เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีแห่งความท้าทายสู่กลยุทธ์การปรับตัวในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้าน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 1 ทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ทั้งรุ่งโรจน์และซบเซามาหลายต่อหลายครั้ง แต่หากจะย้อนกลับไปมองจุดเปลี่ยนสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน (ปี 2026) คงหนีไม่พ้นช่วงปี 2566-2567 ซึ่งถือเป็นปีที่พิสูจน์ฝีมือ “ตัวจริง” ของวงการอย่างแท้จริง ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจที่แปรปรวนและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่รวดเร็วเกินกว่าตำราเล่มไหนจะคาดการณ์ได้
ย้อนกลับไปในปี 2566 ซึ่งเดิมทีควรจะเป็นปีที่กราฟพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “ปีแห่งความผิดหวัง” สำหรับผู้ประกอบการหลายราย ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นไฮซีซั่นของการซื้อขาย คอนโดติดรถไฟฟ้า และ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ก็ยังไม่สามารถดึงกำลังซื้อให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร
ส่องภาพรวมผลประกอบการ: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัว
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมของกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบสัญญาณที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ติดลบ โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นตลาดระดับกลาง-ล่างที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% มีตั้งแต่แบรนด์ที่คุ้นเคยอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้หดตัวถึง -26% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่ม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระดับลักชัวรีเองก็เริ่มเผชิญกับภาวะ Supply ล้นตลาดในบางทำเล แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ก็ยังหนีไม่พ้นสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
แชมป์รายได้สูงสุด: การเบียดเสียดของยักษ์ใหญ่
ในการจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 เราได้เห็นการขับเคี่ยวที่เข้มข้น:
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นการทำนิวไฮท่ามกลางวิกฤต กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริประสบความสำเร็จคือการกระจายพอร์ตโฟลิโอไปยัง บ้านเดี่ยวราคาแพง และการรีแบรนด์ที่เข้าถึงใจคนรุ่นใหม่
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษาฐานลูกค้าในกลุ่ม ทาวน์โฮมพร้อมอยู่ และบ้านแฝดได้อย่างเหนียวแน่น
ศุภาลัย (SPALI): ทำรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ด้วยการบริหารต้นทุนที่ดีเยี่ยมทำให้พวกเขายังคงเป็นหนึ่งในผู้เล่นที่ทรงอิทธิพลที่สุด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): รายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้รวม 26,132 ล้านบาท โดยพยายามรุกเข้าสู่ธุรกิจ Healthcare เพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่อง (Recurring Income)
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในบรรดา Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลง ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงนั้นไม่ได้อยู่ในสภาวะที่หอมหวานสำหรับทุกคน
รายได้จากการขาย: ความจริงที่ซ่อนอยู่หลังตัวเลขรวม
หากเราจะประเมินสุขภาพของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จริงๆ “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) คือดัชนีชี้วัดที่แม่นยำที่สุด เพราะรายได้รวมมักจะถูกตกแต่งด้วยกำไรจากการขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ เมื่อพิจารณาเฉพาะยอดขายโอนกรรมสิทธิ์ พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทตกลงไปถึง -11% คิดเป็นมูลค่า 268,460 ล้านบาท
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือแชมป์ตัวจริงด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำไปได้ 32,829 ล้านบาท จุดที่น่าสังเกตคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่ก้าวขึ้นมาติดอันดับ Top 5 ด้วยยอดขายเติบโตสวนกระแสถึง 13% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการ บ้านเดี่ยว ในระดับพรีเมียมยังคงแข็งแกร่ง และผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือนมากนัก
