เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์ และทิศทางกลยุทธ์ก้าวสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นการเปลี่ยนแปลงมาทุกยุคสมัย ตั้งแต่ยุคทองที่หยิบจับอะไรก็เป็นเงินเป็นทอง จนมาถึงยุคปัจจุบันที่เต็มไปด้วยความท้าทายรอบด้าน หากจะกล่าวว่าปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 เป็นช่วงเวลาที่ “ปราบเซียน” ที่สุดช่วงหนึ่งก็คงไม่ผิดนัก จากเดิมที่เราเคยมองว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์โรคระบาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มกลับมา Take off ได้อย่างสง่างามโดยได้แรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่ต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน แม้กระทั่งช่วงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นฤดูกาลขาย (High Season) ก็ยังไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้เท่าที่ควร
บทความนี้ผมจะขอพาทุกท่านไป “ผ่าทางตัน” และวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้มรสุมทางเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่สามารถรักษาการเติบโต และใครที่กำลังต้องปรับทัพกันขนานใหญ่ เพื่อให้เท่าทันกับเทรนด์การอยู่อาศัยและการลงทุนที่กำลังจะเปลี่ยนไปในปี 2026
ภาพรวมรายได้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มขยับตัวลำบาก
จากการเก็บข้อมูลเชิงลึกพบว่า ในรอบปีที่ผ่านมา 41 บริษัทอสังหาฯ สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% จากปีก่อนหน้า แต่หากเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบสัญญาณที่น่ากังวลใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด นี่คือเครื่องสะท้อนว่ากำลังซื้อใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะชะงักงัน
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% มีตั้งแต่แบรนด์ที่เน้นเซกเมนต์คอนโดมิเนียมราคาเข้าถึงง่าย ไปจนถึงกลุ่มลักชูรี เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปเกือบ 30% รวมถึงแบรนด์ระดับไฮเอนด์อย่าง ไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -26% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการเพื่อ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือเพื่อการอยู่อาศัยจริง ต่างก็ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบเดียวกัน นั่นคือ อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของสถาบันการเงิน
แม้แต่ “พี่ใหญ่” ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่อาจต้านทานกระแสลมแรงนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ขณะที่ในกลุ่ม Top 10 ของอุตสาหกรรม มีถึง 5 บริษัทที่ทำรายได้ลดลง ซึ่งรวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และพฤกษา โฮลดิ้ง ที่ตัวเลขถดถอยลงตามสภาวะตลาดที่ซบเซา
แชมป์รายได้รวม: “แสนสิริ” กับกลยุทธ์รุกตลาดบน
ท่ามกลางความผันผวน แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เคล็ดลับที่ผมมองเห็นคือการปรับตัวเข้าหาเซกเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อแข็งแกร่งอย่าง ตลาดลักชูรี และการบริหารจัดการแบรนด์ที่ทรงพลัง ทำให้สามารถดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากนัก ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาเป็นอันดับ 2 อย่างกระชั้นชิดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคนี้จะดูแค่ “รายได้รวม” ไม่ได้ เพราะหลายบริษัทมีการขายสินทรัพย์หรือมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาพยุง ตัวเลขที่สะท้อน “ฝีมือ” ที่แท้จริงคือ “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) ซึ่งหากนับเฉพาะส่วนนี้ ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 รายที่รายได้จากการขายหดตัวลง
วิเคราะห์เจาะลึก: รายได้จากการขาย และการปรับตัวของ Real Sector
หากเราตัดรายได้พิเศษออกไป จะพบว่าอันดับเปลี่ยนไปทันที โดย เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในแง่ของยอดขายจริงที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ก็แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพของพอร์ตโฟลิโอที่ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ซึ่งเป็นสินค้าหลักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคปัจจุบัน ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 และเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ยอดขายยังเติบโตได้ที่ 7%
ที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขายเติบโตถึง 13% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการโฟกัสที่คุณภาพและบริการหลังการขายยังคงเป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจ ซื้อบ้านใหม่ แม้ในช่วงเศรษฐกิจฝืดเคือง นอกจากนี้ยังมีกลุ่ม “ม้าตีนปลาย” อย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่รายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% จากการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่ซุ่มพัฒนามานาน สะท้อนให้เห็นว่า Synergy ระหว่างห้างสรรพสินค้าและที่อยู่อาศัยยังคงเป็นโมเดลธุรกิจที่แข็งแกร่งมาก
