คลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์/Line OA ของคุณ]