ขณะที่แบรนด์ที่เคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับแมสกลับเผชิญกับฝันร้าย เช่น ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายวูบไปถึง -78% และแอล.พี.เอ็น. ที่ลดลงเกือบ -40% สิ่งเหล่านี้เกิดจากปัจจัยลบด้าน สินเชื่อบ้าน ที่กู้ผ่านยากขึ้น (Rejection Rate สูง) และการขาดหายไปของนักลงทุนเก็งกำไร ซึ่งเปลี่ยนไปให้ความสนใจกับ การลงทุนคอนโด เพื่อปล่อยเช่าในระยะยาวแทนการขายต่อทำกำไรระยะสั้น
กำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริงในเกมแห่งประสิทธิภาพ
ในทางธุรกิจ รายได้มหาศาลอาจไม่มีความหมายหากไม่สามารถเปลี่ยนเป็น “กำไร” ได้ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของกลุ่มลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่ด้วยวิสัยทัศน์ของนักลงทุน LH มีไม้ตายคือการขายโรงแรมในกลุ่ม “Grande Centre Point” เข้ากองทรัสต์เพื่อรีดกำไรออกมาได้อย่างมหาศาล หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน เนื่องจากมีสัดส่วนกำไรขั้นต้นที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของวงการ
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าการทำ “Branding” ที่แข็งแกร่งช่วยให้บริษัทสามารถตั้งราคาขายที่สะท้อนมูลค่าเพิ่มได้ดีกว่าการสู้ด้วยสงครามราคา
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: ปัจจัยบวกและลบสู่ปี 2026
จากประสบการณ์ 10 ปีของผม สิ่งที่เกิดขึ้นในปีเหล่านั้นได้หล่อหลอมให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจัยหลักที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องพิจารณาประกอบด้วย:
อัตราดอกเบี้ยนโยบายและภาระหนี้: ปัจจัยนี้ยังคงเป็น “ตัวตัดเชือก” ของความสำเร็จ หากใครที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน ในปัจจุบัน จะพบว่าธนาคารให้ความสำคัญกับ DSR (Debt Service Ratio) อย่างเข้มงวด ทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูง
การรุกคืบของบริษัทค้าปลีก: เราได้เห็นความสำเร็จของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ยอดขายที่อยู่อาศัยโตขึ้นกว่า 100% ในปี 2566 การผสานห้างสรรพสินค้าเข้ากับคอนโดมิเนียมกลายเป็นโมเดลที่แข็งแกร่งที่สุดในปัจจุบัน
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อชาวต่างชาติ: ปัจจุบันกฎหมายและมาตรการส่งเสริมการถือครองอสังหาฯ ของชาวต่างชาติเริ่มชัดเจนขึ้น ทำให้โครงการในทำเลศักยภาพอย่าง สุขุมวิท, ภูเก็ต และเชียงใหม่ กลายเป็นเป้าหมายหลักของเม็ดเงินจากต่างแดน
เทรนด์ PropTech และความยั่งยืน: ในปี 2026 นี้ บ้านที่ไม่ประหยัดพลังงานหรือไม่มีระบบ Smart Home จะขายได้ยากขึ้น ผู้บริโภคยินดีจ่ายแพงกว่าเพื่อ บ้านประหยัดพลังงาน ที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว
กลยุทธ์การอยู่รอด: ความหลากหลายคือทางรอด
สำหรับผู้ประกอบการ การพึ่งพารายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป การปรับโมเดลธุรกิจไปสู่การมีรายได้ประจำ เช่น โรงแรม, ออฟฟิศให้เช่า หรือแม้แต่ธุรกิจดูแลผู้สูงอายุ (Senior Living) กลายเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด เช่นเดียวกับที่เราเห็นในกรณีของ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ พฤกษา ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์ชัดเจนในปีนี้
ในส่วนของนักลงทุน หากคุณกำลังพิจารณา ลงทุนคอนโด หรือซื้อ ทาวน์โฮมโครงการใหม่ เพื่อเก็งกำไร สิ่งสำคัญที่สุดคือ “ทำเล” และ “ชื่อเสียงของผู้พัฒนา” ในยุคที่ข้อมูลข่าวสารเชื่อมถึงกันเพียงปลายนิ้ว ความเชื่อมั่น (Trust) กลายเป็นสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุดของแบรนด์อสังหาริมทรัพย์
สรุปภาพรวม: แม้ตัวเลขในปีที่ผ่านมาจะดูซบเซา แต่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตเสมอสำหรับผู้ที่ปรับตัวทัน ภาวะตลาดที่ตึงตัวเป็นเพียงบททดสอบที่จะคัดเลือกเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสายป่านยาวและบริหารงานอย่างมืออาชีพให้อยู่รอดต่อไป
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งผ่านการลงทุนในที่อยู่อาศัย หรือกำลังตัดสินใจเลือกซื้อบ้านหลังแรกในทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์ชีวิตในอนาคต นี่คือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการศึกษาข้อมูลอย่างลึกซึ้ง
ก้าวสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ไปกับเรา! ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนมือใหม่หรือผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยในฝัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาเชิงลึกด้านการเลือกทำเลและการวางแผนสินเชื่อ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกทำเลดาวรุ่งปี 2026 และสิทธิพิเศษก่อนใคร!