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความมั่งคั่งที่ยั่งยืน
เป้าหมายสูงสุดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่ยอดขาย แต่คือ “กำไร” ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% และมีบริษัทถึง 12 รายที่ประสบสภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังหาทางกลับมาไม่ได้
อันดับ 1 ในด้านกำไรยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ทำไปได้ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับตามตรงในฐานะผู้เชี่ยวชาญว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษอย่างการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหาร Cash Flow ที่ชาญฉลาด หากวัดกันที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ ศุภาลัย และ เอพี จะมีความโดดเด่นมาก โดยศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จากการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในอุตสาหกรรม
สำหรับท่านที่สนใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในหุ้นกลุ่มนี้ ความสามารถในการทำกำไร (Net Profit Margin) คือตัวชี้วัดสำคัญที่บอกว่าบริษัทนั้นมีสายป่านยาวพอที่จะอยู่รอดจนถึงปี 2026 หรือไม่
ทิศทางและแนวโน้ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026: ปรับกลยุทธ์รับโลกใหม่
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ผมคาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะไม่ได้แข่งขันกันที่ “ปริมาณ” อีกต่อไป แต่จะสู้กันที่ “คุณภาพ” และ “เทคโนโลยี” ต่อไปนี้คือ 3 ปัจจัยหลักที่จะกำหนดทิศทางของตลาด:
การฟื้นตัวของกำลังซื้อและการ รีไฟแนนซ์บ้าน: ปัญหากำลังซื้อในกลุ่มระดับกลาง-ล่างยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ ตราบใดที่อัตราหนี้ครัวเรือนยังสูง การทำ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนจะเป็นเทรนด์ที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ และผู้พัฒนาอสังหาฯ อาจต้องเข้ามามีส่วนร่วมในการช่วยลูกค้าบริหารจัดการหนี้มากขึ้นเพื่อให้ปิดการขายได้
สินเชื่อที่อยู่อาศัย และเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวด: ในปี 2024-2026 เราจะเห็นธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยกู้มากขึ้น ดังนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องหันมาทำโครงการที่เจาะกลุ่ม Real Demand มากขึ้น ลดสัดส่วนการเก็งกำไร และหันไปให้ความสำคัญกับกลุ่มที่มีรายได้มั่นคง หรือกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว
นวัตกรรมเพื่อความยั่งยืน (Green Building): เทรนด์บ้านประหยัดพลังงานและการติดตั้ง EV Charger จะไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป แต่จะเป็นมาตรฐานบังคับสำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านใหม่ โครงการที่ตอบโจทย์เรื่อง ESG (Environmental, Social, and Governance) จะได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนสถาบัน
สรุปและคำแนะนำจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในวันนี้ไม่ได้อยู่ในยุคที่ใครทำก็รวยเหมือนเมื่อก่อน แต่มันคือยุคของ “มืออาชีพ” ที่มีความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างถ่องแท้ จากข้อมูลผลประกอบการที่เราได้เห็น ชัดเจนว่าบริษัทที่รอดและรุ่ง คือบริษัทที่มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี (Diversification) มีฐานการเงินที่แข็งแกร่ง และไม่หยุดที่จะนวัตกรรมใหม่ๆ เข้ามาใช้
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังวางแผน ซื้อบ้านใหม่ หรือมองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า นี่อาจเป็นจังหวะที่ดีในการเลือกซื้อ เนื่องจากผู้พัฒนาหลายรายจัดแคมเปญโปรโมชั่นอย่างหนักเพื่อเร่งระบายสต็อกสินค้า ส่วนนักลงทุนที่ต้องการ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อผลตอบแทนในระยะยาว ควรเน้นไปที่ทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตจริง มีการจ้างงานสูง และเป็นโครงการของผู้พัฒนาที่มีประวัติการบริหารจัดการที่ดี
โลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังหมุนไปสู่ทศวรรษใหม่ที่ท้าทายกว่าเดิม หากคุณคือผู้ประกอบการ การปรับตัวให้ไวคือทางรอด หากคุณคือผู้ซื้อ การศึกษาข้อมูลให้ลึกซึ้งคือความคุ้มค่า และหากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดหรือต้องการอัปเดตข้อมูลเจาะลึกในทำเลต่างๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ อย่าลังเลที่จะติดตามบทวิเคราะห์ของเราในตอนต่อๆ ไป
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเริ่มต้นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำในการเลือก สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณในตอนนี้ สามารถติดต่อสอบถามทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาแบบเอ็กซ์คลูซีฟได้ทันที เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับอนาคต!
